empresa de construção civil

Boa tarde,

gostaria de informações sobre uma empresa de construção civil, pesquisei antes mas nao encontrei nada satisfatorio.

minha duvida é a seguinte: vou constitui uma empresa de construção civil, onde os sócios irão construir imóveis residenciais em lotes proprios da empresa, ou seja: nao haverá mão de obra e sim CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS PARA VENDA.

Neste caso posso optar pelo simples nacional?, e pagar o simples pelo anexo 1 considerando ser uma venda e não prestação de serviços?, ou toda construção civil tem de ser pelo anexo IV e recolhendo o inss separado?.

desde já agradeço.

obrigado.