Bom dia, Carlos R P Monteiro
Estou fazendo a
contabilidade de uma empresa Incorporadora do
lucro presumido e gostaria de saber se posso lançar os custo direto na conta de resultado
O esclarecimento de sua dúvida depende inicialmente da definição da atividade de
incorporação imobiliária; conforme dispõe a
Lei 4.591/1964:
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas
Visto que legalmente a incorporação é caracterizada pela produção e venda de unidades imobiliárias, na área contábil é necessário atentar às normas cabíveis, especialmente a
Resolução CFC 1.1554/2009:
2. O custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária compreende todos os gastos incorridos para a sua obtenção, independentemente de pagamento, e abrange:
(a) preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição e regularização;
(b) custo dos projetos;
(c) custos diretamente relacionados à construção, inclusive aqueles de preparação do terreno, canteiro de obras e gastos de benfeitorias nas áreas comuns;
(d) impostos, taxas e contribuições não recuperáveis que envolvem o empreendimento imobiliário, incorridos durante a fase de construção;
(e) encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do empreendimento imobiliário (vide mais detalhes nos itens 6 a 9).
3. Considera-se custo do imóvel aquele efetivamente aplicado na construção. Adiantamentos para aquisição de bens e serviços devem ser controlados, separadamente, em rubrica específica de adiantamentos a fornecedores (grupo de estoques de imóveis a comercializar) e considerados como custo incorrido à medida que os bens e/ou serviços a que se referem forem obtidos e efetivamente aplicados na construção.
Não menos importante, também merece atenção especial a definição de receita de venda de bens (objeto da incorporação imobiliária), prevista na
Resolução CFC 1.412/2012:
1. Esta Norma deve ser aplicada na contabilização da receita proveniente de:
(a) venda de bens;
(...)
3. O termo “bens” inclui bens produzidos pela entidade com a finalidade de venda e bens comprados para revenda, tais como mercadorias compradas para venda no atacado e no varejo, terrenos e outras propriedades mantidas para revenda.
(...)
14. A receita proveniente da venda de bens deve ser reconhecida quando forem satisfeitas todas as seguintes condições:
(a) a entidade tenha transferido para o comprador os riscos e benefícios mais significativos inerentes à propriedade dos bens;
(b) a entidade não mantenha envolvimento continuado na gestão dos bens vendidos em grau normalmente associado à propriedade e tampouco efetivo controle sobre tais bens;
(c) o valor da receita possa ser mensurado com confiabilidade;
(d) for provável que os benefícios econômicos associados à transação fluirão para a entidade; e
(e) as despesas incorridas ou a serem incorridas, referentes à transação, possam ser mensuradas com confiabilidade.
Portanto, conceitualmente conclui-se que os dispêndios para a produção da unidade imobiliária são investimentos na formação do bem e devem ser classificados no ativo circulante (grupo de imóveis em construção ou imóveis para revenda) conforme incorrerem (fatos permutativos), de forma que o registro contábil do custo (fato modificativo aumentativo em vendas à vista ou fato misto aumentativo em vendas a prazo) somente quando houver a venda.
Finalizando, convém citar que a exigência de escrituração somente do
livro caixa é apenas uma deliberação isolada do fisco e se aplica apenas em questões de Direito Tributário; se o contribuinte for notificado pelo erário público
talvez a apresentação deste livro resolva a situação, não entanto, em ações cíveis ou criminais, trabalhistas e até mesmo para restituir
INSS retido na fonte (comum em construção civil), a contabilidade completa é indispensável, conforme está previsto no Art. 1.179 do
Código Civil (Lei 10.406/2002)
