Construção Civil

Prezados colegas, após ler vários tópicos no banco de dados a respeito da melhor opção para construir imoveis residencias e vendé-los, me deparei com as seguintes dúvidas:
1) Caso adquira um terreno como pessoa física e construa as unidades, serei tributado pelo ganho de capital e acima de duas unidades poderei ser equiparado à pessoa jurídica, e teria problemas com o fisco;
2) Caso adquira o terreno em nome da pessoa jurídica,e construa as residências, não poderia optar pelo Lucro Presumido( a melhor opção tributária); caso fosse vendê-las, pois passaria a ter a característica de incorporadora ;
3) Se a opção anterior for realmente o que entendi, teria apenas a alternativa do Lucro Real, que a na minha opnião é a mais honerosa.
4) E por último, caso adquira um terreno em nome da pessoa física e constitua uma pessoa jurídica com atividade de construção civil que promova a construção das residencias, irei pagar impostos pela pessoa jurídica e pela pessoa física sobre o ganho de capital, pois as residencias seriam averbadas em nome da pessoa física.
Resumindo; parece que não tenho opção de uma carga tributária menor, quando penso em construir imóveis para vender. Por gentileza, me ajudem se estiver pensado errado!

Bom dia Erick,

Na mesma ordem aposta por você:

1 - Correto! Enquanto pessoa fisica (salvo os casos de isenção) a tributação ocorre sobre o ganho de capital a alíquota de 15% de imposto de renda vencivel no último dia útil do mês subsequente ao da alienação. A habitualidade (venda de mais de duas unidades) o equipara a pessoa jurídica pela prática de atividades imobiliárias.

2 - As incorporadoras podem (e devem sim) optar pela sistemática tributária do Lucro Presumido. Isto porque este sistema tributário além de ser o menos oneroso não o impedirá de aderir ao Regime Especial de Tributação (RET) cuja carga tributária é de 6% e ou ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) que reduz o total da tributação a 1% (um por cento).

3 - Além de ser mais onerosa a tributação pelo Lucro Real lhe imporá obrigações acessórias que não existem na do Lucro Presumido cujas multas são confiscatórias. Significa dizer que os serviços contábeis lhe custarão muito mais do que custariam se contratados por este último.

4 - Adquirir os terrenos pela pessoa física e constituir empresa com vistas a promover a construção, não afasta a equiparação de sua pessoa fisica a jurídica, ou seja, você será (do mesmo jeito) equiparado a pessoa juridica pela prática de operação imobiliárias.

Solução:
Contrate um contador que o oriente adequadamente e que posteriormente seja o responsável pela contabilidade de sua empresa. Repetidas reuniões e muita conversa serão responsáveis pela economia tributária desejada por você.

Construa uma ou duas unidades enquanto pessoa fisica e "aproveite" os beneficios de isenção concedidos. Em seguida constitua uma incorporadora que será também construtora para promover seus negócios através dela.

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Muito obrigado Saulo pelo breve e esclarecedor retorno!