Tributos sobre constru. e venda de casas geminadas

Olá, depois de muita pesquisa na internet, conhecí este ótimo site. Obrigado pelo espaço!

Sou pessoa física e tenho um terreno no qual penso em construir 4 casas geminadas e só depois de prontas é que pretendo vendê-las. Estou montando uma planilha do excel para que ela me diga qual será o lucro líquido depois de vendida as 4 unidades. O problema é que não sei quais os tributos que terei que pagar até a conclusão das casas e quais vão incidir por causa da venda. Preciso então saber quais as alíquotas e suas respectivas base de cálculo.

Pretendo contratar alguns pedreiros e serventes pessoalmente e assinar as carteiras de trabalho.

Aproveito para perguntar se posso fazer tudo isso como pessoa física e se tenho que ser incorporadora (além de construtora pessoa física) hajavista que só vou vender depois de terminar as casas.

Por enquanto é isso, desde já agradeço!

Vilmar

Bom dia Vilmar,

Segundo a legislação do Imposto de Renda Artigos 151º e seguintes do RIR/1999 ao construir mais de duas unidades imobiliárias para venda você será equiparado à Pessoa Jurídica.

Leia mais acerca do assunto.

...

Ok, e para construir em terreno próprio e vender somente depois de pronto, sou considerado incorporador?

Aqui diz:
www.receita.fazenda.gov.br

INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS EM CONDOMÍNIO
623 - O que se considera como incorporação de prédios em condomínio?
Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio.

O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação. Pode também alienar as unidades já construídas.

(Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 151)

1- Sendo que só vou vender depois de pronto então para a receita eu não sou incorporador?

2- E devo contratar contador e manter escrituração contábil?

3- Como sei que serei considerado como pessoa física para efeitos de tributação, e decido pemo modo lucro presumido, então a base de cálculo é 32% sobre a venda das casas e a alíquota a recolher para o leão é 15%?

Considerando que vou comprar os materiais da obra e guardar as notas f iscais e vou contratar uns 2 pedreiros e 3 serventes e assinar a carteira deles, pergunto:

4- O ISS (ISSQN) é 5%(considerando que seja essa alíquota) de que valor? qual a base de cálculo? Mão de obra + materiais, ou só da mão de obra?

5- No INSS tenho que matricular a obra, sendo que á grosso modo é 11% do valor: CUB x área total a ser construida / 2, na verdade eu peguei o CUB e dividí por 2 para poder separar a mão de obra dos materiais, então a base de cálculo seria 50% do CUB x área, aí recolheria os 11%. Lembrando que é a grosso modo. Sendo que vou assinar a carteira de 2 pedreiro e 2 servente, indicando na carteira que o salário é o piso pago para a respectiva categoria, essa não deveria ser a base de cálculo? ou para o INSS tem que ser a aferição indireta, usando o CUB, como mencionado acima?

6- Esse pagamento dos 11% ao INSS é feito no início da obra?

7- E sendo que vou assinar as carteiras, também vou pagar a GPS ou como já paguei os 11% não precisa? Ou não tem nada a ver uma coisa com outra?

8- A CSLL é 9% da mesma base de cálculo que a do IRPJ?

9- Alguma dica para eu construir e vender depois de pronto as casas geminadas? tipo, para evitar tantos encargos ser comprometer a legalização das unidades, digo, de modo que não prejudique na hora de registrar a matrícuda de cada casa?

10- É melhor fazer tudo isso como pessoa física ou devo abrir uma empresa tipo construtora e/ou incorporadora?

Desculpa tantas perguntas, tentei sana-las pesquisando na internet mas ainda ficou estas.

Muito obrigado por esclarecer minhas dúvidas e as dúvidas dos que pesquisarem por esse assunto e aqui chegarem!

Vilmar

Bom dia Vilmar,

Por absoluta falta de tempo no momento, vou tratar apenas de seu questionamento primeiro em que se lê:

"Ok, e para construir em terreno próprio e vender somente depois de pronto, sou considerado incorporador?"

Em seguida você aponta a resposta a resposta à Pergunta 623 que trata especificamente do conceito do termo "incorporação", ou seja do que se considera como incorporação imobiliária.

Note que não lhe disse que você passa a ser considerado incorporador e sim que estaria equiparado a Pessoa Juridica pela prática de operações imobiliárias.

E assim será se iniciar a venda das referidas casas antes de passado 60 meses da data do termino da construção.

É o que se lê na resposta dada pela Receita Federal à Pergunta 237 cuja parte que interessa transcrevo:

De acordo com a legislação do imposto sobre a renda, somente se considera equiparada à pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, a pessoa física que promove incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção, inclusive:


b) os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio de mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de corrido o prazo de 60 meses contados da data da averbação, no Registro de Imóveis da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Para os terrenos adquiridos até 30/06/77 o prazo é 36 meses (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 152);

Para apurar o custo das tais unidades na Pessoa Física, você terá que (obrigatoriamente) averbá-los e o prazo citado acima passa a ser contado após a data de averbação.

Afora o mérito da questão, considere que é "mais barato" tributar tais operações na Pessoa Jurídica do que na Física. Isto porque pagará o Imposto de Renda sobre o ganho de capital a razão de 15%.

Você deve consultar um contabilista de sua cidade para que juntos considerem todos os aspectos e para que você possa tomar a atitude mais acertada. Uma vez feito isto, suas outras dúvidas poderão ser dirimidas sem as conjeturas provocadas pela indecisão, portanto sem dificuldade alguma.

...

Bom dia Saulo!

Que pena que não teve tempo de responder, era a minha última esperança de sanar as dúvidas por este canal.

De qualquer forma agradeço pelo que respondeu e, se você ou outra pessoa quiser responder estas perguntas, agradecerei imensamente.

Vilmar