Isenção - Ganho de capital - Imóvel

Boa tarde senhores, sei que existem tópicos sobre este tema mas com características diferentes das que transcreverei.

Inicialmente gostaria, sinceramente, de parabenizá-los pela qualidade e clareza das informações prestadas pelos especialistas deste fórum.

Dito isto, preliminarmente, gostaria de obter um esclarecimento:

1 -Meu irmão adquiriu um terreno em 2007, no valor de R$ 30.000,00.

2 - Este terreno é o seu primeiro e único imóvel.

3 - Em 2008 iniciou-se a construção de uma residência no citado imóvel.

4 - Lançou-se em sua declaração terreno e construção em itens separados (sei que a construção poderia ser lançada no terreno desde que fosse corretamente discriminada).

5 - Em 2009, após a emissão do habite-se pela prefeitura e da averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis, lançou-se o imóvel em um único item, somando-se o valor da construção ao do custo do terreno.

6 - Pergunto: se em 2010 ele decidir vender esta residência construída por valor inferior a R$ 440.000,00 e houver ganho de capital, poderá beneficiar-se da isenção prevista no art. 23 da Lei 9.250/95?

7 - A dúvida surge porque alguns entendem, na situação supramencionada, que:

a) não haverá a necessidade do recolhimento do imposto vez que não houve a venda de qualquer imóvel nos últimos 5 anos (lembro que o terreno sob o qual a casa foi construída é o seu primeiro e único imóvel);

b) outros entendem que o imposto deverá ser recolhido porque a compra do terreno e a construção da casa datam menos de 5 anos, e, por último;

c) houve até quem dissesse que, para fins de isenção, os 5 anos deveriam ser contados a partir da finalização da construção da casa (ocorrida em 2009), o que achei um absurdo.

Enfim, sabemos que a Lei n° 9.250/95 condiciona a isenção do ganho de capital à inexistência de "qualquer outra alienação nos últimos cinco anos", mas qual o entendimento da Receita Federal para esta expressão? Agradeço antecipadamente.

Boa noite Leopoldo,

Lê-se na resposta dada pela Receita Federal à Pergunta 530 acerca do assunto, cuja a parte que interessa transcrevo que:

530 - Quais são as isenções relativas ao ganho de capital?
...
3 - Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação:

 à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio, inclusive na união estável;

 ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal.

Este entendimento e afirmação estão ratificados na resposta à Pergunta 613 cuja integra se lê:

613 - O contribuinte que aliena o único imóvel que possui deve pagar o imposto sobre a renda por ocasião de sua alienação?
Está isento do imposto sobre a renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00, desde que não tenha realizado qualquer outra alienação de imóvel nos últimos cinco anos.

(Lei nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995, art. 23, Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 39, inciso III; Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 29, inciso I)

Pelo até então exposto, está claro o direito à isenção pretendida.


...

Agradeço fortemente sua atenção Saulo. Tenho lido seus pareceres neste Fórum e realmente você é um "expert" em matéria contábil.

Isto posto, acredito que o meu particular entendimento seja semelhante ao seu, ou seja: respeitado o limite de R$ 440.000,00, o primeiro e único imóvel adquirido em 2007, no caso um terreno com a construção da residência, poderia ser vendido a qualquer tempo com o benefício da isenção.

A dúvida, no entanto, surgiu de um posicionamento diverso, do qual discordo e que transcrevo abaixo:



"IR: cuidado com transações imobiliárias
Algumas medidas simples são fundamentais tanto na hora de fazer negócios quanto no momento de declarar o imposto
Patrícia Zamboni
A apenas 15 dias do fim do prazo de entrega da declaração do Imposto de Renda (IR) 2010 - que termina em 30 de abril -, muitos contribuintes ainda têm dúvidas sobre a forma correta de informar uma série de situações ao fisco. Em um grande número de casos, como o de transações imobiliárias, ter conhecimento de uma simples regra pode definir se a pessoa pagará - ou não - imposto sobre determinada negociação.

Um caso emblemático é o de pessoas que possuem apenas um imóvel residencial registrado em seu nome e efetuam uma transação de venda por um valor maior do que foi pago quando a casa foi adquirida.

Segundo o delegado adjunto da Delegacia da Receita Federal (DRF) em Bauru, Belmiro Antônio Peres, se o imóvel for comercializado por até R$ 440 mil, a cada cinco anos o contribuinte pode usufruir do benefício da isenção do imposto sobre o ganho de capital obtido na negociação.

Na prática significa que, se o contribuinte comprou um apartamento por R$ 200 mil e o vendeu por R$ 300 mil, terá que pagar 15% sobre a diferença de R$ 100 mil, o chamado ganho de capital. Neste caso, o proprietário teria que pagar R$ 15 mil ao fisco.

Entretanto, se ele continuar morando pelo menos cinco anos nesta casa antes de vendê-la, ficará isento do pagamento de 15% sobre o ganho de capital - desde que seja o único imóvel registrado no nome do contribuinte.

Após adquirir esse novo imóvel, a pessoa deverá esperar outros cinco anos para vendê-lo para que possa obter a isenção novamente, desde que a venda seja concretizada no valor máximo de R$ 440 mil. ".


Verifica-se que a matéria informa a necessidade de se "morar pelo menos 5 anos na casa", fato que discordo, salvo melhor juízo, por entender que o que não é permitida pela lei é a alienação de outro imóvel nos 5 anos anteriores à venda e não há restrição à venda do próprio e único bem comprado a menos de 5 anos, ademais, se fizermos uma simulação da venda no programa de Ganhos de Capital disponibilizado pela RF, inserindo a data de aquisição "2007", o sistema não rejeita a possibilidade venda com enquadramento no art. 23 da Lei 9.250/95.

Enfim Saulo, gostaria, se possível, de obter o seu respeitável posicionamento acerca da matéria. Antecipadamente grato.

Boa tarde Leopoldo,

Há, no artigo de acima, clara "mistura" entre os dois benefícios.

São eles o de venda de imóveis por valores até R$ 440.000,00 e o da venda de imoveis residenciais.

Isenção na alienação de Imoveis por até R$ 440.000,00 - Qualquer que seja o imóvel (residencial ou não) se único que o contribuinte possua, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não.

Isenção na alienação de imóveis residenciais - Não importa o valor, aqui a condição primária é a de que o imóvel seja residencial a que o alienante, no prazo de cento e oitenta dias contado a partir da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Também neste caso o contribuinte somente pode usufruir do benefício uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício.

No seu caso, por tratar de imóvel residencial e o valor da alienação não ultrapassar o limite de R$ 440.000,00 pode "escolher" o benefício que melhor lhe convir.

Note nos trechos que grifei que as condições são diferentes. Enquanto para o primeiro caso você não pode ter tido outra alienação nos cinco anos anteriores ao da atual alienação, no segundo você não poderá gozar do mesmo beneficio nos cinco anos posteriores a alienação atual.

Nisto se confundiu a autora do artigo ao mencionar da necessidade de se morar pelo menos 5 anos na casa.

Está pois, correto seu entendimento quando escreve que; "respeitado o limite de R$ 440.000,00, o primeiro e único imóvel adquirido em 2007, no caso um terreno com a construção da residência, poderia ser vendido a qualquer tempo com o benefício da isenção."

É o que ratifica (inclusive) o delegado adjunto da Delegacia da Receita Federal (DRF) em Bauru, citado pela autora, Sr. Belmiro Antônio Peres, ao mencionar que "se o imóvel for comercializado por até R$ 440 mil, a cada cinco anos o contribuinte pode usufruir do benefício da isenção do imposto sobre o ganho de capital obtido na negociação."

...

Obrigado pelos excelentes esclarecimentos Saulo.