Ganho de capital - Incorporação

Boa tarde, podem me ajudar.

Há ganho de capital se uma imobiliaria compra e vende casas?

Ex. 1 - Ela compra um imovel e vende com lucro de 20k.

A tributação da mesma é através do Lucro Presumido, sendo assim, aplicar-se-a PIS,COFINS, IPPJ CSLL em cima do lucro ou em cima do valor total da venda do imove?.
Alem desses impostos sobre os 20k(ou total), a empresa deve declarar o ganho de capital no GCAP? aplicando-se assim 15% sobre o lucro?

Ex. 2 - Ela compra um terreno, constroi o imovel, a tributação será em cima do preço de venda do imovel, pode-se abater pelo valor do terreno? Aplica-se ganho de capital em cima do mesmo?

Ex. 2(B) Em caso de pessoa fisica, como funciona o ganho de capital sobre isso? VALOR TERRENO - VALOR VENDA CASA CONSTRUIDA = LUCRO x %15 ganho capital?

Não sei se consegui ser claro, se puder me ajudar, fico muito agradecido!!

Se a atividade é compra e venda de imoveis, o total da alienação será considerado como receita afastando qualquer hipótese de tratar como ganho de capital.
Ganho de capital se aplica nos casos do bem estar registrado em propriedade para investimento ou imobilizado e não para estoque que é o seu caso. Vide NBCTGS referente a Estoque e imobilizado assim como propriedade para investimento e LEI n° 12.973/2014 art. 2.