Ganho de Capital-Após quitar dívida imóvel

O Casal tinha um único imóvel e estava hipotecado pela Previ-Banco do Brasil. Ele vendeu esse imóvel por um valo (simbolico o valor que estou mencionando)= 500.000,00
A dívida dele com a Previ para quitação desse imóvel era de 200.000,00.
Após a quitação dessa dívida ele ficou com a diferença de 300.000,00.
E esse saldo positivo vai ser aplicado na compra de um outro imóvel residencial para moradia do casal.
Pergunto: Quando for fazer a apuração do ganho de capital entra tudo como utilizado para compra de imóvel residencial?

Bom dia Marussia,

Imagine que você tenha adquirido seu imóvel por R$ 100.000,00 e que o tenha vendido por R$ 500.000,00 Destes você pagou R$ 200.000,00 de dívidas e com o saldo de R$ 300.000,00 adquiriu um imóvel residencial no prazo (180 dias) previsto em lei para o gôzo do benefício da isenção do Imposto de Renda.

Quando da alienação temos que considerar duas etapas/situações distintas:

1ª - Cálculo para apuração do ganho de capital.
Nesta primeira etapa não importa a destinação do dinheiro. Vale dizer que para todos os efeitos a alienação se deu por R$ 500.000,00 pouco importando se R$ 200.000,00 foram para pagar dívidas e só "sobraram" R$ 300.000,00.

2ª - Incidência ou não do imposto de renda.
Se o adquirimos por R$ 100.000,00 e o alienamos por R$ 500.000,00 nosso ganho de capital foi de exatos R$ 400.000,00 e é sobre este valor que teremos que pagar 15% de imposto de renda.

Entretanto, desta importância vamos utilizar R$ 300.000,00 para aquisição - em até 180 dias a contar da data do Contrato de Venda - para aquisição de um novo imovel residencial. Logo, vamos utilizar apenas uma parte de nosso ganho real para uma compra que será isenta.

Se vamos utilizar apenas uma parte do ganho e esta parte será isenta, a outra parte não será, ou seja:

Do lucro de R$ 400.000,00 apenas R$ 300.000,00 serão isentos, ou outros R$ 100.000,00 serão tributados a razão de 15% ou seja, deverão ser pagos 15.000,00 de imposto de renda até o último dia útil do mês subsequente ao da alienação.

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Bom dia Saulo!
Ainda tenho dúvida, porque depois de colocar todos os valores, vem a pergunta - TRATA-SE DE IMÓVEL RESIDENCIAL E O PRODUTO DA ALIENAÇÃO FOI OU SERÁ APLICADO NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL NO PRAZO DE 180 DIAS, NOS TERMOS DO ART. 39 DA LEI 11.196 DE 2005. Ai eu respondo Não parcialmente. (porque não estou empregando o dinheiro todo na compra de um imóvel, uma parte estou pagando esse empréstimo da previ). Ai em seguida ele pergunta Qual o valor da aplicação e eu digito o valor menos o que foi pago do empréstimo. E com essas informações dá ganho de capital mesmo que seja um imóvel só.
Porém se eu colocar que o dinheiro está sendo todo aplicado na compra de outro imóvel residencial ai sim o resultado é imposto zero.

Bom dia Marrussia,

Exatamente!

Na verdade houve ganho de capital calculado sobre a parte que você não empregou na aquisição do novo imóvel e que não está isenta do imposto.

Prevendo esta situação lógica é que eu tive o cuidado de exemplificá-la. Você não pode informar que todo o dinheiro foi empregado na aquisição do novo imóvel porque não foi, você ficou com uma parte do dinheiro e o usou para o pagamento da divida. Sobre esta parte (repito) há sim o ganho de capital e a incidência do imposto.

Leia atentamente minha resposta primeira

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Muito obrigada Saulo.
Sua resposta foi bem clara.
Agora tirei todas as minhas dúvidas sobre esse questionamento.

Uma casa financiada pela Caixa Econômica Federal é considerada no formulário de Auparação do Ganho de Capital como imóvel residêncial (na hora da pergunta vc tem outro imóvel.... a resposta é sim? Mesmo esse imóvel sendo comprado pelo contribuinte, apenas para compor a renda dessa compra e o imóvel foi adquirido para os país dele)?

Boa tarde Marussia,

A resposta (neste caso) é SIM

Você há de comigo convir que:

1 - É uma casa (residencial)e
2 - foi adquirida pelo contribuinte

Para Receita Federal não importa a forma de pagamento contratado na aquisição e nem se ela pertence a outra pessoa que não a contribuinte titular da DIRPF. Para todos os efeitos é o nome dele que consta com adquirente. São estas as informações que o Sistema Financeiro de Habitação passará à Receita Federal.

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