Dúvidas quanto ao imposto sobre o lucro na venda de imóvel

Boa tarde!

Estou com algumas dúvidas quanto ao imposto sobre a venda de um imóvel, mediante alguns pontos do meu cenário, os quais listarei abaixo:

1. Eu e meu marido temos um imóvel que adquirimos juntos em 2014 (na planta), no valor de R$ 202 mil, através de financiamento com Caixa e que ainda não foi quitado. Meu marido consta como titular do contrato, porém eu também faço parte. Por ser um imóvel ainda financiado, até o momento não declaramos essa compra.
2. Em 2016 meu pai comprou uma chácara e registramos em meu nome, porém nunca declarei pois tinha dúvidas se deveria, por não ter sido eu quem pagou por ela.
3. Em 2022, eu e meu marido adquirimos um novo imóvel na planta, o qual será entregue pela construtora no final de 2025 e que pretendemos financiar parcialmente.
4. Estamos em negociação para venda do imóvel adquirido em 2014, com valor de venda de R$385 mil. Em posse desse valor, iremos quitar o financiamento no valor aproximado de R$41 mil, separar cerca de R$170 mil para reforma do novo imóvel e utilizar o restante para dar de entrada no novo financiamento.

Diante desse cenário, seguem minhas dúvidas:

a) Apesar do valor de venda ser menor que R$ 440 mil, o fato de ter um imóvel em meu nome (chácara) faz eu perder a isenção do imposto sobre o lucro?
b) O meu imóvel de 2014, por ainda estar financiado, é considerado também como um imóvel nosso? Caso sim, o fato do meu marido ser o titular do contrato, seria considerado apenas no nome dele?
c) O fato de não ter declarado a compra desse imóvel ainda e nem os gastos com bem feitorias, acarreta em algum problema? Como devo tratar essa declaração?
d) Caso de fato tenha que recolher esse imposto, o que posso utilizar para dedução?  juros de obras, juros de financiamento, reforma...?

Desde já agradeço imensamente quem puder ajudar com esses esclarecimentos!
 

Conforme a legislação tributária (especialmente Lei nº 9.250/1995 e IN RFB nº 84/2001, entre outras normas regulamentares), a autorizada de ganho de capital na alienação de imóveis com valor de até R$ 440.000,00 exige que o contribuinte não seja proprietário de outro imóvel e não tenha realizado venda de imóvel nos últimos cinco anos. Diante disso, a existência de uma chácara já registrada em seu nome afastado o requisito de “único imóvel”, ainda que tenha sido seu pai quem custeou a aquisição. Além disso, o imóvel de 2014, mesmo financiado, é considerado de sua titularidade em conjunto com a participação, pois as autoridades fiscais costumam analisar o patrimônio do casal em regime de comunhão, reforçando ainda mais a descaracterização de imóvel único.
Em relação à ausência de declaração anterior sobre a compra do imóvel de 2014 e das benfeitorias, é aconselhável retificar as declarações de Imposto de Renda de exercícios passados ​​para incluir esses bens e custos. A retificação tem fundamento jurídico no dever de veracidade da declaração e serve para ajustar a base de cálculo, mitigando riscos de autuação futura. Assim, regularizar a situação fiscal ao considerar tanto o financiamento quanto eventuais reformas comprovadamente comprovadas, permitindo, inclusive, a inclusão de gastos que possam compensar o custo de aquisição (por exemplo, ITBI e determinadas despesas de registro e reforma desde que comprovadas).
Quanto às deduções para apurar eventual imposto a acumular sobre ganho de capital, é possível somar ao custo do imóvel os gastos efetivos com aquisição e melhorias documentadas, além de despesas acessórias como corretagem ou impostos de transferência de pagamentos na compra. Em regra, os juros de financiamento só podem ser acrescidos se configurarem custo de construção (e não mero encargo financeiro comum). Portanto, é fundamental reunir documentos idôneos (notas fiscais, recibos, contratos) que comprovem de forma inequívoca tais despesas para fins de reduzir a base de cálculo do ganho de capital e realizar o recolhimento do tributo de forma correta.