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ARTIGO TRIBUTÁRIO

Operações imobiliárias e Imposto de Renda – Parte 2

Neste artigo, o especialista comenta sobre permuta e características das unidades imobiliárias.

28/06/2023 13:30:15

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Operações imobiliárias e IR – Parte 2

Operações imobiliárias e Imposto de Renda – Parte 2

Conforme prometido no artigo anterior, trago um assunto que carrega algumas incompreensões que, espero, ao final desta nossa conversa, ajudar a solucioná-las de vez por todas.

Vou falar da permuta de unidades imobiliárias e suas peculiaridades.

Para efeitos tributários, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra, por parte de um dos proprietários-contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, conhecida como torna.

A expressão “unidade imobiliária ou unidades imobiliárias prontas ou a construir” compreende:

a) O terreno adquirido para venda, com ou sem construção;

b) Cada lote oriundo de desmembramento de terreno;

c) Cada terreno decorrente de loteamento;

d) Cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;

e) O prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma;

f) Cada casa ou apartamento construído ou a construir.

Importante: é necessário que a escritura, quando lavrada, seja de permuta.

Não se considera permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito, que não seja bem imóvel, apurando-se o ganho de capital como dação em pagamento.

Sempre que estou palestrando ou expondo o tema em qualquer situação, gosto de usar uma figura de reforço para fins didáticos, quando trato da declaração de bens e direitos: “Fazer uma permuta significa apenas trocar o texto da descrição, sem mexer nos valores”. Claro que me refiro aqui a uma permuta sem torna, o que explico daqui a pouco.

Vejo a permuta como duas operações de compra e venda cruzadas. Assim, tenho dois lançamentos na ficha de bens e direitos. No primeiro, dou baixa no bem que estou dando em permuta, detalhando a operação na descrição e zerando o valor da coluna do ano-calendário; na segunda, deixo o valor do ano anterior zerado e coloco o valor do bem dado em permuta na coluna ano-calendário.

Também na descrição acima, continuo abordando a permuta sem torna.

E nesse caso não há que se falar em ganho de capital. Afinal, não houve qualquer variação patrimonial que ensejasse a ocorrência do fato gerador.

E aqui abordo a primeira incompreensão existente: operação de permuta sem torna não é isenta de ganho de capital. Simplesmente ocorre uma postergação da apuração de eventual ganho existente.

Na minha interpretação, aceitando desde já vozes discordantes, entendo que, inclusive, existem casos em que a permuta é um péssimo negócio.

Imagine que um contribuinte possui um bem imóvel com data de aquisição bem antiga e que, à luz das regras de apuração de ganhos de capital hoje vigentes, teria uma redução muito significativa ou até zeraria sua base tributável. 

Ao fazer a permuta, surgirá uma nova data de aquisição para o bem recebido, sem que a atualização de valor, quase sem tributação, do bem dado na operação, fosse realizada. 

Entendo, e novamente vozes discordantes serão bem-vindas, que haveria uma perda de custo de aquisição bastante significativa.

Quando existe a torna paga por um dos permutantes, a apuração do ganho de capital se dá somente em relação a essa torna recebida.

Assim, para fins de informação da operação na ficha de bens e direitos, pelo lado de quem pagou a torna, o valor a ser lançado pelo bem recebido será o valor do bem dado em permuta somado ao valor da torna paga.

Já quem recebeu a torna irá apurar e recolher o ganho de capital sobre esse valor, e o lançamento a ser efetuado na ficha de bens e direitos pelo bem recebido será o valor do bem dado em permuta, subtraído do custo da torna recebida.

Para que o nosso papo não fique muito extenso, encerro por aqui, prometendo, no próximo artigo, trazer mais dois casos envolvendo imóveis e que geram algumas polêmicas e dúvidas. E, claro, espero, mais uma vez, contar com sua preciosa leitura.

Até lá!

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