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Contas do Balanço de uma Incorporadora relativas à Construção Civil – III

Conta Contábil: Imóveis a Comercializar / Outras

postado 04/05/2017 09:25:15 - 2.378 acessos

No ramo das incorporadoras de imóveis dentro da atividade da Construção Civil, custos são tratados como Contas de Ativo, por diversas denominações conforme o Plano de Contas das empresas, seguindo logicamente um padrão geral, mas sujeitas a variações de nomenclatura. Terrenos a Comercializar, Imóveis a Comercializar, Imóveis em Construção, contas de Adiantamentos, se configurarão como Estoques, e estarão no Curto ou no Longo Prazo, muitas vezes em ambos, no Circulante e/ou Não-Circulante das organizações.

O custo realmente e propriamente dito, será apropriado devidamente conforme se deem as vendas das unidades imobiliárias, quando serão baixadas destes estoques do A.C. e/ou A.N.C., e neste momento, realocadas, ficando assim diminuídas em valor correspondente ao seu montante nos estoques. A conta Terrenos a Comercializar quando nomeada em rubrica desta designação, será normalmente transferida para a conta de estoque de Imóveis a Comercializar quando a obra estiver iniciada, compreendendo que o então terreno, neste estágio do processo, fará parte do custo das unidades que começarem a ser construídas.

De acordo com a "OCPC-01-R1" do Comitê de Pronunciamentos Contábeis – CPC, corroborada por Norma do CFC pela Resolução CGT 01, foi conceituada a seguinte instrução contábil para contabilização dos itens da formação de custos de um empreendimento imobiliário numa incorporadora, que se destine a vender um conjunto de imóveis predominantemente na planta, e esteja compromissada por cláusula contratual a cumprir prazos, condições e requisitos para execução dos mesmos em relação aos promitentes compradores, a saber:

Formação do custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária

1. O custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária compreende todos os gastos incorridos para a sua obtenção, independentemente de pagamento, e abrange:

(a) preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição e regularização;

(b) custo dos projetos;

(c) custos diretamente relacionados à construção, inclusive aqueles de preparação do terreno, canteiro de obras e gastos de benfeitorias nas áreas comuns;

(d) impostos, taxas e contribuições não recuperáveis que envolvem oempreendimento imobiliário, incorridos durante a fase de construção;

(e) encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do empreendimento imobiliário (vide mais detalhes nos itens 6 a 9).

2. Considera-se custo do imóvel aquele efetivamente aplicado na construção. Adiantamentos para aquisição de bens e serviços devem ser controlados, separadamente, em rubrica específica de adiantamentos a fornecedores (grupo de estoques de imóveis a comercializar) e considerados como custo incorrido à medida que os bens e/ou serviços a que se referem forem obtidos e efetivamente aplicados na construção.

3. Adicionalmente, conforme detalhado no item provisão para garantia (itens 1 a 3 da parte II deste artigo), o custo do imóvel vendido deve compreender o valor estimado das garantias referentes ao período posterior à sua conclusão e entrega (por exemplo: entrega das chaves ou outro evento de transferência da posse do imóvel).

4. Os gastos contratuais sem probabilidade de recuperação são reconhecidos imediatamente no resultado como custo incorrido do empreendimento. Por exemplo: se parte da obra for refeita por apresentar defeito, e o gasto correspondente não for recuperável por meio de seguro próprio ou de terceiro responsável, deve ser registrado como custo imediatamente. O reconhecimento da perda independe do estágio de execução do empreendimento ou do montante dos lucros estimados em outros empreendimentos e não deverá impactar o cálculo da evolução da obra para fins de reconhecimento da receita de incorporação imobiliária.

5. Os encargos financeiros incorridos com empréstimos e financiamentos obtidos de terceiros, por entidade controladora ou por suas investidas, e diretamente associados aos financiamentos da construção e para a aquisição de terrenos de empreendimentos imobiliários do grupo devem ser registrados em rubrica específica representativa de estoques de imóveis a comercializar nas demonstrações contábeis consolidadas. Por sua vez, os encargos financeiros incorridos com empréstimos e financiamentos, inclusive para aquisição de terrenos, obtidos de terceiros por entidade controladora, e aplicados, exclusivamente, em seus respectivos empreendimentos imobiliários devem ser registrados em rubrica específica representativa de estoques de imóveis a comercializar nas demonstrações contábeis desta entidade. Nas demonstrações contábeis consolidadas, os encargos decorrentes de empréstimos e financiamentos obtidos de terceiros por entidade controladora cujos recursos tenham sido repassados e aplicados em empreendimentos imobiliários de suas controladas e coligadas devem ser apropriados, observando-se os mesmos critérios de apropriação da receita de incorporação imobiliária da controlada ou coligada. Os encargos não apropriados ao resultado das controladas e coligadas devem ser apresentados nas demonstrações contábeis da controladora, em conta de investimentos no ativo não circulante.

6. Consideram-se encargos financeiros diretamente associados ao financiamento da construção aqueles encargos vinculados desde o início do projeto, devidamente aprovado pela administração da entidade de incorporação imobiliária, desde que existam evidências suficientes de que tais financiamentos, mesmo obtidos para fins gerais, foram usados na construção dos imóveis.

7. O montante dos encargos financeiros registrados nos estoques de imóveis a comercializar durante um período não deve exceder o montante dos encargos financeiros incorridos durante aquele período, atendendo-se aos seguintes critérios:

(a) Os encargos financeiros elegíveis para serem registrados devem ser determinados com base na aplicação de uma taxa de capitalização aos custos efetivamente incorridos com o imóvel. Essa determinação deve levar em consideração a taxa efetivamente contratada, no caso dos empréstimos diretamente vinculados, ou a taxa média ponderada dos encargos financeiros aplicáveis aos financiamentos.

(b) Os encargos financeiros são registrados nos estoques de imóveis a comercializar, quando, provavelmente, resultarem em benefícios econômicos futuros e puderem ser de forma razoável estimados, e serão recuperáveis por meio do preço de venda do correspondente imóvel.

(c) Deve ser capitalizada como parte do custo do imóvel em construção a parcela de variação cambial considerada ajuste ao custo financeiro, como no caso de financiamentos em moeda estrangeira com juros. A capitalização dos encargos financeiros (juros mais variação cambial) é limitada ao valor do encargo de empréstimos locais, para prazo e condições similares.

(d) A data para início da capitalização dos encargos financeiros nos estoques de imóveis a comercializar deve ser aquela na qual forem atingidas todas as seguintes condições:

(I) que os custos com a aquisição dos terrenos ou a construção dos imóveis estejam sendo incorridos;

(II) que os custos com empréstimos estejam sendo incorridos; e

(III) que as atividades necessárias para preparar o imóvel para comercialização estejam em progresso.

(e) Os encargos financeiros devem ser registrados nos estoques de imóveis a comercializar até o momento em que a construção física estiver concluída.

(f) Os valores dos encargos financeiros capitalizados nos estoques de imóveis a comercializar não devem impactar o cálculo da evolução da obra para fins de reconhecimento da receita de incorporação imobiliária.

(g) Os encargos financeiros elegíveis para serem capitalizados e mantidos nos estoques de imóveis a comercializar devem ser calculados proporcionalmente às unidades imobiliárias não comercializadas, sendo que os encargos financeiros calculados proporcionalmente às unidades imobiliárias já comercializadas devem ser integralmente apropriados ao resultado, como custo das unidades imobiliárias vendidas.

8. As demonstrações contábeis devem divulgar a política contábil adotada para encargos financeiros de empréstimos.

A empresa CR2 Empreendimentos Imobiliários S.A., com seu balanço publicado de 31/12/2016 na data de 15/03/2017, divulgado assim como peça de conhecimento público no jornal Valor Econômico, apresenta na sua Nota Explicativa 6, composição pormenorizada dos estoques de Imóveis a Comercializar com descrição individual dos empreendimentos. A empresa tem valor em torno de 58% (Cinquenta e Oito) por cento, equivalente a R$ 76 (Setenta e Seis) milhões de reais no seu balanço individual em relação ao montante do balanço consolidado que, atinge a esfera de R$ 130 (Centro e Trinta) milhões de reais.

Verifica-se também que em seu balanço consolidado, temos do montante a comercializar, 63% (Sessenta e Três) por cento no Ativo Não Circulante e 37% (Trinta e Sete) por cento no Ativo Circulante da empresa, obedecendo critério de Estoques a Curto e a Longo Prazo. Está explícito pela empresa igualmente na Nota 6 em quadro posterior que, o valor do A.C. adicionado o valor do A.N.C. com parte deduzida, refere-se a Estoque de Terrenos num total de R$ 121 (Cento e vinte e um) milhões de reais, somados ao valor de R$ 9 (Nove) milhões de reais em Unidades Concluídas, e, contabilizados, como se infere, em conta não específica da designação "Terrenos", mas sim, na conta contábil de Imóveis a Comercializar.

Notas do Autor:

1. Este artigo foi composto de 3 (três) partes/capítulos, e versou sobre contas contábeis características das atividades do ramo da Construção Civil. Fontes de pesquisa e desenvolvimento do mesmo: OCPC-01-R1 e o Jornal Valor Econômico.

2. Publicação do Balanço da CR2:

http://www.valor.com.br/sites/default/files/upload_element/16.03.2017_cr2_empreendimentos-manifesto.pdf

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