Isenção IR Ganho de Capital na aplicação do valor em financiamento de terreno ou construção de casa

  Srs,

  Gostaria de pedir a ajuda de vocês quanto à situação na qual me encontro. Vi várias páginas na internet à respeito, mas tenho muitas dúvidas ainda.

  Moro em um apartamento e, com essa pandemia, eu e minha família decidimos ir para uma casa. Apareceu uma oportunidade e comprei um terreno financiado pela Caixa. Fazendo as contas, para que eu não demore 8, 9, 10 anos pra ter o terreno pago e a casa construída, decidimos vender nosso apartamento para ter o dinheiro necessário para a construção. Aí é que eu me esbarro no tal imposto de Ganho de Capital.

  Perguntas:

  1) Se eu pegar o valor do Ganho de Capital e quitar o meu financiamento na Caixa, o valor utilizado será isento dessa tributação ? Parece haver uma jurisprudência nesse sentido mas alguns falam que esbarra no conceito de "imóvel residencial", que um terreno talvez não se enquadre, mesmo sendo a base para a construção de uma casa, que é um imóvel residencial. Ainda por cima, o terreno é em um condomínio residencial, o qual veta expressamente imóveis comerciais.

  2) Se eu pegar o valor do Ganho de Capital e utilizar para construir minha casa (comprando os materiais necessários, mão-de-obra especializada, etc.), eu consigo abater esse valor utilizado do imposto devido de Ganho de Capital ?

  3) Se em ambas as perguntas acima a resposta for "não". Existe alguma outra brecha legal na qual eu possa utilizar o valor do Ganho de Capital auferido em meu benefício ?

Colega;
Gostaria de ter outra resposta para lhe dar, e entendi sua argumentação, entretanto a legislação e feita para todos, ou seja Honestos  (como você e eu e a maioria dos cidadoes), e para os metidos a espertos (uma minoria  esperamos isso não e). Dai por vezes para nos as incoerências da lei, porem imagina se não houvesse esses  "x" na legislação.  Seria um tal de fazer de conta que comprou o terreno para fazer casa e ir morar como residência, escapava do imposto e ganhava no investimento para venda.
A resposta para todas suas perguntas, infelizmente, e  "NAO". Você como engenheiro e inteligente com os números entendeu não e., o porque. Quanto a Brecha, só existe em , estruturas mal feitas, devido a qualidade da obra.
Boa sorte, e se quiser mais certeza de uma olhada de LUPA no Perguntao, vc assim ficara mais conformado, já senti como você na carne tal situação, mas e devido aos, maus  contribuintes, que pagamos por nossa honestidade.
Sds. Ribeiro

  Boa tarde caro Manoel,

  Obrigado por sua resposta !
  Sim, minha formação faz com que eu trabalhe todos os dias com a lógica. E, mais uma vez aqui, eu entendo que faltou clareza por parte do legislador, o que é muito frequente.
  O que se entende por "imóvel residêncial" ? Um terreno é um imóvel residêncial ? Posso usar a lógica inversa: um terreno, em um condomínio residencial, no qual a sua escritura destaca a vedação de utilização comercial do lote, não posso considerá-lo como imóvel comercial. Logo, o classifico como imóvel residêncial. Ainda mais que pretendo construir minha moradia nele. Importante frisar que ao vender o meu apartamento, eu não terei mais moradia (imóvel residêncial) em meu nome. É natural e de bom grado que deverei sim construir uma nova moradia para minha família.
  Consultei sim o Perguntão, antes mesmo de postar minha pergunta aqui. Mas a Receita Federal não defende o contribuinte, pelo contrário, e o STJ derrubou o normativo 599 da Receita no qual vedava a utilização do valor do ganho de capital para o pagamento de financiamento de imóvel residêncial. Portanto, a ótica da Receita nunca me favorecerá como contribuinte, pois ela visa estritamente a arrecadação.
  A lei que possibilita algumas "brechas" na isenção de capital foi chamada de "lei do bem" e tinha a função de aquecer o mercado imobiliário em 2005. As situações que destaquei favorecem o mesmo intuito e deveriam ser contempladas se não nesta lei ou em sua interpretação, em uma nova medida provisória ou lei ordinária.
  O fato é que ainda irei buscar alternativas para investir o valor desse imposto em minha nova moradia.
  A certeza é que uma vez pago esse valor do imposto, esqueça a oportunidade de reavê-lo.

  At.te,

  Wagner

Colega
Agradeço, sua atenção e agradecimento, bem como sua explanação fundamentada, de seu raciocínio logico, entendo como você, que sua situação  e uma situação de gente honesta, e entendo também ser correta sua  interpretação. Porem ,da mesma forma que você coloca que se pagar o imposto jamais o reverá de volta.  Há que se considerar também, que caso glosem sua intenção e consequente declaração, o montante do Imposto a que será penalizado, em uma notificação, será alto, e não  terá solução a não ser quitar o mesmo..
Leis mal feitas, ou seja sem prever situações como a sua existem e vão existir, devido por um lado a incompetência de quem legisla, e a avidez constante dos sonegadores. Nesse caso o caminho seria a Justiça, porem como sabe a mesma e uma Deusa Cega, e por vezes,( dependendo do advogado seu patrono) escuta pouco , e dependendo da argumentação, você perde a ação, dinheiro, e saúde com tamanho stress, do vai e vem, e o tempo passando e seu debito aumentando. Entendeu não e. Gostaria de poder te dizer, entra na Justiça com fé e coragem, que vai ganhar mole, mas sou idoso e cauteloso e decente e ja vi muita agua passar por baixo da ponte, nesse Brasil.
Mas em qualquer opção que decida, desejo-lhe boa sorte.
Sds. Ribeiro

Wagner Billa

Bom dia Wagner. Também me encontro na mesma situação, vendi meu imóvel, vou comprar um terreno para construir minha residência....

Concordo com tudo o que foi exposto por você e pelo Manoel.

Você já encontrou alguma outra solução? 

Obrigado!

  Bom dia Rogério,

  Infelizmente, parece que não há opção mesmo, pois o terreno adquirido não é considerado um imóvel residencial pela receita, o que eu, particularmente, acho um absurdo. Só tem sentido isso em termos de arrecadação de mais impostos para o governo. Mas este é o país em que vivemos e se não aparecer um projeto de lei que mude isso, não haverá escapatória.

  Pelo jeito você já vendeu o seu imóvel. Alguns corretores de imóveis indicam fazer toda a negociação através do valor venal do imóvel, através de um documento de compra e venda. Assim, quem vende minimizaria o valor do imposto de Ganho de Capital a ser pago e quem compra paga menos imposto de ITBI e registro em cartório. Em tese, uma situação benéfica para ambos os lados. Seria uma solução a se considerar.

  []'s
  Wagner

Wagner,
Se o apartamento tratava-se de único imóvel e não houve alienação de outro nos últimos 5 anos, sendo o valor da venda igual ou inferior à 440 mil reais, a operação estaria excluída da tributação do ganho de capital, por força da IN 84/2001, Art. 29, Inciso I.
Do contrário, haverá a tributação do ganho.

  Bom dia João,

  Meu imóvel tem um valor maior do que isso. O programa de Ganho de Capital leva essa situação em consideração já (além de outras considerações legais).

  Se o valor do imóvel for maior do que R$ 440 mil, você terá que pagar o imposto de Ganho de Capital, mesmo que vc invista em um novo terreno e na construção de sua nova casa, o que a receita não considera como um imóvel residencial, o que eu acho um absurdo. Imóvel residencial pra ela é um imóvel que você já possa morar.

  []'s
  Wagner

O conceito (fiscal) de imóvel residencial, é aquele que permite a moradia (residência).
Então, no seu caso, haverá a tributação.

Wagner.

Concordo com tudo o que foi explanado aqui!

No meu caso, não deu pra fazer pelo valor venal,  ou pelo que está registrado, pois o comprador pegou financiamento pelo Banco, e eles fazem uma avaliação de mercado. Além do mais, eu teria que comprar um colchão maior... e eu gosto de fazer tudo correto, dentro da Lei. Como o Manoel falou, é uma injustiça com quem anda na linha.

O que  estou fazendo é negociar um imóvel que eu consiga reverter esta diferença na negociação, infelizmente... O fator que tomamos por decisivo, pra mim e a minha mulher, são os motivos da escolha do seu lar e ser feliz...

Sempre falo para meus filhos, não se esqueça que o Governo é o seu sócio... ele sempre vai querer a parte dele.