Recolhimento de Imposto de Venda de Imóvel em PJ

Boa tarde
Uma empresa do Lucro Presumido com as atividades  68.10-2-01 - Compra e venda de imóveis próprios / 68.10-2-02 - Aluguel de imóveis próprios , com  imóvel registrado em seu balanço patrimonial no Ativo Não Circulante agora na venda do imóvel , quais tributos a se recolher e a forma correta de recolhimento ? 


Atenciosamente 

Para definir corretamente os tributos devidos na venda de um imóvel classificado no Ativo Não Circulante por uma empresa no Lucro Presumido , é fundamental distinguir se o bem vendido era:
Estoques (Ativo Circulante) , destinados à atividade típica de compra e venda de imóveis, ouAtivo Imobilizado / Investimento (Ativo Não Circulante) , utilizado para locação ou fora especificamente que não seja a venda direta.No caso descrito, o imóvel encontra-se no Ativo Não Circulante (ou seja, não é “estoque” para venda rotineira). Nesse cenário, via de regra, a alienação é tratada como ganho de capital (diferença positiva entre valor de venda e valor contábil líquido), em vez de receita operacional habitual. Abaixo, seguem os principais pontos a observar:
1. Ganho de Capital vs. Receita de VendaGanho de Capital : Se o bem estiver registrado como ativo permanente (imobilizado ou investimento) e não integrar a atividade de compra e venda de imóveis “estoque” no dia a dia, a apuração se dá pela diferença entre o valor de venda e o valor contábil (custo de aquisição menos depreciações acumuladas, se aplicável).Receita Operacional (Estoque) : Se, por outro lado, o imóvel fosse parte do giro normal (compra e venda frequente), seria tratado como receita operacional no regime de Lucro Presumido. Mas, de acordo com seu relato, não é o caso aqui.2. Tributos Envolvidos (quando se trata de Ganho de Capital)IRPJ
Alíquota de 15% sobre o ganho de capital.Há adicional de 10% para a parcela do ganho que ultrapassar R$ 20.000,00 por mês de apuração (equivalente a R$ 240.000,00 anuais, mas verifique o cálculo por competência).O recolhimento do IRPJ sobre ganho de capital deve ser efetuado via DARF com código específico (normalmente “0507” para ganho de capital de pessoa jurídica ou conforme orientação mais recente da RFB).LSC
Alíquota de 9% sobre o mesmo ganho de capital (diferença entre valor de alienação e valor contábil).O código de pagamento costuma ser “2372” (ganho de capital – CSLL), mas sempre é confirmado no próprio programa de códigos PER/DCOMP ou tabela de pagamento atualizada.PIS e COFINS
Em regra, não incidente sobre a venda de ativo imobilizado, pois não se trata de receita operacional decorrente de atividade-fim (venda rotineira de “estoques”).Se, no entanto, a Receita Federal entendesse que a empresa negocia continuamente esses imóveis como parte da exploração imobiliária (atividade-fim), teria discussão sobre o enquadramento. Mas, ao que tudo indica, tratando-se de imóvel classificado e cancelado em “ativo fixo” ou “investimento”, não se aplica PIS/COFINS sobre essa venda pontual.ISS ou ICMS
Venda de imóveis não é fato gerador de ICMS (não se trata de circulação de mercadorias) nem de ISS (não se trata de prestação de serviços).Normalmente, cabe ao ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) no município, mas este é um tributo devido ao comprador em grande parte das cidades. A empresa vendedora não recolhe ITBI diretamente, salvo em casos específicos previstos pela legislação municipal.3. Forma de Apuração e Prazo de RecolhimentoApuração Mensal (Regra Geral) : As pessoas jurídicas submetidas ao Lucro Presumido que alienam um ativo fixo devem apurar o ganho de capital no mês da venda e cobrar o IRPJ/CSLL correspondente até o último dia útil do mês subsequente.Cálculo :Calcular o ganho:Valor de Venda−Valor Contumˊbil (custo - depreciac¸o˜sim)\text{Valor de Venda} - \text{Valor Contábil (custo - depreciações)}Valor de Venda−Valor Contumˊbil (custo - depreciac¸​o˜sim).Aplicar as alíquotas (15% + adicional de 10% sobre o excedente / 9% para CSLL).Gerar DARFs separadamente para IRPJ e CSLL nos códigos adequados, dentro do prazo.4. Recomendações PráticasVerifique o valor contábil do imóvel em 31/12 do último exercício (ou no mês anterior à venda), considerando eventualmente depreciações.Calcular o ganho de capital .Emita os DARFs de IRPJ e CSLL no mês subsequente ao fato gerador (dados da venda efetiva ou da lavratura da escritura, dependendo da formalização).Registre-se especificamente na contabilidade a baixa do ativo, a realização da receita de alienação e a purificação do ganho.Verifique junto à contabilidade se o código de recolhimento está atualizado, pois a Receita Federal muda periodicamente conforme instruções.ConclusãoPara uma empresa no Lucro Presumido , com imóvel classificado no Ativo Não Circulante (destinado, por exemplo, à locação), a venda é tratada como alienação de ativo , sujeito principalmente a IRPJ e CSLL sobre ganho de capital . Não há incidência de PIS e COFINS nessa operação, tampouco de ISS ou ICMS. O recolhimento do IRPJ/CSLL deve ser feito por meio de DARF, no código específico para ganho de capital, normalmente até o último dia útil do mês subsequente à venda.