Aluguel de Imóveis Próprios

Pessoal aproveitando o assunto de Locação de Imóveis Próprios, gostaria de saber se há alguma solução de consulta na RF sobre a tributação do PIS e da COFINS na incidência Cumulativa para empresas que estão no Lucro Real.

Muito Obrigado.

Joel,

Tenho um cliente nessa atividade, mas é lucro presumido, acho que não compensa o LR, mas cada caso é um caso.

Obrigado Adriano, achei uma solução de consulta mas é de 2009 nº 399 que diz "a Receita de locação de bens imoveis próprios quando esta atividade faz parte do objeto social da PJ integra o seu faturamento e está sujeita à incidência da COFINS no regime de apuração cumulativo da constribuição"

Prezado Joel,

Acredito que a receita que você menciona é calculada pelo regime cumulativo porque a empresa está sendo tributada pelo lucro presumido.

Se a empresa for do lucro real a receita de aluguel será tributada pelo regime não cumulativo.

Atc;

os valores de pis e cofins quanto a aluguel de imóveis proprios na dacon lanço em receitas de bens ou serviços ou demais receitas???

att

sérgio nunes

Prezado Sergio,

Se na atividade da empresa prever aluguéis de imóveis, a receita deve ser informada em receita de bens ou serviços.

Ressalto que empresas do lucro presumido estão dispensadas de entregar DACON, já que estão na obrigatoriedade da EFD Contribuições.

Atc;

ATT: LUIS ANTONIO

Bom dia cara, me de uma ajuda por favor, estou com empresa nova, nunca prestei serviços neste ramo imobiliário, esta empresa prevê em seu objeto social a administração de bens, aluguel de imóveis próprios, de terceiros, compra e venda de imóveis próprios, construção e incorporação, ela é tributada pelo lucro presumido, minha duvida são tantas, veja só:

1- todas estas atividades serão tributadas pelos mesmo % de pis, cofins, ir e csll?
2- como fica a contabilização destas receitas (D- e C-)?
3- os imóveis que ela adquirir no intuito de alugar como contabilizar?
4- sobre o ITBI ele tanto administra bens como aluga, terá ITBI na transferência do imóvel da PF para PJ?
5- como fica a questão do iss?
6- qual o documento idôneo que devo utilizar para comprovar tal receita?

Você teria algum material sobre o assunto para me disponibilizar?

Desde já agradeço sua ajuda.

Bom dia!

Tenho uma empresa de aluguel de imóveis proprios, como faço para lançar esta receita na escrita fiscal? Já que a mesma não possui notas e emiti somente recibo e quais as aligotas de imposto? Pis, CoFISN, IR e CSLL? Ela esta como lucro presumido.

Obrigado


Satner.

Boa tarde Satner

A receita deve ser contabilizada com base na emissão dos recibos

Os impostos e contribuições incidentes sobre tais receitas são:

IRPJ = (32% x 15%) ou 4,80%
CSLL = (32x9%) ou 2,88%
PIS = 0,65%
COFINS = 3,00%

Notas
Caso seu faturamento não ultrapasse a R$ 120.000,00 anuais a presunção de lucros para o cálculo do IRPJ será de 16% ou invés de 32%

Sobre o lucro que exceder a R$ 20.000,00 multiplicados pelo número de meses no período, incidirão 10% de Adicional do Imposto de Renda.

...

ATT: Saulo Heusi

Boa Tarde,

Amigão voçe poderia me dar uma ajuda sobre as minhas duvidas postada anteriormente?

Desde ja agradeço.

Prezados,
Gostaria de saber se é menos oneroso efetivar locações através de pessoa jurídica ou pessoa física, pois pretendo iniciar no ramo de locação de imóveis próprios e tenho esta dúvida.Se possível gostaria da indicação do valor a ser pago.
GRato,

Boa tarde Walter

As receitas decorrentes da locação de imóveis próprios de empresas é (indubitavelmente) menos onerada do que as de pessoas físicas.

Entretanto você deve integralizar as quotas de capital da empresa com a "entrega" dos imóveis que pretende locar.

Veja na sala "Registro de empresas" como fica esta situação

...

Walter,

Certamente, a tributação como PJ é melhor do que como PF.

Na PF, você terá 27,5% de imposto, enquanto que na PJ você terá 11,33%.

Você pode abrir uma sociedade, ou uma empresa individual. Sugiro uma EIRELI. Como o capital mínimo deve ser de 100 salários mínimos, você pode integralizar com os próprios imóveis.

Após o registro na Junta Comercial, você deve transferir os imóveis no Cartório.

Lembro um detalhe importante:

No objeto social, se você colocar a atividade de aluguéis de imóveis próprios, assim como compra e venda de imóveis próprios, você não conseguirá isenção do ITBI na transferência dos imóveis para a empresa.

O ITBI corresponde a 4% do valor de mercado do imóvel. (Muito alto)

Para não haver incidência do ITBI, você pode colocar no objeto a "atividades de investimento".

Você deve avaliar e tomar essa decisão.

Atenção nesse ponto.

Um abraço!

Bom dia!

Uma empresa, há pouco constituída, tem várias atividades registradas no CNPJ, relativas à imóveis (a maioria) e também ao comércio (incluída,mas sem intenção de exercício, no momento), e vai começar a operar exercendo apenas o "aluguel de imóveis próprios". Minha pergunta é se pode aplicar a presunção de 16% para o IRPJ, enquanto não atinge o limite de R$ 120.000,00, ou deve usar o percentual de 32%. A minha dúvida surgiu porque li a informação de que essa presunção de 16% seria apenas para empresas "exclusivamente prestadoras de serviços". No momento, a empresa só exercerá atividades de serviços, mas no contrato social/CNPJ constam atividades de comércio também ...

Boa tarde Márcio

O beneficio da redução do percentual da presunção de lucros (de 32 para 16%) para o cálculo do IRPJ só alcança serviços prestados quando não se trata de serviços caracterizadamente de profissão regulamentada.

Não se esqueça de que "aluguel de imóveis próprios" não é prestação de serviços, logo não faz jus ao referido benefício.

...

Boa tarde, Saulo!

Pois é, mas na tua mensagem do dia 11/11/2013, informas que é possível aplicar a presunção reduzida (16%) para uma empresa que tem a atividade de aluguel de imóveis próprios ...

Nas orientações da Receita Federal, consta que será utilizado o percentual de 32% nas atividades de:
"d.3) administração, locação ou cessão de bens imóveis, móveis ou direitos de qualquer natureza;",
e logo abaixo informa que "As pessoas jurídicas exclusivamente prestadoras de serviços em geral mencionadas nas alíneas "d.2" a "d.5" acima, cuja receita bruta anual seja de até R$120.000,00, poderão utilizar, para determinação da base de cálculo do imposto de renda trimestral, o percentual de 16% (dezesseis por cento). "

A dúvida é se o termo "exclusivamente prestadoras de serviços em geral" se refere às atividades exercidas efetivamente pela empresa ou leva em consideração todas as atividades constantes no contrato social. Até entendo que "locação de imóveis" não é serviço, mas pelo que consta acima estaria incluso nas atividades de prestação de serviços ...

Bom dia Márcio

Você tem razão, lhe prestei informações contrárias. A despeito do § 4º, Artigo 223 do Regulamento do Imposto de Renda dispor que "§ 4º A base de cálculo mensal do imposto das pessoas jurídicas prestadoras de serviços em geral, cuja receita bruta anual seja de até cento e vinte mil reais, será determinada mediante aplicação do percentual de dezesseis por cento sobre a receita bruta auferida mensalmente, observado o disposto nos arts. 224, 225 e 227 (Lei nº 9.250, de 1995, art. 40)." Nas orientações deixadas pela Receita Federal foram incluídas as atividades de administração, locação ou cessão de bens imóveis, móveis ou direitos de qualquer natureza no rol daquelas que se beneficiam com a redução do percentual de presunção de lucros para 16% no cálculo do IRPJ.

Até então eu me reportava as orientações em questão, depois de constatar que várias orientações nem ao menos são atualizadas, fundamento-me apenas na legislações propriamente ditas. A menos que você prefira seguir tais orientações, aconselho se basear na legislação reguladora do assunto.

...

Obrigado, Saulo!

Eu vou seguir o entendimento que de que a empresa é "prestadora de serviços" e aplicar a alíquota de 16%. Embora, eu também não considere que locação seja serviço, tanto é que se trata de atividade isenta de ISSQN.

Boa tarde,

Li em algumas respostas que a base para tributação de empresas cuja atividade seja locação de imoveis proprios seria o contrato de locação.

Nós temos algumas empresas com esta atividade , no lucro presumido com regime de competência e tributamos os valores com base no recebimento, conforme extratos bancários.

Ex: A empresa recebeu 1.000,00 em janeiro, entao ela pagará os DARF's em fevereiro, independente se no contrato de locação diz que ela deveria ter recebido R$ 5.000,00.Tributamos com o que ela de fato recebeu mes a mes.

Esta correto?

Poderiam me indicar a base legal?

Bom dia,

Tenho uma empresa que tem atividades de compra e venda de imóveis e aluguel de imóveis, porém, no primeiro momento, ela irá obter receitas apenas com aluguel dos imóveis, além da aplicação financeira, que não faz parte do objeto social da empresa.

Dúvidas:

1) Enquanto não vender algum imóvel (Não deve acontecer nesse exercício), posso utilizar o percentual de presunção de 16%, sendo que o faturamento é inferior a R$ 120.000,00/ano?
2) A aplicação financeira não será tributada pelo PIS/COFINS e será tributado diretamente pelo IRPJ/CSLL (Sem aplicar percentual de presunção), correto?

boa noite!

tenho uma cliente que tem o ramo de aluguel de imóveis próprios e esses são administrados por uma imobiliária. no caso, ao apurar a receita desta empresa devo considerar apenas o aluguel ou valores recebidos também dos locatários referentes ao próprio imóvel administrado, independente da denominação utilizada, que se prestam a pagar despesas como o consumo de água, luz e gás, conservação, higiene e limpeza de aparelhos sanitários, de iluminação, ramais de encanamentos d’água, esgoto, gás, luz, pinturas, vidraças, ferragens, torneiras, pias, ralos, banheiros, registros, manutenção de elevadores, vigilâncias e demais acessórios em perfeito estado de conservação e funcionamento, bem como todos os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel locado, incluindo-se iptu, taxa de lixo e apólice de seguro contra incêndio e danos de qualquer natureza à estrutura do imóvel????

estou com dúvida, por ter entendido isso na solução de consulta nº 38 - cosit de 19/02/2014.

alguém pode me auxiliar???

nunca havia trabalhado antes com esse ramo.
e desculpa-me se não publiquei corretamente, é a primeira vez que utilizo o portal para fazer perguntas.

obrigada,

maristela borges

Maristela, bom dia

Justamente por conta desta Solução de Consulta, estamos tributando todos os valores recebidos.
O entendimento é que se o imóvel esta locado então as despesas ( eletricidade, agua etc) deveriam também estar em nome do locatário, porem como muitas vezes quem recebe e repassa os valores é o locador entao todos os valores são tributados pois a RFB nao teria como controlar se o que o locador esta recebendo realmente se trata de reembolso ou o proprietário esta embutindo alguma taxa adicional.

Estamos tributando condomínio, iptu e despesas.

O entendimento que me passaram é que, por exemplo, o valor do condomínio que o locador recebe na verdade são para cobrir despesas de uma propriedade , ou seja, toda benfeitoria que la for feita , ainda que esteja alugada, o retorno sera dele.

Não que eu concorde em relação a tributar IPTU, agua e luz, pois torna-se uma bi tributação, mas como esta solução de consulta é muito clara, preferimos tributar a termos problemas futuros.

Prezados, Bom dia!

Tenho uma dúvida e quem sabe alguém possa me ajudar.

Temos uma empresa de Incorporação e Empreendimentos Imobiliários, que compra terrenos, incorpora e depois os vende.

Porém ela adquire apartamentos e/ou outros imóveis para revenda. Contudo, enquanto ela não procede a venda destes imóveis ela está colocando estes a disposição para locação, para PF e PJ.

Minhas dúvidas são as seguintes:

1º) Contabilmente, os imóveis que serão objeto de locação deverão constar no Ativo Imobilizado ou em Estoque de imóveis para Revenda? Caso esses imóveis estejam no Ativo Imobilizado, este sofrerá depreciação correto? E numa eventual venda, o impostos a ser pago é a diferença do valor de venda e o valor depreciado correto?

2º) As minhas receitas de alugueis, serão na base presumida (IRPJ 32%*15% CSLL 32%*9% PIS 0,65 e COFINS 3%) ou aplica-se a alíquota cheia (IRPJ 15% CSLL 9% PIS 0,65 e COFINS 3%)? Lembrando que consta a como atividade secundária a locação de imóveis próprios.

Desde já agradeço a atenção.

Bom dia!!

Obrigada Aline Rossi!


Maristela Borges.

Bom dia amigos.

Em que momento devo apurar os impostos sobre minha receita de alugueis proprios.

O periodo de apuração será o mês que eu emitir o boleto ou o mês que recebo.

Aluguel referente 02/2015 recebido em 03/2015, calculos meus impostos em 02/2015 ou 03/2015
Grato
Ailton

Boa Tarde,

Li esse tópico todo, mas ainda preciso de ajuda sobre locação de imóvel próprio.
Estou com uma imobiliária, que só administra imóveis próprios.
Vi que preciso tributar impostos, agua e outras despesas que tenho com o imóvel, junto com o valor de aluguel que recebo de cada imóvel..

É isso mesmo?
Tem alguma lei, algum lugar que possa consultar para mostrar ao proprietário?

At,

Marcia

Boa noite Marcia,

Você deve tributar apenas o valor referente a locação recebida.

O recebimento dos valores referentes as despesas que você tem com o imóvel deve ser contabilizado como ressarcimento de despesas, ou seja, não se trata receita decorrente da exploração das atividades permitida (constantes) em seu Contrato Social.

Entretanto (repito) a correta contabilização, neste caso, torna-se fundamental para que o fisco não entenda de forma diferente. Reconheça as despesas necessárias a manutenção de seus imóveis como despesas que de fato são e a receita como consequente ressarcimento destas.

...

Saulo, Bom dia!

Muito Obrigada pela resposta...

Não sei se posso fazer essas perguntas aqui, mas o assunto ainda me deixa em duvida ou insegura.
Veja se pode responder por este tópico mesmo ou me ajudar de qualquer outra forma.

1- Como posso me certificar se estou contabilizando da maneira correta, ao ponto de não fazer de maneira que essas despesas como agua, energia, IPTU incidam imposto?

2- Existe uma maneira correta de emitirmos o recibo para o locatário para nos cercar de eventuais problemas no futuro?

At,

Olá bom dia amigos.

Queria saber se o periodo de apuração dos meus impostos, seria no mês que emito o recibo de alguel ou no mês que recebo.

Exemplo: Recibo referente o aluguel de Favereiro/2014 que será recebido em Março/2014, o tributos incidentes PIS e Cofins , periodo de apuração 28/02/2015 com vencimento em 25/03/2015, ou periodo de apuração 31/03/2015 com vencimento em 25/04/2015.
Alguem pode me ajudar pois preciso encerrar o mês de fevereiro que ainda está em aberto por conta desta duvida
Obrigado
Ailton

Boa tarde Ailton

Em se tratando de recibos, você deve oferecer a tributação as receitas recebidas no mês.

Se a locação é paga após o mês vencido é natural (por exemplo) que você receba em Março o aluguel referente ao mês de Fevereiro.

Isto porque você não tem como saber com certeza se o imóvel permanecerá alugado durante todo o mês de Fevereiro. Vale dizer que não há como aplicar o regime de competência se o Contrato de Locação estabelece o pagamento após o mês vencido.

Nestes termos se você tem um contrato no qual é estipulado o pagamento adiantado (mês a vencer) a tributação se dá da mesma maneira, ou seja, no mês do recebimento.

...