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Caixa define novas condições para aquisição de cotas de Fundos de Investimento

Circular Caixa 671/2015

23/01/2015 10:24:50

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CIRCULAR 671 CAIXA, DE 16-1-2015
(DO-U DE 23-1-2015)

FII – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – Aquisição de Cotas

Caixa define novas condições para aquisição de cotas de Fundos de Investimento
O referido ato define condições e procedimentos operacionais para a aquisição, pelo Agente Operador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, de cotas de FII – Fundos de Investimento Imobiliário, de cotas de FIDC – Fundos de Investimento em Direitos Creditórios, de Debêntures e de CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários, que possuam lastro em operações na área de habitação. Dentre outras normas, fica estabelecido que os agentes financeiros e demais agentes de mercado, antes de iniciarem o processo de estruturação das operações lastreadas com recursos do FGTS devem consultar, no sítio do MTE – Ministério do Trabalho e Emprego, se o proponente/tomador dos recursos não está na lista de empregadores envolvidos com trabalho escravo. Caso conste da referida lista, estará impedido de participar de operações lastreadas com recursos do FGTS. A Circular 671 Caixa/2015 revoga a Circular 602 Caixa, de 1-11-2012.

A Caixa Econômica Federal, no uso das atribuições que lhe conferem o artigo 7º, inciso II da Lei nº 8.036, de 11.05.90, artigo 67, inciso II do Decreto nº 99.684, de 08.11.90, com a redação dada pelo Decreto nº 1.522, de 23.06.95, em cumprimento às disposições da Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 602, de 25 de agosto de 2009, da Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 637, de 29 de Junho de 2010, da Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 681 de 10 de janeiro de 2012, da Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 702 de 04 de outubro de 2012, da Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 725 de 25 de setembro de 2013, da Instrução Normativa do Ministério das Cidades nº 7, de 28 de fevereiro de 2012, da Instrução Normativa do Ministério das Cidades nº 36 de 23 de outubro de 2012 e da Instrução Normativa do Ministério das Cidades nº 44, de 30 de dezembro de 2014, baixa a presente Circular.
1 OBJETIVO
Definir condições e limites para a aquisição, pelo Agente Operador do FGTS, de cotas de FII e de FIDC, de Debêntures e de CRI, que possuam lastro em operações da área de habitação.
2 DIRETRIZES GERAIS
2.1 A aquisição de cotas de FII, e de FIDC, de Debêntures e de CRI, que possuam lastro em operações de habitação lançadas por empresas públicas ou privadas, inclusive incorporadoras e cooperativas habitacionais, Sociedades de Propósito Específico - SPE ou entidades afins será feita pelo Agente Operador do FGTS na forma e condições estabelecidas nesta Circular.
2.2 As unidades habitacionais dos empreendimentos possuirão valor de avaliação limitado a:
2.2.1 R$750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais), nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo e no Distrito Federal.
2.2.2 R$650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) nos demais Estados.
2.2.3 Os valores de financiamento e de avaliação das unidades serão estabelecidos pelos Agentes Financeiros, observados os dispositivos estabelecidos pelo art. 1º da Resolução nº 4.271, de 30 de setembro de 2013, do Conselho Monetário Nacional.
2.2.4 Serão admitidos empreendimentos compostos por unidades habitacionais cujo valor individual de avaliação exceda os limites fixados nos itens 2.2.1 e 2.2.2 ou por unidades de uso comercial, exclusivamente nos casos de empreendimentos destinados à reabilitação urbana, na forma definida pelo item 3.1.4 desta Circular.
2.3 Os recursos aplicados pelo FGTS serão destinados, obrigatoriamente, à produção e ao financiamento de empreendimentos de unidades habitacionais ou a reabilitação urbana que sejam enquadrados na legislação do Sistema Financeiro de Habitação - SFH.
2.4 A aplicação dos recursos aprovados pelo Conselho Curador do FGTS para as aquisições das cotas de FII e de FIDC, Debêntures e CRI, inclusive saldo remanescente das alocações anteriores apurado em 13 de janeiro de 2012, deverá obedecer aos limites distribuídos entre as regiões do território nacional, conforme os percentuais definidos no quadro a seguir:

REGIÕES DO TERRITÓRIO NACIONAL

DISTRIBUIÇÃO PERCENTUAL DE RECURSOS

Norte

9,68%

Nordeste

28,20%

Sudeste

42,54%

Sul

11,21%

Centro-Oeste

8,37%

TOTAL BRASIL

100,00%


2.4.1 Em caso de necessidade de remanejamento de recursos entre as regiões, este será efetuado pela Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, a partir de solicitação técnica fundamentada pelo Agente Operador até o dia 30 de novembro do exercício orçamentário em curso.
2.5 Os agentes financeiros e demais agentes de mercado atuarão na estruturação dos fundos e papéis para seu lançamento no mercado e posterior aquisição pelo FGTS, bem como no financiamento das unidades habitacionais aos mutuários finais.
2.6 Serão reservados, no mínimo, 60% (sessenta por cento) dos recursos alocados para investimentos em unidades habitacionais cujos valores de venda, de avaliação ou de investimento estejam situados até R$ 90.000,00 (noventa mil reais), admitindo-se a elevação desse limite nos casos especificados no quadro abaixo:

Item

Localidades do Território Nacional

Imóveis (valor de Venda/ Avaliação ou Investimento)

1

Distrito Federal e municípios integrantes das regiões metropolitanas ou equivalentes dos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro.

Até R$ 190.000,00

2

Municípios com população igual ou superior a 1.000.000 de habitantes e municípios-sede de capitais estaduais não especificadas na região 1.

Até R$ 170.000,00

3

Municípios com população igual ou superior a 250.000 habitantes; municípios integrantes de regiões metropolitanas ou equivalentes e municípios integrantes da Região Integrada do Distrito Federal e Entorno - RIDE/DF.

Até R$ 145.000,00

4

Municípios com população igual ou superior a 50.000 habitantes.

Até R$ 115.000,00


2.6.1 O percentual mínimo de 60% estabelecido no subitem 2.6 desta Circular incidirá sobre a totalidade da carteira de investimentos, por tomador, formada a partir de 13 de janeiro de 2012, excetuados os empreendimentos destinados à reabilitação urbana, conforme definido no item 3.1.4 desta Circular.
3 CONDIÇÕES OPERACIONAIS DAS AQUISIÇÕES
3.1 Valor do Investimento
3.1.1 Equivalente à soma dos valores das unidades habitacionais da operação.
3.1.2 Os investimentos a serem realizados deverão contemplar empreendimentos com unidades habitacionais ou reabilitação urbana, que procurem atender à redução do déficit habitacional do país e que se enquadrem nas normas e demais parâmetros estabelecidos no Sistema Financeiro de Habitação - SFH.
3.1.3 Entende-se como produção de unidades habitacionais a execução de obras e serviços que resultem em unidades habitacionais dotadas de padrões mínimos de habitabilidade, salubridade e segurança, definidos pelas posturas municipais.
3.1.4 Entende-se como reabilitação urbana a aquisição ou produção de imóveis em vazios urbanos, assim considerados as áreas urbanas degradadas, subutilizadas ou com potencial de adensamento, inseridas na malha urbana, dotadas de infraestrutura, equipamentos e serviços públicos.
3.1.5 Os empreendimentos de reabilitação urbana admitirão, exclusivamente, a aquisição de imóveis que se encontrem degradados, subutilizados ou ainda em estado de conservação que comprometa sua habitabilidade, segurança ou salubridade, conjugada com a execução de obras de recuperação e ocupação para fins habitacionais, inclusive aquelas necessárias à modificação de uso.
3.2 Participação do FGTS no Investimento
3.2.1 A participação dos recursos do FGTS é de, no máximo, 80% do valor de cada empreendimento, limitado a 90% dos custos de produção, excluídos destes percentuais os custos proporcionais das unidades admitidas no item 2.2.4 desta Circular, observada a capacidade de crédito do emissor.
3.2.2 Os custos de produção do empreendimento são compostos pelos seguintes itens:
a) Terreno: valor correspondente ao custo de aquisição ou avaliação, o menor;
b) Projetos: valor correspondente ao custo de elaboração dos projetos necessários à execução das obras e serviços propostos, limitado a 3% (três por cento) do custo de produção total;
c) Imóvel: valor correspondente ao custo de edificação ou aquisição do imóvel, incluindo obras e serviços necessários à recuperação e ocupação do imóvel adquirido para fins habitacionais;
d) Urbanização e infraestrutura: valor correspondente ao custo das obras e serviços indispensáveis para tornar operativas as obras de edificação, compreendendo abastecimento de água, esgotamento sanitário, energia elétrica/iluminação e vias de acesso e internas da área do empreendimento, admitindo-se ainda, obras de drenagem, proteção, contenção e estabilização do solo;
e) Equipamentos comunitários: valor correspondente ao custo das obras de edificação nas áreas comuns do empreendimento voltadas, alternativamente, à saúde, educação, segurança, desporto, lazer, mobilidade urbana, convivência comunitária e geração de trabalho e renda das famílias beneficiadas e assistência à infância, ao idoso ou à mulher chefe de família;
f) Trabalho social: valor correspondente ao custo de assistência às famílias beneficiárias, aplicável, exclusivamente aos empreendimentos que contemplem unidades habitacionais cujos valores de avaliação estejam situados nos limites definidos pelo art. 20 da Resolução nº 702, de 4 de outubro de 2012, do Conselho Curador do FGTS, objetivando a correta apropriação e uso das unidades habitacionais produzidas, constituição de condomínio, convivência comunitária ou geração de emprego e renda;
g) Custos indiretos: valor correspondente a custos não previstos nas alíneas anteriores, relacionados à constituição e regularização das unidades habitacionais produzidas, excluindo-se as despesas de comercialização e os valores destinados a remunerar os empreendedores.
3.2.3 Excetuam-se dos custos de produção dos empreendimentos de reabilitação urbana, as alíneas "d)" e "e)" do item 3.2.2 desta Circular.
3.2.4 Na concepção dos empreendimentos deverão ser observadas as seguintes diretrizes:
a) Existência de projeto aprovado e alvará de construção, expedido pelo órgão municipal competente;
b) Apresentação de certidão de registro da incorporação para condomínios ou do loteamento, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente;
c) Apresentação de memorial descritivo contendo, no mínimo, as premissas básicas adotadas para elaboração e execução do projeto e o detalhamento de materiais empregados na obra, inclusive seus fornecedores, observado o disposto na alínea "j", assinado pelo responsável técnico do projeto;
d) Anotação de responsabilidade técnica de execução das obras e dos projetos de arquitetura e complementares e de infraestrutura para loteamentos;
e) Comprovação de regularidade junto à Previdência Social, observada a regulamentação do órgão competente;
f) Comprovação de regularidade junto ao FGTS, mediante apresentação do Certificado de Regularidade do FGTS (CRF) da matrícula no Cadastro Específico do INSS (CEI) do empreendimento ou do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) da entidade responsável pela produção do imóvel, observado o regime de construção;
g) Existência de vias de acesso, soluções de abastecimento de água e esgotamento sanitário, rede de energia elétrica e iluminação pública, observadas as especificidades locais;
h) "Habite-se" ou documento equivalente expedido pelo órgão municipal competente;
i) Averbação da construção no Cartório do Registro Geral de Imóveis competente;
j) Utilização de materiais cujas especificações técnicas cumpram as normas fixadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e, conforme regulamentação, sejam qualificados pelo Sistema de Qualificação de Materiais, Componentes e Sistemas Construtivos (SiMaC), no âmbito do Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQPH) da Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades ou sejam certificados por Organismo de Certificação de Produto (OCP), acreditado pelo Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (INMETRO), no âmbito do Sistema Brasileiro de Avaliação de Conformidade (SBAC).
k) As relações dos materiais, qualificados ou certificados, que atendem ao disposto no inciso anterior encontram-se disponíveis, respectivamente, nos seguintes sítios eletrônicos: www.cidades.gov.br/pbqp-h e www.inmetro.gov.br.
3.2.5 O número de unidades por empreendimento será definido pelo Agente Operador, que considerará, no mínimo, os aspectos a seguir especificados:
a) A avaliação da viabilidade de demanda do empreendimento; e
b) O atendimento do empreendimento e de seu entorno por equipamentos e serviços públicos de educação, saúde, assistência, transporte, comércio e infraestrutura.
3.3 Taxa de juros
3.3.1 As taxas a serem aplicadas nas aquisições realizadas pelo FGTS de que trata esta Circular serão as seguintes:
a) Empreendimentos compostos, integralmente, por unidades habitacionais cujos valores de avaliação estejam situados nos limites definidos no art. 20 da Resolução nº 702, de 4 de outubro de 2012, do Conselho Curador do FGTS: taxa nominal mínima de 6% ao ano, mais a taxa de atualização monetária aplicável às contas vinculadas do FGTS;
b) Empreendimentos compostos, integralmente, por unidades habitacionais cujos valores de avaliação exorbitem os limites definidos no art. 20 da Resolução nº 702, de 4 de outubro de 2012, do Conselho Curador do FGTS, porém enquadráveis nas regras do SFH: taxa de juros nominal mínima de 8% ao ano, mais a taxa de atualização monetária aplicável às contas vinculadas do FGTS;
c) Empreendimentos em que parte das unidades esteja enquadrada na alínea "a" e parte na alínea "b" deste subitem: a taxa de juros será a média obtida pela ponderação das taxas consignadas nas alíneas "a" e "b" pelo valor das respectivas unidades, mais a taxa de atualização monetária aplicável às contas vinculadas do FGTS.
3.4 Custo de Estruturação da Operação
3.4.1 Os custos relativos à estruturação dos fundos e papéis constituem-se encargos dos tomadores e deverão ser cobrados pelos Agentes Financeiros e demais agentes de mercado, à vista, no ato da operação ou distribuído ao longo de sua vigência, segundo percentual pactuado livremente entre as partes.
3.5 Integralização dos Recursos
3.5.1 A integralização dos recursos será realizada de acordo com as características da operação de aquisição e os desembolsos aos projetos de investimento vinculados observarão as condições pactuadas com as incorporadoras, empresas da construção civil, Sociedades de Propósito Específico - SPE, cooperativas habitacionais ou entidades afins proponentes da operação.
3.6 Prazo de Carência e Amortização
3.6.1 Nas operações para aquisição de CRI e de debêntures deverão ser observados os seguintes prazos:
I - Carência: equivalente ao prazo de realização das obras, limitado a 36 (trinta e seis) meses, vedada sua prorrogação;
II - Amortização: iniciado imediatamente após o término do prazo de carência, limitado a:
a) 60 (sessenta) meses, aplicável aos empreendimentos compostos, integralmente, por unidades habitacionais cujos valores de avaliação estejam situados nos limites definidos no subitem 2.6 desta Circular, ou
b) 24 (vinte e quatro meses), aplicável aos demais casos.
3.6.2 Para as operações de aquisição de cotas de FII e FIDC, deverão ser observados os seguintes prazos:
I - Carência: equivalente ao prazo de realização das obras, limitado a 36 (trinta e seis) meses, podendo, a critério do Agente Operador, ser prorrogado até 50% (cinqüenta por cento);
II - Amortização: iniciado imediatamente após o término do prazo de carência, limitado a:
a) 90 (noventa) meses, aplicável aos empreendimentos compostos, integralmente, por unidades habitacionais cujos valores de avaliação estejam situados nos limites definidos no subitem 2.6 desta Circular, ou
b) 36 (trinta e seis meses), aplicável aos demais casos.
3.7 Risco de Crédito
3.7.1 Adicionalmente às taxas de juros previstas nas alíneas "a" e "b" do subitem 3.3.1 desta Circular, será cobrado percentual equivalente a, no máximo, 1% ao ano, incidente sobre o saldo devedor da operação, sem "pro-rata", a título de risco de crédito.
3.7.2 Somente serão aceitos investimentos que apresentem "rating" situado nos padrões de classificação correspondentes às faixas de "AA" a "C", na tabela da CAIXA, na condição de Agente Operador do FGTS.
3.8 Garantias
3.8.1 As garantias são as previstas na legislação do FGTS e outras, tais como o penhor dos direitos creditórios, alienação das cotas da SPE e aval da emissora, observadas as características da operação.
3.9 Fluxo Operacional
3.9.1 Os interessados em obter recursos na linha de crédito de que trata esta Circular deverão procurar os agentes financeiros e demais agentes de mercado que os auxiliem na busca de alternativas de estruturação financeira, dentro das possibilidades aqui especificadas.
3.9.2 Os interessados deverão apresentar as propostas para enquadramento, nos termos desta Circular, na Superintendência Nacional de FGTS - SUFUG da CAIXA, localizada no Ed. Matriz III - SAUS Quadra 03 Bloco E - Brasília/DF, contendo, no mínimo, os seguintes elementos:
a) Detalhamento do investimento proposto - número e valor das unidades que se enquadram nos parâmetros definidos nas alíneas "a" e "b" do subitem 3.3.1 desta Circular; - descrição dos projetos;
- modalidade;
- características;
- valor do investimento total;
- valor da operação;
- participantes do investimento.
b) Parâmetros do Ativo Financeiro
- prazo de duração;
- taxa de retorno;
- prazo de carência;
- forma de amortização/liquidação;
- volume
- garantias;
- mecanismos adicionais de reforço do crédito, se necessário.
c) Demonstrar o fluxo geral do investimento proposto.
3.9.3 Após o enquadramento pela SUFUG as propostas serão encaminhadas à Vice-Presidência de Gestão de Ativos de Terceiros - VITER, localizada na Avenida Paulista 2.300 - 11º andar, Ed. São Luis - Bela Vista - São Paulo/SP, onde os interessados deverão efetuar as tratativas decorrentes para concluir e aprovar as estruturas de fundos ou papéis apresentadas.
4 PRIORIDADE DE CONTRATAÇÃO
4.1 Caso as propostas apresentadas ao Agente Operador para aquisição de cotas de FII, e de FIDC, de Debêntures e de CRI, ultrapassem o orçamento disponibilizado pelo Conselho Curador do FGTS, terão prioridade de contratação os empreendimentos cujas unidades estejam enquadradas no limite de R$ 90.000,00 para a área de habitação popular, admitindo-se a elevação desse limite para os casos especificados no subitem 2.6 desta Circular.
5 DISPOSIÇÕES GERAIS
5.1 Os agentes financeiros e demais agentes de mercado, antes de iniciarem o processo de estruturação das operações lastreadas com recursos do FGTS devem consultar, no sítio do Ministério do Trabalho e Emprego - MTE, se o proponente/tomador dos recursos não está na lista de empregadores envolvidos com trabalho escravo.
5.1.1 Caso o proponente/tomador conste da referida lista do MTE, estará impedido de participar de operações lastreadas com recursos do FGTS.
5.1.1.1 Em função da liminar proferida na Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 5.209, proferida pelo Presidente do Supremo Federal, Ricardo Lewandowski, em 23/12/14, o impedimento a que se refere o item 5.1.1, desta Circular, está suspenso até o julgamento do mérito da referida ADI, ou cassação da liminar.
5.2 Como forma de incentivar práticas que possam contribuir para a preservação do meio ambiente nas orientações ao proponente/tomador para elaboração ou melhoria da proposta, deve ser recomendada a manutenção, sempre que possível, da vegetação nativa e/ou o plantio de mudas de árvores frutíferas.
5.2.1 A escolha das espécies de vegetação deve recair sobre as nativas da região, considerando o tipo de solo, clima e o local em que serão plantadas.
5.2.2 Recomenda-se, também, que os projetos contemplem a utilização de equipamentos voltados para a preservação do meio ambiente, a exemplo de energia solar, sensores de presença para uso de energia com inteligência, coleta seletiva de lixo, medidores individuais de água e gás, captação e reuso de água da chuva, janelas com venezianas, lâmpadas fluorescentes compactas, etc.
5.2.3 Recomenda-se, ainda, ao executor das obras, que sejam adotadas as seguintes providências, de forma a favorecer à preservação ambiental:
a) Minimizar os impactos da obra no meio ambiente;
b) Aproveitar os recursos naturais do ambiente local;
c) Realizar a gestão e economia de água e energia na construção;
d) Promover o uso racional dos materiais de construção;
e) Arborizar e estimular o plantio de árvores nos terrenos;
f) Estimular a coleta seletiva de lixo e o reaproveitamento do lixo seco;
g) Promover discussões e difundir entre seus membros conhecimentos sobre reaproveitamento de materiais, uso racional dos recursos naturais, medidas alternativas de baixo custo de aquecimento de água/materiais degradáveis para construção/outros, riscos decorrentes da não preservação ambiental e demais questões pertinentes.
6 Os casos omissos serão dirimidos pelo Agente Operador, no que couber.
7 Esta Circular entra em vigor a partir de sua publicação, revogando a Circular CAIXA nº 602, de 01/11/2012.

FABIO FERREIRA CLETO
Vice- Presidente
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