Incorporadora - Custos da Obra em Andamento

Boa tarde, caros colegas de profissão!

Estou com um dúvida gigante referente contabilização de empresa incorporadora, ou seja, empresa que tem por atividade a construção de empreendimentos para venda.

Saulo Heusi respondeu a um tópico muito antigo, em 20/08/2008 com uma resposta extremamente satisfatória para minha dúvida, a quem interessar o tópico é esse aqui: www.contabeis.com.br

Ele trás de forma bem explicativa a forma de contabilizar cada etapa, mas fiquei triste ao final que ele menciona na nota 6 "os registros contábeis de acima têm como base a hipótese de venda a prazo de unidades concluídas", pois a minha maior dúvida é justamente no caso de venda de unidades ainda em construção.

A empresa cliente que tento contabilizar, é uma empresa do Lucro Presumido, que não possui custo orçado. A empresa iniciou a construção de um prédio que tem previsão para conclusão em 2018, mas já vendeu 3 unidades imobiliárias à prazo. Então gostaria de saber se alguém pode me ajudar em como contabilizar/reconhecer/apropriar o custo no caso de venda de unidade imobiliária que ainda esteja em construção?

Desde já agradeço pela atenção!

Boa tarde Graziela,

Você pode fazer a mensuração do custo da seguinte forma:

Imaginamos que o empreendimento teve início em 01/2017, e o custo incorrido até 05/2017 foi de R$ 1.000.000 contabilizado em conta de estoque.

Em junho/2017 vendeu-se 3 unidades em construção de um total de 30 unidades, ou seja, vendeu-se 10% do empreendimento.

Logo no mês 06/2017, deve-se apropriar 10% do custo incorrido ao resultado. Conforme as vendas forem acontecendo você faz a adequação da porcentagem de vendas para apuração do Custo.

Lançamentos:
Janeiro a Maio
D - Estoque
C- Fornecedores R$ 1.000.000

D - Custo
C - Estoque R$ 100.000 (correspondente a % de unidades vendidas)

Junho (Custo Incorrido)
D - Estoque
C - Fornecedores R$ 200.000

D - Custo
C - Estoque R$ 20.000

Em 30/06 você terá R$ 1.200.000 de custo incorrido, na qual, R$ 120.000 estará no resultado e R$ 1.080.000 no estoque

Bom dia, Vanderlei!

Muito obrigada pela sua resposta, me ajudou imensamente!

Acho que esqueci de mencionar que a empresa está utilizando Regime de Caixa, ou seja, está apurando os impostos somente sobre o que efetivamente recebe. Consequentemente isso afeta a contabilidade.

No caso de Venda de Unidade Concluída, faço o lançamento para Custo Diferido dos Imóveis vendidos (PNC), e vou apropriando conforme os recebimentos. Veja só:

Assinatura do contrato de venda:
C - Receitas Diferidas (PNC) 350.000,00
D - Clientes (AC) 350.000,00

C - Estoque de Unidades à Venda (AC) 200.000,00
D - Custo Diferido das Unidades Vendidas (PNC) 200.000,00

Efetivo Recebimento (conforme acordado em contrato):
C - Clientes (AC) 35.000,00
D - Caixa/Banco (AC) 35.000,00

C - Receita de Venda de Unidade Imobiliária (RES) 35.000,00
D - Receitas Diferidas (PNC) 35.000,00

(nesse exemplo, os 35.000,00 representam 10% do total da receita, utilizo esse percentual para apropriar o custo)

C - Custo Diferido das Unidades Vendidas (PNC) 20.000,00
D - Custos das Unidades Vendidas (RES) 20.000,00

Mas no caso de Venda de Unidade em Construção, como que ficaria essa questão do Regime de Caixa? Pois ainda não sei o custo total da Unidade, já que ainda está em construção, então não tenho como fazer o cálculo por percentual em cima do custo total da Unidade. Você saberia me explicar isso?

Bom dia Graziela.

Com a convergência das normas Brasileiras de Contabiliadade ao IFRS, tanto as receitas e custos das unidades em construção são apropriados de acordo com o andamento da obra (também chamada de "POC"), recomendo a leitura da ICPC 02, OCP04 e CPC 17:

ICPC 02

OCPC 04

CPC 17


Para apropriação do custo das unidades em construção, habitualmente utiliza-se o critério de rateio pelo metro quadrado vendido, ou seja, apura-se no final de cada mês a % de metros quadrados vendidos da obra e aplica-se esse percentual sobre o custo incorrido, que deve ser apropriado ao resultado.

Resumindo:
- as Receitas Diferidas são reconhecidas pela evolução da obra;
- as Receitas Fiscais são reconhecidas pelo regime caixa;
- os Custos são reconhecidos pelo metro quadrado vendido (tanto para as unidades concluídas como as em construção);