incorporação de imoveis

Tenho um cliente que adquiriu junto com mais quatro pessoas um terreno onde pretendem construir 07 apartamentos, um para cada e dois serão vendidos depois de pronto. Qual seria a melhor opção para os mesmos, criar uma PJ ou fazer todo o processo na PF. Se criar uma PJ como incorporação terão os custos normais de uma empresa do LP, e posteriormente vender esses apartamentos para quem for comprar. Se fizer pela PF como demonstrar o investimento e prestar contas dos gastos, criando uma conta corrente PF onde os valores serão depositados e custeando as despesas da construção. Sendo assim na DIRPF será demonstrado a sua participação no terreno e inserindo anualmente o valor investido rateado, sem qualquer correção, assim a unidade vai se consolidando até que conclua. Depois de concluido averbar esse imóvel ao terreno, utilizando os mesmos critérios quando de apenas um proprietário.

Aconselho a constituir uma empresa. Além de acesso a crédito ser melhor, a tributação é bem menor se ele for vender como PF.

Constituir a empresa, integralizando como parte do capital, esse terreno.
Dependendo das unidades, se for uma incorporação em condomínio, visando os valores estabelecidos, poderá ter tributação de 1% a 4% optante pelo Regime Especial de Tributação.

Boa tarde, Pessoal!

Para aderir ao RET o cnae da atividade principal tem que ser o de incorporadora ou pode ser o de construção de edifícios?

Anderson, a adesão ao RET não está atrelada ao CNAE.

Ela precisa ter um projeto de incorporação, vendo as regras da IN 934/2009.
E sendo construtora também tem direito ao beneficio, construindo casas habitacionais enquadradas no PMCMV.

O CNAE principal não precisa obrigatoriamente ser o de incorporação.

Bruno,

poderia me informar em relação a "contabilidade ser segregada", conforme instrução normativa da RF, quais os livros contábeis e fiscais que devem ser feitos como obrigação acessória e a empresa matriz poderia ficar no simples nacional e ao cnpj da construção com patrimônio de afetação ficar no RET ou a empresa matriz deve estar no Lucro Presumido e informar sua contabilidade pelo SPED junto com a construção, considerando que a empresa irá começar a construir 1 emprendimento?

Anderson, só poderar aderir ao RET empresas do Lucro Presumido e Lucro Real. Até porque, a atividade de Incorporação é vetada pelo simples.
Você tem que criar uma nova escrituração contábil para os registros da incorporação. Todas as receitas e custos deverão ser contabilizadas na inscrição da afetação.

Bruno,


e se a empresa for aberta com cnpj de construção de edifícios que está na nova tabela IV do simples 2015 poderia, neste caso, o cnpj filial da construção aderir ao RET?

Uma outra dúvida: as receitas, despesas e custos devem estar na contabilidade no cnpj da afetação supondo, nesse caso, que a empresa só tenha 1 emprendimento em construção a contabilização da matriz ficará zerada?