Venda de Terrenos - PF ou PJ?

Boa Tarde,

Adquirimos uma grande área e resolvemos este ano dividi-la em vários terrenos, criando assim um condomínio de terrenos.
Gostaríamos de saber de que forma pagaríamos menos impostos, se vendendo os mesmos como PF ou como PJ ?

Grata,
Joyce

Bom dia Joyce

A carga tributária será menos onerosa se você constituir uma empresa.

Tenha em conta ainda que o loteamento e desmembramento de terrenos equipara a pessoa física a jurídica, ou seja, não há outra alternativa - em termos de economia tributária - que não a de constituir uma empresa.

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Boa Tarde,

Primeiramente gostaria de agradecer a resposta.
Se possível gostaria de tirar mais umas duvidas com o senhor.

Fomos informados que a melhor alternativa seria abrir uma Incorporadora SPE.
Seria na sua opinião a melhor opção no nosso caso? Em se tratando de custos?

E com relação aos impostos / tributos que teríamos que pagar na venda dos terrenos,
o Sr. poderia nos informar quais e quanto seriam?

Grata,
Joyce

Boa noite Joyce,

Um incorporadora que seja também Sociedade de Propósito Específico (SPE). É sim um boa alternativa uma vez que se trata de sociedade com personalidade jurídica, escrituração contábil própria e demais características comuns às empresas limitadas. Entretanto, no seu caso não há porque constituir uma SPE a menos (é claro) que o propósito seja apenas o loteamento e a venda de tais terrenos, sem a continuidade de outros negócios.

Face a isto você pode/deve constituir apenas uma Sociedade Limitada que seja incorporadora e tributada pelo Lucro presumido (não pode aderir ao Simples Nacional) e terá desta maneira a oportunidade de comprar, construir e vender terrenos, casas e ou apartamentos.

Na empresas tributadas pelo lucro presumido - como o próprio nome indica - o lucro é presumido, ou seja, o governo presume para cada atividade um percentual de lucro. No caso da incorporação de imóveis a presunção de lucros é de 8%. Isto significa dizer que você pagará o IRPJ e a CSLL sobre a presunção de lucros de 8% pouco importando se empresa auferir muito mais lucros do que isto ou até mesmo se apurar prejuízos.

A carga tributária deste tipo de empresa é de 5,93% assim compreendidos:
IRPJ = (8% x 15%) ou 1,2% onde 8% é a presunção de lucros e 15% é a alíquota do imposto. Este imposto é trimestral
CSLL = (12% x 9%) ou 1,08% onde 12% é a presunção de lucros e 9% é a alíquota da contribuição. Esta contribuição é trimestral
PIS = 0,65% - Esta contribuição é mensal e incide diretamente sobre a receita (sem a presunção de lucros)
COFINS = 3,00% - Esta contribuição é mensal e incide diretamente sobre a receita (sem a presunção de lucros)
Adicional do IRPJ = 10% sobre a parcela de lucros (presunção) que exceder a R$ 60.000,00 no trimestre (se não exceder não há o adicional)

Nota 1
Existem ainda duas outras opções tributárias cabíveis a incorporadoras:

1 - Lucro Presumido com opção pelo RET (Regime Especial Tributário)
Neste opção a carga tributária total será de 4% e não haverá incidência do Adicional do IRPJ

2 - Lucro Presumido com opção pelo PGMCMV (Programa Minha Casa Minha Vida)
Nesta opção a carga tributária total será de 1% também sem a incidência do Adicional do IRPJ

PS: Estas duas opções só serão possíveis para construção e venda de casas e apartamentos cuja incorporação esteja afetada (Patrimônio de Afetação) . Não beneficia a tributação incidente sobre a negociação com terrenos (loteamento)

Nota 2
A forma menos onerosa de passar o terreno em questão para sua empresa certamente não será a venda, mas sim dá-lo como parte do pagamento das quotas de capital subscritas. Neste caso como a atividade da empresa será a comercialização de imóveis haverá a incidência do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Trata-se de um imposto municipal e você deve consultar a legislação de seu município com vistas a saber da alíquota, via de regra é de 3%, mas seu município pode cobrar mais.

A "vantagem" de usá-lo para integralização parcial das quotas de capital da empresa - ao invés de vendê-lo para esta - é que, neste caso, a empresa não precisará ter disponibilidades (dinheiro) para adquiri-lo de você. Naturalmente você deve integralizar parte de tais quotas de capital com o terreno pelo mesmo valor que está declarado em sua DIRPF, assim evitará o ganho de capital e o imposto de renda a ser pago pela pessoa física.

Face ao exposto, é imperativo que tudo seja cuidadosamente estudado para evitar-se uma carga tributária maior do que a necessária. Para tanto, consulte um contador de sua confiança ou disponha do Fórum para dirimir quaisquer dúvidas que possam surgir.

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Boa tarde,

Agradeço imensamente a resposta e aproveito a oportunidade para esclarecer mais uma duvida.

No nosso caso, acreditamos que o melhor seria constituir uma SPE, uma vez que o nosso propósito
sera apenas o loteamento e a venda destes terrenos, não dando continuidade a esse negócio.

Neste caso, qual seria a carga tributária? A mesma citada acima (5,93%)? E no nosso caso não seria
melhor o lucro real ao invés do lucro presumido?

Se vendermos parcelado os terrenos e o valor total das parcelas trimestrais não excederem R$60.000,00,
não precisaremos pagar os 10% de IRPJ sobre o lucro, correto?

Uma ultima duvida.
O Sr. saberia nos dizer, se ao abrirmos essa Incorporadora SPE em nosso nome, precisaremos mesmo
assim passar todos os nossos terrenos pra ela? Para que serem comercializados?

Desde já agradeço a atenção.
Joyce