Secretaria dispõe sobre o recolhimento de impostos por incorporadores imobiliários

INSTRUÇÃO NORMATIVA 13 SMF, DE 17-11-2011
(DO-MRJ DE 18-11-2011)

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Base de Cálculo – Município do Rio de Janeiro

Secretaria dispõe sobre o recolhimento de impostos por incorporadores imobiliários
Este ato estabelece quanto à incidência do ISS sobre os serviços prestados por incorporador que acumule condição de construtor da edificação, além de definir a base de cálculo do ISS e do ITBI nos casos que menciona.

A SECRETÁRIA MUNICIPAL DE FAZENDA, no uso de suas atribuições legais, e
Considerando o disposto nos arts. 18 e 20 da Lei nº 691, de 24 de dezembro de 1984, no art. 16 da Lei nº 1.364, de 19 de dezembro de 1988, e no art. 133 do Decreto nº 14.602, de 29 de fevereiro de 1996;
Considerando o que consta no processo administrativo nº 04/000.963/1999; e
Considerando a evolução da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, RESOLVE:

CAPÍTULO I
DO ISS

Art. 1º – Quando o incorporador imobiliário acumular a qualidade de construtor da edificação e o contrato firmado com o adquirente evidenciar a existência de obrigação de entregar unidade imobiliária futura, não haverá incidência do ISS sobre os serviços de construção realizados diretamente pelo incorporador-construtor.
Parágrafo único – A não incidência do ISS referida no caput não exonera o incorporador da responsabilidade tributária nos casos previstos no artigo 14 da Lei nº 691/84.

Remissão COAD: Lei 691/84
“Art. 14 – São responsáveis:
I – os construtores, empreiteiros principais e administradores de obras hidráulicas, de construção civil ou de reparação de edifícios, estradas, logradouros, pontes e congêneres, pelo imposto relativo aos serviços prestados por subempreiteiros, exclusivamente de mão de obra;
II – os administradores de obras, pelo imposto relativo à mão de obra, inclusive de subcontratados, ainda que o pagamento dos serviços seja feito diretamente pelo dono da obra ou contratante;
III – os construtores e empreiteiros principais de obras de construção civil, pelo imposto devido por subempreiteiros não estabelecidos no Município;
IV – os titulares de direitos sobre prédios ou os contratantes de obras e serviços, se não identificarem os construtores ou os empreiteiros de construção, reconstrução, reforma, reparação ou acréscimo desses bens, pelo imposto devido pelos construtores ou empreiteiros;
V – os locadores de máquinas, aparelhos e equipamentos instalados, pelo imposto devido pelos locatários estabelecidos no Município e relativo à exploração desses bens;
VI – os titulares dos estabelecidos onde se instalarem máquinas, aparelhos e equipamentos, pelo imposto devido pelos respectivos proprietários não estabelecidos no Município, e relativo à exploração desses bens;
VII – os que permitirem em seus estabelecimentos ou domicílios exploração de atividade tributável sem estar o prestador do serviço inscrito no órgão fiscal competente, pelo imposto devido sobre essa atividade;
VIII – os que efetuarem pagamentos de serviços a terceiros não identificados, pelo imposto cabível nas operações;
IX – os que utilizarem serviços de empresas, pelo imposto incidente sobre as operações, se não exigirem dos prestadores documento fiscal idôneo;
X – os que utilizarem serviços de profissionais autônomos, pelo imposto incidente sobre as operações, se não exigirem dos prestadores prova de quitação fiscal ou de inscrição, no caso de serem isentos;
XI – as entidades públicas ou privadas, pelo imposto incidente sobre o preço dos serviços de diversões públicas, prestados por terceiros em locais de que sejam proprietárias, administradoras ou possuidoras a qualquer título.”

Art. 2º – A base de cálculo do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS prevista no art. 20 da Lei nº 691/84 se aplica exclusivamente aos casos em que, além de o incorporador imobiliário acumular a qualidade de construtor da edificação sob regime de empreitada, o contrato firmado com o adquirente da unidade imobiliária antes do “habite-se” evidenciar a existência, em paralelo à obrigação de entregar fração ideal de terreno, da obrigação de construir a unidade a ela vinculada.

Remissão COAD: Lei 691/84
“Art. 20 – Nas incorporações imobiliárias, a base de cálculo será o preço das cotas de construção das unidades compromissadas antes do “habite-se”, deduzido, proporcionalmente, do valor dos materiais e das subempreitadas, conforme dispuser o Regulamento.”

Art. 3º – A base de cálculo do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS prevista no art. 18 da Lei nº 691/84 se aplica aos casos em que o incorporador imobiliário acumula a qualidade de construtor da edificação sob regime de administração.

Remissão COAD: Lei 691/84
“Art. 18 – Nos serviços contratados por administração, a base de cálculo compreende os honorários, os dispêndios com mão de obra e encargos sociais, as despesas gerais de administração e outras, realizadas direta ou indiretamente pelo prestador.”

CAPÍTULO II
DO ITBI

Art. 4º – Quando o incorporador imobiliário acumular a qualidade de construtor da edificação e o contrato firmado com o adquirente evidenciar a existência de obrigação de entregar unidade imobiliária futura, a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e Direitos a Eles Relativos, Realizada Inter Vivos, por Ato Oneroso – ITBI, a que se refere o art. 14 da Lei nº 1.364/88, será o valor correspondente ao da unidade imobiliária pronta e acabada, ainda que o contrato seja firmado antes do “habite-se”.

Remissão COAD: Lei 1.364/88
“Art. 14 – A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos relativos ao imóvel, no momento da transmissão.”

Art. 5º – Quando o incorporador imobiliário acumular a qualidade de construtor da edificação sob regime de empreitada e o contrato firmado com o adquirente da unidade imobiliária antes do “habite-se” evidenciar a existência, em paralelo à obrigação de entregar fração ideal de terreno, da obrigação de construir a unidade a ela vinculada, a base de cálculo do ITBI, a que se refere o art. 14 da Lei nº 1.364/88, será o valor da fração ideal de terreno vinculada à unidade imobiliária contratada.
Art. 6º – Quando o incorporador imobiliário acumular a qualidade de construtor da edificação sob regime de administração e o contrato firmado com o adquirente da unidade imobiliária antes do “habite-se” evidenciar a existência, em paralelo à obrigação de entregar fração ideal de terreno, da obrigação de construir a unidade a ela vinculada, a base de cálculo do ITBI, a que se refere o art. 14 da Lei nº 1.364/88, será o valor correspondente ao da unidade imobiliária pronta e acabada, sem prejuízo do disposto no art. 16 da Lei nº 1.364/88.

Remissão COAD: Lei 1.364/88
“Art. 16 – Não será incluída na base de cálculo do imposto o valor total ou parcial da construção que o adquirente prove já ter sido executado, ou que venha a ser executada, diretamente à sua custa, integrando-se em seu patrimônio.”

Art. 7º – Nos casos em que o incorporador imobiliário não acumule a qualidade de construtor da edificação, a base de cálculo do ITBI será o valor correspondente ao da unidade imobiliária edificada, pronta e acabada.

CAPÍTULO III
DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 8º – Para efeitos desta Instrução Normativa, equivale à obrigação de entregar fração ideal de terreno a obrigação de firmar contrato definitivo para entregá-la.
Art. 9º – A existência, no contrato, da obrigação de entregar unidade imobiliária futura resta evidenciada por qualquer das seguintes avenças, dentre outras:
I – compromisso de aquisição, para entrega futura, de unidade imobiliária determinada, pronta e acabada;
II – dever de pagar o preço total da unidade imobiliária, com discriminação do preço da fração ideal de terreno e do preço das acessões e benfeitorias;
III – previsão de pagamento do saldo, quando houver, em parcelas calculadas a partir do preço total ajustado.
Parágrafo único – Para os efeitos do inciso III, entende-se por preço total ajustado a soma do preço da fração ideal de terreno com o preço das acessões e benfeitorias.
Art. 10 – Esta Instrução Normativa configura modificação introduzida de ofício nos critérios jurídicos a serem adotados pela autoridade administrativa na atividade de lançamento, em relação ao entendimento firmado pela Secretaria Municipal de Fazenda no procedimento administrativo nº 04/000.963/99.
Art. 11 – Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.