Data de aquisição para cálculo de ganho de capital

Boa tarde,

Cliente iniciou a construção de um imóvel em 2010, mesma data em que foi feita a aquisição do terreno e finalizou a construção da obra no mesmo ano, entretanto somente fez a regularização da obra, CND/Habite-se/Averbação em 2020. Nesse caso o que considero como data de aquisição do imóvel para apuração de ganho de capital?

Ademais, estava pensando que o cliente poderia se enquadrar na regra de isenção de ganho de capital, mas fui informado que o mesmo fez a venda de um imóvel herdado, que foi adquirido pelos avós em 1969.  Nesse caso a venda foi feita 2 anos atrás, então imagino que não possa usar a regra de isenção até R$440.000 novamente.

Sim, se ele já utilizou da isenção de um único imóvel há dois anos atrás, ele não poderá fazer outro.
Há dois anos atrás ele não tinha direito da isenção, pois possuía mais de um imóvel.( este que vc diz ter sido adquirido em 2010.

Quanto a sua pergunta, se o terreno e a construção foram adquiridos em 2010, e estes valores vem constando da Declaração de renda, o fato de ser regularizado agora não interfere na data do início.

Se nada consta da declaração do imposto de renda e não tem os comprovantes dos materiais da obra, use o contrato de compra do terreno.
Vc pd fazer uso da isenção na venda do imóvel residencial na compra de outro.

Boa tarde @Salvador, essa regra de isenção na venda de um imóvel e compra de outro dentro do prazo de 180 dias também não tem que esperar o prazo de 5 anos após a última venda para conseguir?

Não, se vc não utilizou esta modalidade nos últimos 5 anos.

Boa noite, com informado pelo nosso colega @Salvador Candido Brandão, o seu cliente já deveria vir declarando o terreno (caso ele estivesse obrigado a fazer IR, é claro, e vir declarando ao longo dos anos as benfeitorias (contrução da casa, etc), e no momento que regulariza-se, ele somente mudaria o codigo do bem (terreno+benfeitorias para casa).

Usa-se como data de aquisição a data do contrato de compra e venda particular de acordo com o art. 154 do Regulamento do Imposto de Renda (RIR) – Decreto 3.000/99, data de aquisição é aquela em que celebrado o contrato inicial da operação imobiliária (no caso a compra do terreo), ainda que através de instrumento particular, desde que registrado perante o Registro Geral de Imóveis.

E no site do planalto, quanto ao art. 154: Art. 154. Caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, de transferência do domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessa dessas operações, de adjudicação ou arrematação em hasta pública, pela procuração em causa própria, ou por outros contratos afins em que haja transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis (Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 2º, § 1º).
§ 1º Data de aquisição ou de alienação é aquela em que for celebrado o contrato inicial da operação imobiliária correspondente (ou seja o contrato particular de compra e venda), ainda que através de instrumento particular (Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 2º, inciso II).

Porém é sabido que a grande maioria dos profissionais utilizam como data de aquisição a data da lavratura (averbação) da escritura de compra e venda do cartorio de notas, ou no caso de aquisição de imóvel financiado a data do contrato de financiamento que na grande maioria das vezes tem viés de escritura, mas conforme instrução normativa exibida acima o correto seria sempre declarar pela data do instrumento particular de compra e venda (aquele que geralmente as partes fazem para fechar negocio antes de ir pra o registro em cartório ou o financiamento).

Espero ter eclarecido a dúvida. 

Obrigado pela publicação, ajudou a tirar uma grande dúvida sobre o assunto. 

Apenas para aprofundar o assunto e fechar ambas as partes envolvidas para entendimento do mesmo, entendi que a data de aquisição é aquela em que é celebrado o contrato inicial da operação imobiliária (aquele que geralmente as partes fazem para fechar negocio antes de ir pra o registro em cartório ou o financiamento). A partir dessa data conta-se 180 dias, e se dentro desse prazo, e obedecendo as demais regras, é possível usufruir da isenção do imposto sobre ganho de capital, caso opte pelo mesmo.

Na situação onde a pessoa realizou a venda, e assinou o contrato inicial de operação, vamos supor em 02/01/2022, ele teria 180 dias para comprar outro imóvel, que seria 01/07/2022.

A minha dúvida é, o que define a data da compra desse novo imóvel, é também a assinatura do contrato inicial da operação? Ou ali passa a valer a data de lavratura da escritura no cartório de notas? O prazo está claro, mas na compra de um novo imóvel, onde o processo de compra do novo imóvel deve "estar"? Contrato inicial, escritura, registro de imóvel ou depende de algum outro fator?

A lógica me leva a acreditar que deveria ser aplicado a mesma regra da venda, porém não encontrei em lugar nenhum essa informação. 

Obrigado!

Edit: pesquisei um pouco mais sobre o assunto, e fui levado a entender que a data que conta é efetivamente a da transferência do dinheiro para o dono do imóvel que vc está comprando, ou seja, o valor do lucro, aquele sobre o qual vc quer a isenção dentro do prazo de 180 dias, deve ter sido transferido para o dono do imóvel em sua totalidade dentro do prazo de 180 dias, não importando em qual fase da compra esteja. Tanto é verdade que caso apenas uma parte desses recursos tenha sido transferida dentro dos 180 dias, por exemplo no sinal e na entrada, sobre o restante dos recursos/lucro será cobrado o imposto sobre ganho de capital. 

Tenho um caso um pouco diferente. Meu cliente é dono de 1/6 de um imóvel. Este imóvel foi vendido, sendo a transmissão (instrumento particular e registro no cartório) com data de 2022. A entrada paga em 2022, ficou com o pai para pagar custas. Ele somente recebeu o pagamento (depositado em conta) em 2023. Neste caso:
1- Registro no GCAP 2022 parcelado, com a segunda parte em 2023? Problema, ele não recebeu nada em 2022 e o GCAP não aceita ZERO no valor de alienação.
2- Registra tudo no GCAP de 2023, com a data do pagamento em 2023? Problema: gera conflito com o fato gerador?