Ganho de Capital - Venda imóvel financiado

Prezados,

Estou auxiliando um cliente com o cálculo do Ganho de Capital decorrente da venda de um imóvel. 

Ele havia financiado o imóvel.

No instrumento particular de compromisso de venda e compra consta que parte do valor recebido pela venda será depositado ao cliente (vendedor) para quitação integral da dívida com o banco. 

Considerando que esse valor será diretamente repassado ao banco para quitação da dívida, ele deve ser considerado no cálculo do Ganho de Capital? Ou deve ser excluído do cálculo? 

Se não puder ser excluído do valor de venda, pode ser considerado como custo de aquisição?

Renato Souza,

A RFB considera no cálculo os valores como custo de aquisição os EFETIVAMENTE pagos, logo, o saldo remanescente entrará no cálculo. Art. 74, §3, IN RFB 1500/2014 e SC Cosit nº 99.004-2024  e Recurso Especial 1.469.478 - STJ e SC Cosit nº 224-2023.
Portanto, será o valor  venda deduzido (-)  o valor de aquisição efetivamente pago + parcelas pagas = ganho de capital/GC.

Ainda, sobre a tributação quanto ao saldo remanescente não utilizado incidirá o GC, sugiro verificar o art. 10 da IN RFB 1500/2014 e a IN SRF nº 599/2005 quanto as hipóteses de isenção do imposto.

A IN RFB 2070/2022 informa uma hipótese que é possível a isenção do GC para quitar financiamento de outro imóvel que o contribuinte já possui dentro de 180 dias.
No mais é isso.

Demais informações: www.gov.br

Só considerando o VALOR EFETIVAMENTE PAGO seu lucro será elevado.   Evidentemente valor pago inclui além do seu desembolso o custo da quitação junto ao banco.  Considere  valor do custo de aquisição    o que  consta na escritura.