LOTEAMENTO

Um cliente possui um imovel rural e fez a urbanizaçao do mesmo para loteamento.
Apos o loteamento e registro no cartorio, ira vender para pagamento a prestaçao.
No meu entendimento, tenho que fazer a equiparaçao da PF como PJ para fins de pagamento dos tributos federais.
Pretendo fazer a opçao pelo lucro presumido, com recolhimento de 5,93% sobre os recebimentos das prestaçoes. vou fazer a contabilidade completa, com distribuiçao dos lucros automaticamente para as PF.
Minha duvida é:
O proprietario é viuvo, nao fez o inventario. Os resultados serao distribuidos 50% para o titular e 25% para os dois filhos. Assim, vou abrir tres firmas individuais e fazer a tributaçao em cada uma de acordo com o percentual de cada um.
Alguem pode confirmar se meu raciocinio está correto? Tem alguma observaçao para fazer para melhorar os procedimentos?
Desde ja agradeço
iderlindo Joaquim Luzia

Não!
Pois a partir do momento que você explore o bem, este deverá estar vinculado a pj, como por exemplo injetado no capital social da pj para que assim possa realizar o loteamento.
Ou seja, para lotear o imóvel ele não poderá ser mais da pessoa física, visto que a atividade por si só já equipara a pf a pj.
Não há como abrir três pjs para atuar sobre o mesmo bem, todavia, poderá abrir uma empresa e o quinhão de cada herdeiro será integralizado na forma de capital e posteriormente cada qual receberá seus dividendos na porção que lhe compete.

Base Legal: RIR/18, Lei n° 10.406/2002, Lei n° 9.249/1995.

Obrigado Diego
Fiz meu raciocinio com base no art. 163 do decreto 9.580/18 que diz " I - Serao equiparados às pessoas juridicas, ou seja, é como se fosse, apenas para fins de tributaçao "as pessoas fisicas que, ....... assumirem a iniciativa e a responsabilidade de incorporaçao ou loteamento em terrenos urbanos ou rurais. Entao, por esta linha, nao tenho que transferir o bem para a pessoa juridica, pois é um tratamento especial.
Tambem, no art. 169 do mesmo decreto, reza " A equparaçao da pessoa fisica á pessoa juridica será determinada de aocrdo com as normas legais e regulamentares em vigor:  III - do loteamento.
Entao, a PF faz o loteamento e automaticamente já estará equiparada a PJ devendo obter a inscriçao do CNPJ como PF individual.
Se estiver errado, por favor, me corrija.

1. Se solicitar o CNPJ como PF equiparada, pode fazer tudo na PF equiparada, usando o respectivo CNPJ em todos os documentos pertinentes.
2. A distribuição dos lucros, será feita aos titulares que constam na matrícula do imóvel no momento da entrada da Receita.
Disse que não foi feito o inventário? 
O ideal é fazer o inventário antes de individualizar os terrenos, ou seja, antes que cada terreno tenha a sua matrícula.
Se fizer as alterações de titularidade depois, o CUSTO no cartório de registro de imóveis ficará bem maior, pois paga-se por matrícula (terreno)
Não haverá nenhum problema em fazer o inventário depois, terá apenas que pagar os custos para as alterações em todas as matrículas. Se alterar na matrícula mãe, terá apenas um custo de alteração.

aparecida, muito obrigado,
Agora, se nao fizer o inventario, posso fazer um contrato de parceria com o pai (titular do imovel) e os filhos e nele constar a participaçao dos filhos como parceiros promotores e vendedores, com a participaçao nas vendas de 25% para cada um?

Boa tarde. 
Mais uma informação para esta pergunta; "Não fez o inventário", portanto temos a figura do "de cujus", ou seja, o Espólio.
Assim, enquanto não encerrar o inventário, ou obter alvará judicial, os proprietários do imóvel serão 2, o marido e o espólio da esposa, sendo 50% cada um.
Obrigado.

Para efetuar a venda dos terrenos será necessário fazer o inventário. Por isso é melhor fazer o inventário na Gleba inteira do que em cada lote desmembrado.
Como é possível vender um imóvel, que está em condomínio, marido e mulher, e a esposa faleceu?
Se for esta a situação, tem que fazer o inventário primeiro.