REFORMA TRIBUTARIA

Como ficará as empresas de locações de imóveis?
A apuração é feito de recibo e não documento fiscal.

Bom Dia,

A locação de bens imóveis não é considerada prestação de serviço tributável pelo novo IVA (Imposto sobre Valor Adicionado), ou seja, não será tributada pelo novo IBS (estadual/municipal) nem pela CBS (federal).

Isso ocorre porque:
A locação de imóvel não gera circulação de bens ou serviços, portanto não integra a base de incidência do novo sistema de IVA.

A jurisprudência do STF e o texto da Reforma mantêm esse entendimento.

Para locadoras de imóveis próprios, nada muda no ponto de vista da tributação indireta.

Continuam fora da incidência da CBS/IBS, ou seja, não precisarão emitir nota fiscal e não estarão no IVA.

Os tributos diretos (IRPJ, CSLL, IRPF) continuam normalmente.

Boa pergunta, Lourdes. Acredito que passará a ser obrigado a emissão de NFSE, já que aluguel será tributado pelo IBS/CBS, sim. (Lei Complementar 214/2025, Art. 4º, §2º, Inciso II)

Bom dia.  Lourdes Graziele Santana. O aluguel (locação) de bens imóveis tem incidência do IBS e da CBS conf. inciso III do art. 252 da LC 214/2025.
Foi criado o código 11.002 (Locação de imóveis) na NBS para ser utilizado na NFSe Nacional, portanto creio que seja a NFSe seja o documento fiscal aceito para essa operação.
Já no art. 253 da mesma LC, informa que aluguel (locação) de imóvel residencial por até 90 dias será considerado como serviço de hotelaria, devendo ser emitido o documento fiscal NFSe.
Obs.: essas informações para PJ. Para PF vide art. 251 da mesma LC.
Documentação em homologação — Portal da Nota Fiscal de Serviço eletrônica

Bom dia.
No caso em 2026, já vamos ter que emiti nota fiscal para locação de bens imóveis ? 
 Sabendo que locação não paga ISS, ICMS.

Bom Dia,

Sim, com a nova reforma tributária vigorando a partir de 1º de janeiro de 2026, será exigida a emissão de nota fiscal nas operações de locação de imóveis.

Antes, não era comum emitir nota fiscal específica para aluguel de imóveis. A tributação sobre a locação era tratada via IRPF (Carnê-Leão) no caso de pessoas físicas, ou PIS/COFINS, IRPJ e CSLL no caso de pessoas jurídicas.

A partir de 2026, novos contratos (residenciais, comerciais e industriais) estarão submetidos à tributação com CBS (federal) e IBS (estadual e municipal).

Portanto, sim: a exigência de emissão de nota fiscal será uma das obrigações para locadores a partir do próximo ano.

Telma,.

No caso os novos contratos em 2026 quando tiver vai ter que ter a nota fiscal, correto?

 E contratos antigos, posso fazer apuração por meio dos recibos?
 E não teria incidência de IBS E CBS. 

Oi, bom dia! Mas como que esse pessoal vai emitir as faturas pelo portal nacional? O cadastro dos imoveis quem irá fazer? Alguem tem ideia de como isso vai funcionar?

Bom dia  Natalie Paulina. Não será fatura de locação. Será a NFSe (nota fiscal de serviço eletrônica).
As prefeituras que adotarem o emissor nacional, a PJ ou PF contribuinte do IBS e CBS terá que efetuar seu cadastro no portal e emitir o documento NFSe com CTN e NBS específico.
Cadastro de imóveis foi publicada a Instrução Normativa RFB 2.275 de 2025.

Oi Natanael, bom dia, obrigada pelas informações.. E voce sabe se ja tem algum modelo, alguma coisa que fale sobre isso? Qual  CTN e NBS específico que precisará ser utilizado? isso vai começar oficialmente em 2026 correto?

Modelo é o atual modelo da NFSe Nacional. Você consegue consultar a CTN e NBS nesse portal disponibilizado pela RFB: Documentação em homologação — Portal da Nota Fiscal de Serviço eletrônica
Em 05/01/2026 começa validar essas informações da reforma para Lucro Presumido e Lucro Real.

Ahh beleza, é muita sigla nova, mas to ligada ali nos códigos CTN e NBS kk.. Perfeito. Então quando emissão pelo portal nacional vai ser a mesma coisa praticamente que emitir para o mei, onde ele ja classifica os serviços pela CTN e NBS, só aparentemente iremos precisar inserir as alíquotas de IBS e CBS que serão de teste ne, e só isso? Aquele cclass refere-se apenas as notas de mercadoria ne? Você tem alguma informação sobre isso? O que as empresas precisarão incluir e acrescentar na nota fiscal de venda.. Até então entendo que são as aliqutoas testes, e o cclas.. É isso mesmo ou tem mais alguma coisa?

Locação de imóveis já possui CST (200) e cClass (200027) específico, então acredito que essas informações serão validadas também na NFSe.
Você consegue consultar o CST e cClass nesse portal: Portal do DF-e

Meu senhor.. Então na nota de serviço além de classificarmos o serviço pela CTN E NBS, de colocarmos as aliquotas de IBS e CBS, conferir as regras vigentes para retenção dos demais impostos... Ainda vamos ter que indicar o CST e a CCLASS? kk Mas voce abriu uma luz aqui pra mim, Natanael, muito obrigada 

Lourdes,

A partir de 2026, os novos contratos de locação deverão ser formalizados com nota fiscal ou documento fiscal equivalente, já que a incidência do IBS e da CBS passa a ser obrigatória e precisa constar de forma destacada no documento. Isso significa que a simples emissão de recibos não será mais suficiente para apuração, especialmente para empresas ou locadores que ultrapassem os limites de isenção definidos na reforma.

Já os contratos antigos, firmados até junho de 2025 e devidamente registrados, entram na regra de transição prevista na Lei Complementar nº 214/2025. Nesse caso, a tributação será reduzida para 3,65%, e ainda será possível manter a apuração por recibos, sem a incidência imediata do IBS e CBS. Porém, qualquer renovação ou aditivo pode caracterizar um novo contrato, sujeitando-o automaticamente à nova sistemática de tributação.

Presley Marcio Souza Santana, Bom dia.
Contratos feitos até junho/2025, pode continuar ser feito apuração através por recibo? Caso tenha um novo contrato após esse período vai ter que emiti nota fiscal em 2026? 
Ou seja novo contrato em julho/2025 vamos continuar sendo feito apuração sem nota fiscal, certo? Mas em 2026 vai ter obrigatoriedade de ter a nota fiscal, e a incidência de IBS E CBS. 

qual parte da Lei menciona que será obrigatório a emissão de NF no caso de locações ?

Boa tarde,

O dispositivo que trata especificamente sobre a emissão obrigatória da nota fiscal – no caso de operações sujeitas aos novos tributos IBS e CBS – é o artigo 60, com seu parágrafo 1º. O texto estabelece que:

“o sujeito passivo do IBS e da CBS, ao realizar operações com bens ou com serviços, inclusive exportações e importações, deverá emitir documento fiscal eletrônico”, e que “as informações prestadas pelo sujeito passivo nos termos deste artigo possuem caráter declaratório e constituem confissão do valor devido de IBS e de CBS consignados no documento fiscal” 

Em outras palavras: quem realiza locação de bens (imóveis ou móveis) está obrigado a emitir nota fiscal eletrônica, que nesse contexto passa a ser ato declaratório e confessional do tributo devido (IBS e CBS), conforme a alteração introduzida pela LC 214/2025.

Olá, prezados colegas. Acompanhando o tema, de muita valia. Agradeço pelas informações deste tópico.

Apenas complementando a informação do colega Presley, trago aqui o artigo da lei que ele cita sobre os contratos antigos (vou colocar só o caput para não ficar extenso, mas o artigo todo é importante):

Art. 487. O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida.