O Supremo Tribunal Federal deve concluir, no plenário virtual de 9 a 19 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral. A pergunta é simples de formular e tem efeito direto sobre holdings patrimoniais e empresas do setor imobiliário: a imunidade do ITBI na integralização de capital com imóveis vale também para a empresa cuja atividade preponderante é a compra e venda ou a locação de imóveis?
O placar está em 5 votos a 2 a favor do contribuinte. Falta um voto para formar maioria. Este artigo resume o que está em discussão, como o julgamento pode terminar e o que o contador pode fazer desde já.
O que está em discussão
O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição prevê que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, "salvo se, nesses casos", a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
Toda a controvérsia está na expressão "nesses casos":
Na prática, a leitura dos municípios levou à exigência do ITBI na constituição de grande parte das holdings patrimoniais, justamente porque elas são criadas para administrar, alugar ou vender imóveis. O caso concreto (RE 1.495.108) é de uma empresa administradora de bens próprios que questiona a cobrança feita pelo Município de Piracicaba.
Onde o julgamento parou
O relator separa as duas situações do texto constitucional: a ressalva da atividade preponderante valeria só para fusão, incorporação, cisão e extinção. A divergência sustenta que "nesses casos" abrange as duas hipóteses, como a cobrança vem sendo feita desde a Constituição de 1967.
O ministro Alexandre de Moraes pediu vista, devolveu o processo em 28 de setembro, e o caso foi incluído na sessão virtual de 9 a 19 de outubro.
O que acontece entre 9 e 19 de outubro
No plenário virtual, os ministros registram os votos no sistema do STF ao longo da sessão, e qualquer pessoa pode acompanhar pelo portal do tribunal. Três pontos merecem atenção:
- Basta mais um voto acompanhando o relator para formar maioria de 6 votos.
- O dia 19 é a data prevista, não garantida. Um pedido de destaque leva o caso ao plenário físico e reinicia a contagem; um novo pedido de vista suspende o julgamento outra vez.
- O resultado vale para todos os casos semelhantes. Por ser tema de repercussão geral, a tese deverá ser aplicada pelo Judiciário em todo o país. Isso não significa que as prefeituras ajustarão as cobranças no dia seguinte; o efeito administrativo depende de cada município.
Os cenários possíveis
Se a tese do relator prevalecer, a integralização de imóveis ao capital social fica imune ao ITBI independentemente da atividade da empresa. A análise da atividade preponderante continua existindo, mas só para fusão, incorporação, cisão e extinção.
Se a divergência prevalecer, nada muda em relação à prática atual: a empresa com atividade imobiliária preponderante paga ITBI na integralização, e a análise de preponderância segue as regras do artigo 37 do CTN.
O que o contador pode fazer desde já
- Integralizações em andamento. Se o registro ainda não foi feito e o cliente pode esperar algumas semanas, vale avaliar com ele se compensa aguardar o resultado. Se a escritura tem prazo, a decisão precisa considerar o custo do imposto, a chance de êxito e o tempo de uma eventual discussão.
- ITBI já pago. O prazo para pedir restituição de tributo pago indevidamente é de cinco anos contados do pagamento (CTN, art. 168). Vale reunir desde já as guias, as escrituras e os atos de integralização dos últimos cinco anos. Ninguém propôs modulação de efeitos até a sessão de setembro, mas o STF pode limitar a decisão no tempo, o que pode favorecer quem já tem ação ou pedido em andamento.
- Valor da integralização. A pessoa física pode transferir o imóvel pelo valor da declaração de bens ou pelo valor de mercado (Lei nº 9.249/1995, art. 23). Se usar o valor de mercado, a diferença é ganho de capital tributado no Imposto de Renda. A escolha também define o capital a integralizar, o que interessa ao limite do Tema 796.
- Coerência entre contrato e escrituração. O valor do capital subscrito no contrato social, o valor atribuído ao imóvel na escritura e o registro contábil precisam conversar. É nesse ponto que a fiscalização municipal costuma encontrar a diferença tributável.
- Legislação do município. Mesmo com a tese favorável, cada prefeitura tem seu procedimento para reconhecer a imunidade, muitas vezes com pedido prévio e análise posterior da atividade da empresa. Conhecer esse rito evita surpresas no cartório.
Conclusão
O julgamento do Tema 1.348 caminha para encerrar uma discussão de décadas, com placar favorável aos contribuintes e a possibilidade real de conclusão em 19 de outubro. Até lá, o papel do contador é preparar o cliente para os dois cenários: organizar a documentação de quem já pagou, planejar com cuidado as integralizações em andamento e lembrar que, qualquer que seja o resultado, o valor do imóvel e o capital integralizado continuam sendo o centro da análise.
Renato Moreira é contador (CRC 037087/SC) e fundador da Moreira Mendes Consultoria e Contabilidade, escritório de Florianópolis com atuação em contabilidade para incorporadoras, loteadoras, imobiliárias e holdings patrimoniais.
Referências: Constituição Federal, art. 156, § 2º, I; Código Tributário Nacional, arts. 37 e 168; Lei nº 9.249/1995, art. 23; STF, Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108); STF, Tema 796 da repercussão geral (RE 796.376).
