Durante anos, a holding patrimonial foi a resposta quase automática para proprietários de imóveis com receitas de aluguel expressivas: em vez de pagar até 27,5% de IRPF como pessoa física, a empresa pagava IRPJ e CSLL sobre lucro presumido de 32%, resultando em uma carga efetiva de aproximadamente 11,33% — uma economia brutal.
Em 2026, essa equação precisa ser revisitada. A Reforma Tributária (LC 214/2025) introduziu o IBS e a CBS — os novos tributos sobre o consumo —, que passam a incidir sobre determinadas operações de locação por pessoa jurídica. O impacto depende do perfil da operação, do contrato e da adesão ou não ao regime de transição disponível.
O que muda com a Reforma Tributária para locação de imóveis
A LC 214/2025 trata o fornecimento de imóveis mediante remuneração — incluindo locação — como prestação de serviços sujeita ao IBS e à CBS. Isso representa uma mudança estrutural: hoje, a locação por pessoa jurídica não sofre incidência de ISS (imóveis são excluídos do conceito de serviço pelo STJ) e a tributação se limita ao IRPJ/CSLL.
A partir da entrada em vigor plena, a carga tributária sobre aluguéis cobrados por holding pode incluir CBS (federal) e IBS (estadual/municipal) sobre o valor bruto do aluguel — além do IRPJ e CSLL mantidos.
O regime de transição: a oportunidade até 2033
A LC 214/2025 criou um regime especial de transição válido entre 2026 e 2033. Empresas que formalizarem contratos de exploração imobiliária por prazo determinado até 31 de dezembro de 2025 (imóveis comerciais) podem se beneficiar de alíquota reduzida de 3,65% (IBS + CBS combinados) durante o período de transição.
Para contratos formalizados após essa data, as alíquotas plenas do IBS e CBS serão aplicadas progressivamente conforme o cronograma de implementação da Reforma. O custo tributário sobre o aluguel tende a aumentar.
Quando a holding ainda vale a pena
A vantagem da holding patrimonial sobre a pessoa física foi reduzida, mas não eliminada. A comparação correta precisa considerar:
- Pessoa física: IRPF de até 27,5% sobre o aluguel bruto, sem deduções relevantes.
- Holding no Lucro Presumido com transição favorável: IRPJ/CSLL (~11,33%) + IBS/CBS reduzido (3,65% no período de transição) = carga total de aproximadamente 15%.
- Holding sem regime de transição e com alíquotas plenas de IBS/CBS: a vantagem diminui, mas ainda pode existir dependendo da alíquota final definida pelos estados e municípios.
Para proprietários de imóveis de alto valor com receita mensal acima de R$ 20.000, a holding ainda tende a ser vantajosa — especialmente quando combinada com os benefícios sucessórios (doação de cotas com reserva de usufruto, planejamento do ITCMD).
Pessoa física pode virar contribuinte de IBS/CBS?
Sim — essa é uma das maiores mudanças para pessoas físicas com carteira de imóveis. A LC 214/2025 define que a pessoa física pode ser considerada contribuinte de IBS e CBS quando tiver receita anual com locação superior a R$ 240.000 (R$ 20.000/mês) e mais de três imóveis distintos locados.
Na prática, isso significa que proprietários pessoas físicas com renda de aluguel acima desse patamar também passarão a pagar IBS e CBS — reduzindo a distância tributária entre pessoa física e holding patrimonial.
O que fazer agora: revisão da estrutura
- Levantar todos os contratos de locação da holding e verificar se foram formalizados antes de 31/12/2025 para aproveitar o regime de transição.
- Calcular a carga tributária comparativa entre person física e holding considerando as novas regras.
- Verificar se há contratos de locação informais ou verbais que precisam ser formalizados.
- Analisar o impacto da cessão gratuita de imóveis da holding para sócios — nova hipótese de tributação pelo IBS/CBS.
Conclusão: a holding continua relevante, mas exige revisão
A Reforma Tributária não enterrou a holding patrimonial — mas complicou o cálculo. O planejamento tributário com imóveis em 2026 exige análise individualizada: qual o perfil do imóvel, qual a receita gerada, existe regime de transição aplicável, qual o objetivo sucessório da estrutura.
Quem tiver holding patrimonial sem ter feito essa revisão está operando com incerteza — e incerteza tributária, no Brasil, costuma ser cara.
FAQ — Perguntas Frequentes
1. Aluguel residencial também é tributado pelo IBS/CBS?
A LC 214/2025 prevê redução de alíquota ou isenção para locação residencial em determinadas faixas de valor. Os detalhes dependem da regulamentação complementar ainda em curso.
2. A holding que já existe precisa ser reconstituída?
Não necessariamente. O que precisa ser revisado é a política de contratos e a apuração tributária. A estrutura societária pode ser mantida com ajustes na operação.
3. Holding imobiliária e holding patrimonial são a mesma coisa?
Não exatamente. A holding imobiliária é constituída especificamente para exploração de imóveis com fins operacionais. A holding patrimonial tem foco em proteção e gestão do patrimônio familiar, podendo ou não ter atividade imobiliária relevante.
4. O regime de transição de 3,65% se aplica a qualquer contrato de aluguel?
Não. O regime especial de transição da LC 214/2025 tem requisitos específicos relacionados ao tipo de imóvel, à data de formalização do contrato e ao prazo determinado. Recomenda-se análise jurídica antes de assumir a elegibilidade.
