LOCAÇÃO DE BENS IMOVEIS

Boa noite.
Gostaria de saber se vai ser obrigatório emiti as notas fiscais de serviço em 2026 para locação de bens imóveis? Porque a apuração é feita através de recibo. 

Lourdes,
No sítio da NFSe, veja a Nota Técnica Nº 005 – Versão 1.1, que tratou da emissão do documento para a locação de bens móveis e imóveis, em ambiente nacional, já que não há incidência do ISS nessas atividades.

João H Jr, bom dia.

Já iremos ser obrigado emitir em janeiro 2026? Porque não informe, e por isso que estou nessa dúvida. 

Bom dia  Lourdes Graziele Santana. Minha interpretação, de acordo com o inciso III do art. 254 da LC 214/2025, o fato gerador do IBS e CBS na locação é o pagamento do aluguel. Então, pagamentos recebidos a partir de 01/01/2026 tem incidência do IBS e CBS, e o documento fiscal aceito é a NFSe padrão nacional.
Sendo assim, tudo que receber de aluguel após 01/01/2026 e houver incidência do IBS e CBS, deve-se utilizar a NFSe para comprovação da receita bruta.
Vide art. 60 da LC 214/2025

Natanael Braz, boa tarde.

As notas fiscais de serviço de locação pode ser emitida no da site da prefeitura, ou apenas no Portal Nacional ? 

Lourdes,
A NFSe para a locação de bens móveis e imóveis será emitida no portal nacional, tendo em vista a não incidência do ISS nessas operações.
A Nota Técnica nº 5, em seu texto, esclarece que os novos campos e grupos não constarão nos ambientes de produção a partir de 2026, mas sim aqueles especificados na Nota Técnica nº 4. Portanto, a sua exigência ocorrerá em data posterior.

Boa tarde  a todos 

O Comitê Gestor da NFS-e (Nota Fiscal de Serviço Eletrônica de Padrão Nacional) determinou o uso do documento para operações com bens e imóveis. Haverá campos obrigatórios para identificar endereços, registros imobiliários e dados de locação. A previsão vem em uma nota técnica publicada em 19 de novembro.
A mudança prepara o sistema para a cobrança do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Trata-se da 5ª nota técnica sobre o tema. As mudanças para os imóveis ainda não tem data para começar. O texto só indica que virão depois de janeiro de 2026.
“As evoluções/atualizações aqui publicadas serão disponibilizadas nesses ambientes em data futura, a ser divulgada no Portal da NFS-e”, diz o documento.

Obrigado Douglas. 
Estou com dificuldade de achar material claro sobre o assunto e minha interpretação sobre a Nota Técnica 5/2025 é a mesma que a sua quando ao início da emissão das NF de locação de bens imóveis : será definida em data futura, apesar de ter visto vários artigos falando que já a partir de 01/01/2026 estas NF deveriam ser emitidas.
Porém, ainda me resta uma dúvida : o IBS e a CBS já serão devidos a partir de janeiro/2026 mesmo antes de termos a emissão das NF? Se sim, já há alguma definição de como será a apuração e recolhimento? Não achei nada sobre o assunto nas pesquisas que fiz.
Será que alguém me ajuda a esclarecer?

ac.

Douglas Pereira Arthur, foi o que eu entendi também.

Que as notas fiscais de locação não será em 2026.

" será definida em data futura"

Independente de quando será definida a data, a NFS-e precisa ser testada em 2026, não necessariamente no início de 2026, mas tem que ser testada em 2026, pois logo no início de 2027, não será mais teste, já terá pagamento de CBS.

Até onde eu entendi, locação vai ser feita através da NFS-e, porém, o início será posterior a Janeiro/2026.
Enquanto não houver NFSe, entendo que não haverá cobrança de IBS e CBS.
Me corrijam caso esteja errada, mas esse foi meu entendimento até o momento.