A reforma tributária sobre o consumo começou a mudar a conta dos empreendimentos imobiliários. A partir de 2027, a CBS substitui o PIS e a Cofins, e o IBS entra gradualmente no lugar do ICMS e do ISS até 2033. Para o incorporador, porém, a data mais importante não é 2027. É 31 de dezembro de 2028: até lá, as incorporações que optarem pelo RET podem manter, na prática, a mesma carga de hoje. Depois dela, a escolha passa a ser entre regras bem diferentes.
Este artigo resume o que a Lei Complementar nº 214/2025, já com as alterações da Lei Complementar nº 227/2026, prevê para as incorporações e quais decisões convêm tomar antes do lançamento.
O RET que conhecemos
No Regime Especial de Tributação da Lei nº 10.931/2004, cada incorporação submetida ao patrimônio de afetação recolhe 4% da receita mensal recebida, em pagamento unificado. Desses 4%, 1,26% corresponde ao IRPJ, 0,66% à CSLL, 0,37% ao PIS e 1,71% à Cofins. Para imóveis de interesse social enquadrados nas condições da lei, o percentual é de 1%.
Com a extinção do PIS e da Cofins, a pergunta natural é o que acontece com os 2,08% que eles representam dentro do RET.
A regra de transição: 2,08% de IBS e CBS
O artigo 485 da LC 214/2025 responde a essa pergunta. A incorporação submetida ao patrimônio de afetação cuja opção pelo RET tenha sido pedida e efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 pode recolher o IBS e a CBS em montante equivalente a 2,08% da receita mensal recebida. Nas incorporações de interesse social, o percentual é de 0,53%.
Na prática, 2,08% é exatamente a parcela que hoje corresponde ao PIS e à Cofins. Para essas incorporações, o pagamento total continua em 4% da receita recebida (1% no interesse social), com o IBS e a CBS no lugar das contribuições extintas.
A alternativa: o regime regular de bens imóveis
Fora da regra de transição, a incorporação segue o regime específico de bens imóveis da própria LC 214/2025.
Para empreendimentos residenciais de ticket menor, o redutor social tem peso relevante. Para empreendimentos corporativos vendidos a empresas, o crédito que o comprador pode aproveitar pode tornar o regime regular mais atrativo comercialmente.
E os loteamentos?
O artigo 486 traz regra parecida para o parcelamento do solo. O loteador cujo pedido de registro do parcelamento tenha sido efetivado antes de 1º de janeiro de 2029 pode optar por recolher IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida, sem créditos e sem os redutores de ajuste e social. A comparação é a mesma: estabilidade e simplicidade de um lado; redução de alíquota, créditos e redutores do outro.
As decisões que não podem esperar
- Calendário de opções. Para usar a regra de transição, a afetação e o pedido de opção pelo RET precisam estar efetivados antes de 1º de janeiro de 2029. Empreendimentos em estudo hoje precisam desse prazo no cronograma de aprovação e registro.
- Perfil do comprador. Vendas a pessoas físicas e vendas a empresas do regime regular levam a conclusões diferentes, por causa do crédito do adquirente.
- Ticket e tipologia. O redutor social favorece unidades residenciais de valor menor. Em unidades de alto padrão e comerciais, seu peso relativo cai.
- Estrutura dos custos. No regime regular, quanto maior a parcela de custos que gera crédito, maior o benefício. No RET, esses créditos se perdem.
- Contratos em andamento. Unidades vendidas antes da transição, com parcelas recebidas depois de 2027, precisam ser analisadas contrato a contrato à luz das regras de transição da lei.
- Simulação por empreendimento. A comparação correta usa o fluxo projetado de vendas e recebimentos, a composição dos custos e o público comprador de cada projeto.
Conclusão
A reforma não acabou com o RET, mas mudou o seu papel. Até o fim de 2028, ele funciona como uma porta de estabilidade: mantém a carga atual e simplifica a apuração, ao custo de abrir mão de créditos e redutores. A partir de 2029, as novas incorporações passam a depender das regras gerais do regime de bens imóveis. Para quem está lançando ou vai lançar nos próximos anos, a decisão entre os dois caminhos precisa acontecer no desenho do empreendimento, e não depois da primeira venda.
Renato Moreira é contador (CRC 037087/SC) e fundador da Moreira Mendes Consultoria e Contabilidade, escritório de Florianópolis com atuação em contabilidade para incorporadoras, loteadoras e imobiliárias.
Referências: Lei Complementar nº 214/2025, arts. 257, 259, 261, 262, 485 e 486, com a redação da Lei Complementar nº 227/2026; Lei nº 10.931/2004; Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A a 31-E; Lei nº 6.766/1979.
