Ganho de Capital - Venda de imovel

Boa tarde,
tenho cliente de imposto de renda que me trouxe a seguinte situação

em 2008 ele comprou um imovel, desmembrou o mesmo na prefeitura, assim construiu duas casas, qdo ficou pronto, vendeu uma em 2009, a outra vendeu agora em 2010,

pesquisando no forum e em diversos sites fiquei em dúvida quanto a isençãodo ganho de capital, pois se possui um imovel, tem um prazo de 180 dias para adquirir outro e nao pagar o ganho de capital,

mas neste caso dele, teria de ter pago o ganho ja na venda do primeiro?

ele não utiliza o imovel para residir, comprou, construiu e vendeu, inclusive esta comprando outro na mesma situação, vai construir e vende-lo posteriormente.

se alguem puder me auxiliar e clarear esta questão, tbm li que a isençãó seria apenas na primeira venda, assim todas as vendas deles devem ser pagas o ganho, deve ser emitida declaração à receita federal, vi que tem um programa sobre o ganho de capital, vou baixa-lo para analisar.

abraços e otima semana a todos.

Bom dia Antonio,

Lê-se na resposta dada pela Receita Federal à Pergunta 530 cuja parte que interessa, transcrevo:

É isenta:
Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, ...

Não se trata do único bem imóvel que seu cliente possui, portanto, está sujeito a incidência do imposto de renda (a razão de 15%) sobre o ganho de capital assim entendido a diferença positiva entre o custo de aquisição e o total da venda.

Nota
O custo da construção da casa, se não averbada em cartório, não comporá o custo total do imóvel para determinação do ganho.

O prazo de 180 dias para adquirir outro imóvel e se beneficiar da isenção da alienação do primeiro, refere-se a imóveis residenciais. Não é o caso de seu cliente, pois não está vendendo imóvel que lhe serve de residência e não está adquirindo outro com a mesma finalidade.

Cabe lembrar que a compra de terrenos e a construção de imóveis para posterior venda, equipara a pessoa física à jurídica.

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