Contabilização Imóveis (Estoque, Investimento ou Imobilizado

Prezados colegas, boa noite.

Tenho estudado a contabilização de imóveis no que tange ao Ativo, CPC´s 27 e 28 e legislação tributária e venho através deste verificar se meu entendimento está correto, para isso peço a opinião dos colegas em relação aos meus comentários abaixo:

Cenário: Empresa tributada pelo Lucro Presumido constituída com o objeto social de compra, venda e locação de imóveis próprios, adquire um imóvel que precisa ser classificado.

Opção 1: SE O IMÓVEL FOR DESTINADO EXCLUSIVAMENTE PARA VENDA
Classificação: Ativo Circulante / Estoque
Tributação: Pela Receita Bruta (Presunção de 8% IRPJ, 12% CSLL, 0,65% PIS e 3,00% COFINS)
Depreciação: Não se realiza

Opção 2: SE O IMÓVEL FOR DESTINADO A VENDA OU LOCAÇÃO
Classificação: Ativo Não Circulante / Investimentos
Tributação: Pelo Ganho de Capital
Depreciação: Não se realiza

Opção 3: SE O IMÓVEL FOR DESTINADO A LOCAÇÃO
Classificação: Ativo Não Circulante / Imobilizado
Tributação: Pelo Ganho de Capital
Depreciação: 4% ano ano.

Perguntas:
1) Este entendimento está correto?
2) Não existindo um motivo justo como uma alteração de contrato social, os bens não poderão ser transferidos do Estoque para Investimento/Imobilizado e vice-versa, correto?

Muito obrigado,

Abs.

oi, a classificação contábil do imóvel da-se conforme o texto acima; sendo, conforme a destinação:

para venda = ativo circulante\estoque
para locação = ativo não circulante\investimento
para uso próprio = ativo não circulante\imobilizado

boa noite!!! :-)

Ronaldo,

Essa é uma ótima questão. Entendo que a tributação está correta e a classificação mencionada pelo Telmo também, mas tenho dúvidas com relação a obrigação da depreciação, pois alguns entendem que o imóvel classificado em investimento não deve ser depreciado. Eu sinceramente não consegui chegar a uma conclusão.

Essa é uma questão importante, porque pode interferir na distribuição de dividendos. Exemplo; no caso de uma empresa que aluga imóveis, ela pode ter uma depreciação maior do que o valor dos aluguéis e desta forma ela teria caixa, mas não teria lucro contábil para distribuir os dividendos.

Conforme a legislação, no caso de pessoa jurídica tributada com base no lucro presumido ou arbitrado, poderá ser distribuído, a título de lucros, sem incidência de imposto:

I) o valor da base de cálculo do imposto, diminuída de todos os impostos e contribuições a que estiver sujeita a pessoa jurídica;

II) a parcela dos lucros ou dividendos excedente ao valor determinado no item I, desde que a empresa demonstre, através de escrituração contábil feita com observância da lei comercial, que o lucro efetivo é maior que o determinado segundo as normas para apuração da base de cálculo do imposto pela qual houver optado, ou seja, o lucro presumido ou arbitrado.

Ou seja, considerando a escrituração contábil feita com observância da lei comercial, devemos fazer a depreciação, mesmo sendo o imóvel para locação?

Alguém poderia ajudar?


Prezados Colegas,

De acordo com uma empresa de consultoria, se o imóvel locado for mantido para tal finalidade, ou seja, especificamente para locação, o mesmo será registrado como propriedade para investimento e nesse caso não haverá depreciação, pois os bens classificados como propriedade para investimento não são depreciáveis

Fundamentação: NBC TG 28 - Resolução CFC 1.179/2009.

Bom dia, Pessoal!

Apesar de ter lido a respeito, não conseguir uma resposta plausível, por isso gostaria de aproveitar o tópico para sanar uma dúvida:

Propriedade (apartamentos) para investimentos sofrem depreciação?

Obrigado!

Bom dia pessoal!

Andei pesquisando sobre o assunto e acabei encontrando algo que acredito que vai ajudar, mas coloca também um ponto em dúvida.


PRONUNCIAMENTO TÉCNICO CPC 28 (Propriedade para Investimento).


Parágrafo 64: Até a data em que o imóvel ocupado pelo proprietário se torne PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO que seja escriturada pelo VALOR JUSTO, a entidade deprecia a propriedade e reconhece quaisquer perdas por redução no valor recuperável (impairment) que tenham ocorrido.


Dúvida: Pelo o que sei, Valor Justo é o valor á ser reconhecido em caso de transações não forçadas de um ativo.

NBCTG 46 (R1) Transações: A mensuração do valor justo presume que o ativo ou o passivo é trocado em uma transação
não forçada entre participantes do mercado para a venda do ativo ou a transferência do
passivo na data de mensuração nas condições atuais de mercado.

Resumindo, a NBCTG 46 só reconhece vendas como transações, acredito que não se encaixaria no caso de propriedades para aluguéis. Mas ao mesmo tempo se contradiz, pois no parágrafo 64 ele informa sobre propriedade para investimento, e imóveis p/ aluguéis também entram nesse grupo.

Marcelo de Paula,

Não, como é investimento não há o que se falar em depreciação visto que o CPC 27 menciona que apenas ativo imobilizado para fins da atividade da empresa sofre depreciações(salvo exceção de imobiliária) e o CPC 28 menciona as atividades para investimento que diz claramente o por mim mencionado:

5. Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas.

7. As propriedades para investimento são mantidas para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e por isso classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante. Por isso, uma propriedade para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Isso distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos proprietários. A produção ou fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de propriedades para finalidades administrativas) gera fluxos de caixa que são atribuíveis não apenas às propriedades, mas também a outros ativos usados no processo de produção ou de fornecimento. O Pronunciamento Técnico CPC 27 – Ativo Imobilizado aplica-se a propriedades ocupadas pelos proprietários.

-

Boa Tarde Colegas!
Comecei a contabilizar uma Holding cuja atividade no contrato é de Participação em outras sociedades e Administração de bens próprios e de terceiros , ela é optante pelo Lucro presumido e ela compra terrenos e constrói barracões comerciais para alugar essa é sua principal atividade no momento . Ocorre que ela acabou de construir um novo barracão mas antes foi contabilizado o valor do terreno em "Terrenos" no Ativo Circulante e os materiais em "Construções em Andamento" no grupo Imobilizações em Andamento .O outro barracão que ela possui e aluga ha algum tempo esta contabilizado em "Obras Civis" no Ativo Circulante e vem sendo depreciado, mas lendo o tópico cheguei a conclusão que devo transferir esses valores dessas contas para Ativo Não circulante-"Investimentos" e não devo mais depreciá-los, mas o terreno também devo transferir juntamente com as despesas da construção do novo barracão? E quanto a esse valor que já foi depreciado indevidamente devo fazer algum lançamento de ajuste? Se alguém puder opinar agradeço muito.

Olá, bom dia Elisabete Cristina Florindo Crispim !

Creio que deva ser transferido o terreno também, pois faz parte do imóvel que está sendo formado, após o término com o habite-se os imóveis serão registrados no terreno.

Quanto ao valor já depreciado, poderá ser feito um Ajuste de Exercícios Anteriores, voltando a formar o valor original do imóvel.

Se houver dúvidas quanto aos lançamentos, pesquise no Fórum à respeito porque já há material sobre o assunto, e se houver mais dúvidas volte a postar.

Abraços

Prezados colegas tenho uma dúvida:

Quando a Holding Imobiliária tem no seu balanço alguns imóveis que entraram para compor o Capital Social registrados no Ativo Imobilizado é correto tributar a venda dos mesmos como Receita da Atividade de Revenda de imóveis tributando dentro do Lucro Presumido o que daria 5,93% (IRPJ 1,2%, CSLL 1,08%, PIS 0,65% e COFINS 3%)???

Ou o correto seria apurar Ganho de Capital e aplicar 15% de IRPJ e 9% de CSLL sobre o ganho como se fosse venda de bem do ativo imobilizado? Já que não estão classificados no Balanço como estoques de imóveis para revenda?

O cartório diz que tendo Atividade de Compra e Venda de imóveis próprios no Contrato já basta justificar a venda de imóveis do ativo imobilizado como atividade da empresa e tributar no Lucro Presumido. Eu já acho que a Receita pode entender que é uma venda de Ativo Imobilizado e querer tributar o Ganho de Capital.

Qual a opinião dos colegas?

Forte abraço.

Leandro Yukio,

A atividade em questão da compra e venda de imóveis você terá apenas de demonstrar em razão analítico o que são estoques e o que são imobilizado CASO a RFB venha a cobrar para fins de esclarecimentos.

Já em relação a venda do A.I. você só será tributado no LP pelo ganho de capital(se houver) e ICMS caso seu estado solicite recolhimento deste, fora isso não há mais tributações.


-

Bom dia!

Pessoal aproveitando o assunto que envolve Holding, começamos a fazer a contabilidade de uma Holding Familiar
com atividade de participação em outras sociedades e compra e venda de imóveis.
Os imóveis e terrenos que estão na conta Estoque -AC, estão com preço bem inferior ao mercado.
Por exemplo: um aptº contabilizado por 148.000 e o preço de mercado é por volta de 600.000.
É obrigatório trazer o estoque ao valor de mercado?

Obrigada,

PS: alguém conhece site ou curso voltado para contabilidade
de Holding?

Ola Elisabete,

O terreno fica separado do valor do Imóvel, ou seja, devem ser segregados, leiamos o Item 58 do CPC 27

58. Terrenos e edifícios são ativos separáveis e são contabilizados separadamente, mesmo quando sejam adquiridos conjuntamente. Com algumas exceções, como as pedreiras e os locais usados como aterro, os terrenos têm vida útil ilimitada e, portanto, não são depreciados. Os edifícios têm vida útil limitada e, por isso, são ativos depreciáveis. O aumento de valor de um terreno no qual um edifício esteja construído não afeta o valor contábil do edifício.


Cilene,

Para os estoques não é necessário trazer a valor de mercado na contabilidade, entretanto dever ser divulgado nas notas explicativas, conforme item 36 do CPC 27 e item 6 do CPC 46.

Obrigada pela ajuda Daniel !

Bom dia Cilene

Não aconselho, até porque o mercado imobiliário está muito instavel.

Um apartamento que hoje vale R$ 600.000,00 daqui seis meses pode estar a R$ 400.000,00.

No mais o que nosso amigo Daniel postou é o valido.

att

Bom Dia Amigos!Obrigada pelas respostas Gilberto e Daniel, mas acredito que o terreno deve ser lançado juntamente com a construção conforme indicou o Gilberto , uma vez que será classificado como "Imóvel para investimento" e não será depreciado, se fosse classificar como Obras Civis e depreciar ai sim deveria deixar o terreno em separado.Acabei ficando com essa dúvida.

Obrigada Paulo Henrique.
Você tem razão. Com essa oscilação, fica complicado
adotar esse procedimento.

Bom dia Elisabete

Os imoveis de locação eu aconselho a mante-los na conta onde você vem lançando, pois mesmo que você esteja obtendo rendas com ele (alugueis), o mesmo se deprecia, e diga-se de passagem dependendo para quem é alugado, até deprecia-se bem mais.

Eu não os colocaria como investimento, os colocaria como Imobilizado, em um grupo de imóveis para locação, e os depreciaria normalmente.


att

Boa tarde a todos,

Empresa do LUCRO PRESUMIDO, cuja atividade principal é 68.10-2-02 - Aluguel de imóveis próprios e 68.10-2-01 - Compra e venda de imóveis próprios, resolve vender imóvel que esta no seu ativo imobilizado (imóvel objeto de locação, que ora será vendido).

Com base nas atividades da empresa é devido o ganho de capital????

Jamile C Z,

Se o ativo for imobilizado, sim é devido o GC, ora que o imóvel não está nas atividades operacionais (estoque) mas sim no setor de bens, então se considera a regra geral.


-

Kaik, obrigada

Aproveitando a questão... Daqui há alguns meses será comprado outro imóvel por esta empresa, e caso não seja para locação, posso então registra-lo em conta de ESTOQUE para posterior venda, e assim recolher o imposto de forma presumida totalizando 5,93% desse novo bem adquirido?

Jamile C Z,

Bom, é possível sim reconhecer como estoque para revenda pois ela possui um CNAE de compra e venda (comércio), lembrando que estará sujeito ao ICMS, IR e CSLL também por se tratar de "mercadoria".

-

Boa tarde colegas,
Vou iniciar a contabilidade de uma empresa do ramo de loteamento, “68.10-2-03 – Loteamento de imóveis próprios” já constituída desde 10/03/2014 como EIRELLI. Ela adquiriu um terreno do próprio proprietário da empresa em 20/08/2014, este loteamento deu início e agora em 12/2017 teve sua primeira venda de um lote.
Esta empresa fez um contrato particular de dação em pagamento parcial para outra empresa para construção do loteamento, dando como pagamento alguns lotes conforme o andamento das obras.
Pergunta: - No cálculo dos impostos deve abater as despesas para construção do loteamento?
- Como fica a contabilidade no caso dando estes lotes como pagamento das obras?
- O cálculo dos impostos é feito sobre o valor da escritura de venda?
- Quais as alíquotas e impostos que devemos recolher?

Desde já obrigado a todos.

Boa tarde colegas !

Conforme previsto no $4º do art.344 do RIR/1999, o valor do ITBI pago quando transferência de um bem imóvel para a pessoa jurídica pode ser adicionado ao custo de aquisição !
A pergunta é :
E as despesas cartorárias de emissão e registro da escritura pública de compra (transferência) do imóvel, também podem ser incluídas no custo de aquisição do bem ou devem ser tratadas como despesas (trata-se de empresa tributada com base no Lucro Presumido) ?

Obrigado !!!

Lourival

Pessoal, queria saber o seguinte: Uma empresa tributada no Lucro Presumido tem como objeto social Compra e Venda de Imóveis Próprios CNAE 681020-1, e atualmente recolhe os seguintes impostos federais sobre a venda de terrenos: PIS 0,65%; COFINS: 3,00%; CSLL: 1,08% e IRPJ: 2,40%. Os Estoque de Terrenos que ela comercializa está contabilizado no Ativo Circulante e não no Ativo Imobilizado, Esta empresa fez uma doação de um terreno para uma Entidade Filantrópica, ela terá de recolher os impostos acima mencionados sobre esta doação?

Boa tarde,

Gostaria de um esclarecimento sobre a guarda de dinheiro para aquisição de imóvel para empresa sem fins lucrativos (centro espírita, igrejas, templos, etc).
A empresa pode guardar esse dinheiro em caixa ou apenas no banco, como contabilizo este fato?

Obrigada,
Arlete Sarah

Bom dia, Pessoal

Preciso tirar uma dúvida.
Li todos os comentários e mesmo assim tenho dúvida.

uma Holding imobiliária, cnae - 68102-02, administração de imóveis próprios, tem 2 salas comercias para alugar. Gostaria de saber como contabilizo essas salas, em imobilizado? Os alugueis são as únicas fonte de renda da empresa.

Li muito sobre lançar em imobilizado, mas vi alguns comentários para lançar em investimento.

Imobilizado deprecia e investimento não? é isso?

Agradeço desde já

Ola Sueli


Pelo conceito explicíto no CPC 28 Propriadade para Investimento alocaria nesta conta, pois nao é ocupado pelo propriétario, e deprecia normalemten.

Há alguns que lançam como Propriedades para Investimento por entender o Item 7 do CPC 28.
As propriedades para investimento são mantidas para obter rendas ou para valorização docapital ou para ambas, e por isso classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante. Por isso, a propriedade para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Isso distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos proprietários. A produção ou o fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de propriedades para finalidades administrativas) gera fluxos de caixa que são atribuíveis não apenas às propriedades, mas também a outros ativos usados no processo de produção ou de fornecimento. O CPC 27 – Ativo Imobilizado aplica-se à propriedade própria ocupada pelo proprietário e o CPC 06 aplica-se à propriedade ocupada pelo proprietário mantida por arrendamento como ativo de direito de uso.

O item 8 estabelece "exemplos de propriedades para investimento":
(a) terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios;
(b) terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade não tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como mantido para valorização do capital);
(c) edifício que seja propriedade da entidade (ou mantido pela entidade em arrendamento financeiro) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
(c) edifício que seja propriedade da entidade (ou ativo de direito de uso relativo a edifício mantido pela entidade) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;(Alterada pela Revisão CPC 13)
(d) edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
(e) propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento

Caros colegas, bom dia!
Minha dúvida é sobre a contabilização de aquisição de terrenos financiados. Houve um valor de entrada e 05 parcelas pagas, o financiamento é em 84 parcelas, 05 foram quitadas, 16 em curto prazo e 63 em longo prazo. Vejam o lançamento que elaborei e posteriormente um novo questionamento.
D= TERRENOS (Vlr. do imóvel)
C= ATIVO CIRCULANTE (pagamento de entrada + 05 parcelas)
C= PASSIVO CIRCULANTE (Vlr. 16 parcelas a pagar)
C= PASSIVO NÃO CIRCULANTE (Vlr. 63 parcelas a pagar)

Mas a minha dúvida é a seguinte, no contrato estão descritos o saldo devedor incluindo juros e o valor da parcela incluindo juros de acordo com a tabela price. Mas se eu fizer o lançamento das parcelas a pagar de acordo com este valores, as contas débito e crédito não fecham, porque o no valor das parcelas estão incluídos juros. Há algum outro lançamento que devo fazer?

Desde já agradeço.

Boa tarde,

uma empresa cuja CNAE : 4110-7/00 - Incorporação de empreendimentos imobiliários, recebe por uma venda de um imóvel, qual tributação, incide ? ela e lucro presumido, recebeu em 5 parcelas, é obrigada a pagar quai impostos sobre esta venda ? tem que declarar a DIMOB ? 

Boa tarde,

li os posts e fiquei com a seguinte dúvida: de inicial classifiquei um terreno parcialmente como imobilizado e estoque, porém chegou - se a conclusão que o terreno será utilizado em sua totalidade para construção de imóveis (venda), tem algum impedimento para a alteração da classificação? Ou seja, total como estoque.