Empresa Imobiliaria que tem o terreno constrói e vende o imo

Bom Dia
Estou com uma dúvida, pois estou com uma imobiliária e ele tem os terrenos, construiu e agora esta vendendo os imóveis. Como devo proceder com ela, pois até onde sei não tem nota fiscal então faço a escrituração pelo contrato de compra e venda, correto ?
Como faço essa escrituração, pois o pessoal do meu programa diz para eu fazer como se fosse uma nota fiscal e cadastrar um CFOP de venda para essa venda, mas quando eu for importar para o SPED, vai ficar incorreto, ai ele falou para colocar uma opção de não enviar o CFOP para o SPED e depois no Sped se o programa não fizer essa importação como farei o lançamento no SPED com o contrato de compra e venda ?

Matheus,

A venda do contrato ocorre através de contrato de compra e venda de imóvel e não por emissão de NF, isso ocorre pois o fisco municipal e estadual que exigem a emissão da NF não tem competência para legislar sobre essa matéria, sendo somente o fisco federal competente para isso e o mesmo não exige tal obrigação acessória.

Você fez uma colocação que me chamou a atenção, quando você refere que trata-se de uma imobiliária que tinha uma área, construiu e vendeu.

Faço apenas uma observação, embora não havia sido perguntado, que imobiliária faz intermediação de negócios imobiliários, então por objeto ela não efetua a compra e venda desses imóveis.

Atente-se ao objeto social da sua empresa se ela possui a atividade de compra e venda de imóveis próprios (CNAE - 68.10-2-01), se acaso não tiver, sugiro que promova a adequação do objeto social do contrato da sua imobiliária.

A única declaração do SPED que deve ser informado a venda do imóvel é o EFD Contribuições no bloco F200, esse bloco não tem campo para inclusão do CFOP. Sugiro haver uma adequação do seu sistema para tratar tal assunto.

Espero de alguma forma ter ajudado.

Att.

Muito obrigado
Me ajudou bastante, meu programa já estava adequado com o EFD então foi praticamente automático :D
Unica coisa era no momento de alimenta-lo com a informação da venda e isso já foi ajustado também.
Mais uma vez Obrigado

Boa noite Matheus

Somente complementando o que nosso amigo Leandro postou...

Deve atentar também que as imobiliárias e incorporadoras tem que declarar anualmente a DIMOB que é uma obrigação acessória para quem vende/intermedia imóveis.

Aproveitando o assunto de empresa Imobiliária, surgiu uma duvida

Tenho uma empresa IMOBILIÁRIA, ela tinha uma grande área de terra e loteou, ela vende apenas o lote.

Como faço o controle de estoque? Pois de outras empresas fazemos o estoque de valores em reais. Entretanto eu não sei quanto vai dar em reais, pois ainda são apenas terrenos e o valor pode variar..
Acredito que o estoque deveria ser apenas em m2.

Como fica isso?

Débora,

Essa área nas empresas de atividades imobiliárias são chamadas de gleba.

O grupo de estoque de empresas do ramo imobiliário que comercializa lotes são compostos por três sub-grupos, sendo eles:

* Glebas de terra;
* Obras em andamento; e
* Lotes para revenda.

A gleba de terra é a grande área que você citou, então na aquisição do terreno, lance essa área nesse subgrupo. Quando iniciar as obras para melhoria dessa área, então você transfere o saldo do terreno que estava em gleba para o subgrupo "Obras em Andamento", também é muito importante que você contabilize todas as notas referentes a essa obra nesse grupo para composição do custo total desses lotes. Após concluído o trabalho das obras, então você transfere esse respectivo saldo para a conta lotes para revenda.

Você deve ter um controle por área para a composição do custo de cada área.

Exemplo:

* A gleba tem o potencial para desenvolver 300 lotes (unidades imobiliárias);
* A Gleba foi adquirida pelo valor de R$ 1.000.000;
* O valor total empregado nas obras foi de R$ 2.000.000.

Nesse caso o custo de todos os lotes será de R$ 3.000.000 e o custo de cada unidade imobiliária será de R$ 100.000.

Atente-se também ao POC que é extremamente importante para o seu trabalho.

Tenho um slide de uma palestra que dou sobre o assunto.

Estou tentando postar, se acaso o forum aprovar, baixe ele, acredito que será de alguma valia para o seu trabalho.

Abs

Leandro Gonçalves Rodrigues,

Muito e muito obrigada!

Tenho muitas e muitas dúvidas acerca de empresa imobiliária.

Se puder me mandar via e-mail o material que você tem eu agradeço.

Leandro Gonçalves Rodrigues

Se por acaso o fórum não aprovar seus slides poderia me encaminhar os mesmos ?

Obrigado.

Preciso de uma orientação. Meu cliente é incorporador/construtor e resolve criar uma SCP, sociedade em conta de participação com outras pessoas para construir um predio residencial com 08 apartamentos e depois aluga-los.
Minha duvida é a seguinte:
1) O imovel pode ser comprado no CNPJ da Sociedade em conta de participação ?
2) De inicio pretende ser dois socios (o ostensivo = incorporadora e uma pessoa fisica). É possivel depois, com o andamento das obras, acrescentar novos socios na SCP ?
3) Se o imovel tiver que ser comprado no nome do Socio Ostensivo, ele deve registrar a incorporação no Cartorio de Registro de Imoveis ?

Boa noite Gisele.

1) A principio não há impedimento, mas como o SCP não tem personalidade juridica toda e qualquer responsabilidade recai no sócio ostensivo e como não há esta personalidade tenho quase certeza que não mas é um caso a se verificar no Cartorio de imoveis.

Aconselho o sócio ostensivo ou o(s) ocultos comprar(em) o imovel e no contrato de SCP incorporar este ao capital dela.

2) Pode sim. Basta ir fazendo adendos ao contrato;

3) toda e qualquer operação de compra, venda e incorporação de imoveis deve obrigatoriamente passar pelo Cartorio de imoveis.

att

Obrigado Paulo, me ajudou bastante, mas ainda tenho algumas dificuldades em entender o desejo de meu cliente.
O prédio residencial que irão construir foi orçado em R$ 1.200.000,00 e a principio terá dois sócios: o ostensivo PJ e sócio oculto PF
A intenção do sócio ostensivo é criar 24 quotas de R$ 500,00, sendo que o sócio ostensivo ficaria com 23 quotas e esse sócio oculto com uma quota.
Assim que quando entrasse outros sócios, o sócio ostensivo venderia suas quotas por esse valor.
Porém, incluiria no contrato da SCP uma cláusula de que além de adquirir a quota nesse valor, os sócios inciais e os que entrarem ficariam responsáveis pelos custos da construção que como eu disse está em R$ 1.200.000,00 . Isso daria a cada um dos sócios um custo rateado de R$ 49.500,000.
Não sei se isso é possível e se caso fosse, esse custo seria aumento do capital na SCP ou um custo apenas na contabilidade do sócio ostensivo.

Olá Gisele.

Na verdade este custo é uma estimativa que os sócios estudaram e chegaram a ela.

O procedimento seria semelhante a integralização (ou promessa de) :

D - (-) Capital Social a Integralizar(PL)
C - Capital Social Proposto (PL)*
Vr - 1.200.000,00

*mais abaixo eu explico porque coloquei este nome

A medida que cada sócio for colocando dinheiro na SCP:

D - Caixa/banco(AC)
C - (-) Capital Social a Integralizar(PL)
Vr - Valor a ser alocado

Um coisa que anos trabalhando com construtoras eu sei é que o valor orçado nunca será o valor final da obra.

Surgem muitos imprevistos e na clausula do contrato na maioria das construtoras eles ja contam com estes valores.

Vamos supor que ocorreu um gasto extra de R$ 10.000,00 e o mesmo foi rateado entre os sócios:

D - Caixa/Banco(AC)
C - Capital Social Emergencial (PL)
Vr - o valor do rateio

Agora explicando: as contas "Capital Social Proposto" e "Capital Social Emergencial" são uma maneira somente de controle e ambas são capital social da empresa a soma delas é seu capital social.

Dependendo do acordado as vezes estes valores nem entrem como capital social, podem entrar como "reembolsos a pagar" no ANC, vai do que ficar acordado entre empresa e contabilidade.

Mas a obra em andamento pode gerar receitas e despesas fora deste planejamento com certeza.

Uma coisa que alerto os colegas do fórum é para ter muito cuidado com estas SCPs. Tem empresários dando uma de "espertos" e colocam o cliente como SCP para pagar menos impostos, pois do valor total de venda do imovel eles abatem as cotas.

Se receberem uma proposta assim NÃO ACEITEM.

Se o imovel vale R$ 300.000,00 por exemplo e este "socio oculto" pagou R$ 100.000,00 em cotas o valor do imovel para apurar o IR e outros impostos não é R$ 200.000,00 e sim os mesmos R$ 300.000,00.

Agora é claro que na forma de pagamento o socio oculto coloca que abaterá do valor o seu investimento e o restante pagará em X vezes.

Vamos a um exemplo:

Custo da unidade: R$ 50.000,00 (aqui está inclusa todos os gastos inclusive a parcela do terreno que antes de ser vendido deve ser parcelado no CRI)

Valor de Venda do Imovel: R$ 300.000,00 (isto é avaliado pela empresa)

Esta pessoa é uma sócia que investiu R$ 100.000,00

Valor a ser lançado na escritura de venda R$ 300.000,00

Contabilizando:

1 - Venda

D - Clientes (AC)
C - Venda de imoveis (CR)
vr - 300.000,00

2 - baixa nos custos

D - Custos com vendas de Imoveis (CR)
C - Gastos com imoveis (AC)
Vr - 50.000,00

3 - Baixa no SCP

D - Capital Social (PL)
C - Clientes (AC)
Vr - 100.000,00

Cabe lembrar que o capital social deverá ser diminuído via adendo ao contrato original e hoje em dia como o SCP tem registro na Receita deverá ser feito DBE com a baixa neste CS.

Aqui temos que observar que o sócio antes da sua saida poderá receber os lucros advindos da propria venda (meio louco, mas sim), e este valor ser abatido no que ele tem a pagar à empresa.

Sendo assim pode ser interessante não baixa - lo ainda deixando o saldo de R$ 100.000,00 (que ele investiu mais o possivel lucro desta e de outras vendas) para baixa-los no final.

Bom dia, agradeço pela ajuda no meu entendimento. Eu vi que algumas incorporadoras abrem uma SPE para fazer a incorporação de determinado prédio e uma SCP para vender as cotas aos "investidores'. Por que disso?

Boa noite Gisele.

Se você leu meu tópico anterior entenderá.

att