Boa tarde André,
Na mesma ordem colocado por você.
01 - Tecnicamente não existe diferença entre incorporadora e construtora imobiliária, pois nada impede que a construtora seja também incorporadora. Isto porque a incorporação imobiliária, em sentido lato, surgiu para submeter a propriedade imóvel a um regime de condomínio especial ou relativo, destinado a venda. Ou seja, para viabilizar a alienação destas unidades autônomas em construção se faz necessário o registro da incorporação imobiliária.
Pelo acima exposto, a incorporação imobiliária é o instituto que viabiliza a alienação das unidades autônomas da edificação que ainda estão pendentes de construção, podendo inclusive ser alienados enquanto ainda estiverem apenas na planta (projeto).
No entanto, para que legalmente seja possível proceder a alienação destas unidades que ainda não existem fisicamente, é indispensável que se promova o registro da incorporação imobiliária. Assim se pode dizer que só é necessário o registro da incorporação imobiliária quando o incorporador pretender alienar as unidades da edificação em construção, ou seja, é a promessa de compra e venda de coisa futura.
No mesmo raciocínio conclui-se então, que se o construtor decidir alienar estas unidades somente após a conclusão da obra não é preciso proceder ao registro da incorporação imobiliária, bastando apenas a individualização e neste caso a empresa é apenas a construtora. Por outro lado (repito) se a construtora alienar imóveis não concluídos, deverá obrigatoriamente registrar-se como incorporadora.
Cabe lembrar que a lei das incorporações imobiliárias elenca várias hipóteses do incorporador incorrer em crime e em contravenção contra a economia popular. Para infringir umas das regras desta lei basta, por exemplo, colocar à venda as unidades sem ter o registro da incorporação imobiliária competente Registro Imobiliário. Ressalte-se ainda que somente o incorporador poderá promover a incorporação.
Mas a lei define as pessoas que podem ser consideradas incorporadoras, necessitando enquadrar-se no conceito legal da Lei Federal nº 4.591/64 que contém um rol taxativo.
O incorporador pode ser pessoa física ou jurídica, desde que seja proprietário do terreno onde a incorporação imobiliária será erguida. Pode ser também o promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário deste terreno e o construtor ou corretor de imóveis desta incorporação.
Entretanto, na hipótese do incorporador ser o promitente comprador, o cessionário dos direitos e obrigações e de promessa de cessão, em razão de não ser um contrato definitivo e de poder ser rescindido, é imperativo conter cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade emitida na posse do terreno, visando dar a idéia de definitividade.
Nesta premissa, se o comprador for o construtor ou corretor de imóveis deverá portar, obrigatoriamente, mandato de instrumento público, de caráter irrevogável, outorgado pelo proprietário do terreno.
02 - Não há hoje em dia, uma forma de empresa que empreste total segurança em relação aos bens pessoais dos sócios, afora os casos previstos em lei. Não há como fugir das responsabilidades apontando como solução a constituição de sociedades anônimas ou empresas por quotas de responsabilidade limitada, onde teoricamente os sócios não sejam responsáveis ou não respondam com seus bens particulares.
Em artigo versando sobre o assunto, Dr Robson Zanetti escreveu; "Essa solução na verdade é neutralizada estrategicamente e pela aplicação da teoria da desconsideração da personalidade jurídica. Com isso, a responsabilidade dos sócios não será mais limitada a realização dos aportes que foram realizados para formar o capital social e será ilimitada, ou seja, os bens particulares dos sócios responderão pelas dívidas contraídas pela sociedade até o limite de seus bens e não do capital social.
Estrategicamente, os bancos ao concederem um empréstimo para a sociedade pedem para que seus sócios garantam o pagamento do crédito não somente com os bens da sociedade, mas também com seus bens particulares, ou seja, não somente os bens da sociedade irão responder pelos débitos contraídos pela sociedade, mas os bens particulares que foram oferecidos espontaneamente pelos sócios.
Através da aplicação da teoria da desconsideração da personalidade jurídica, a figura da pessoa jurídica, criada de forma distinta da figura dos sócios, para separar o patrimônio da sociedade daquele dos sócios é descaracterizada para atingir subsidiariamente e de forma ilimitada, os bens pessoais dos sócios e sua aplicação ocorre constantemente no direito do trabalho, no direito tributário, no direito ambiental e na aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
No direito do trabalho os sócios respondem pelos débitos contraídos pela sociedade sempre que não houver patrimônio dessa, quando ocorrer sua dissolução ou extinção irregular ou quando seus bens não forem localizados, a não ser que um sócio prove que o outro excedeu o mandato ou que praticou atos contrários a lei ou ao contrato social.
No direito tributário os sócios pelos débitos da sociedade para com a Seguridade Social face ao descumprimento das obrigações previdenciárias, independentemente do credor comprovar que o não pagamento decorreu de ato abusivo, praticado com violação à lei.
No direito ambiental e no Código de Defesa do Consumidor a mera prova de insolvência da pessoa jurídica para o pagamento de suas obrigações, independentemente do desvio de sua finalidade ou da confusão patrimonial, faz com que os bens pessoais dos sócios respondam pelas dívidas da sociedade, independentemente de ficar provado se eles agiram com culpa ou dolo, ou seja, sua responsabilidade é objetiva.
03 - A empresa deverá celebrar Contratos de Compra e Venda com os promitentes compradores onde constem a forma e condições de pagamento (Recibos, Notas Promissórias, Boletos Bancários, etc). Na quitação final, o devido registro da escritura do imóvel no cartório
04 - A tributação se dará pelo lucro real assim entendido as receitas diminuídas dos custos e das despesas, se a empresa optar pelo Lucro Real, ou pela presunção de lucros se tributada pelo Lucro Presumido.
05 - Os impostos incidirão sobre as receitas (decorrente das vendas) na tributação pelo Lucro Presumido e sobre os lucros apurados conforme acima, na tributação pela sistemática do Lucro Real.
Uma simples busca na internet o levará a dezenas de livros acerca do assunto, seu interesse e escolha devem ter como base o grau de conhecimento que você já possua (ou não) acerca do assunto. Daí a dificuldade de indicar-lhe um em especial.
Clique aqui para fazer o download de um trabalho acerca da contabilidade e aspectos tributários da construção civil, gentilmente postado hoje pelo José Acreano.
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