Bom dia Edson,
Devo-lhe desculpas por não ter respondido a seu questionamento a tempo de corresponder às suas expectativas, na verdade não recebi a notificação por e-mail e confesso não ter lido todos os postados aqui. Corrijo-me agora que noto a falta da resposta primeira.
Para facilitar o entendimento, vamos supor o processo da compra do material e a venda de um dos quatro imóveis desde os lançamentos primeiros.
pela compra do material de construção
D - Estoques de Materiais de Construção (AC)
C - Fornecedores (PC)
Notas
1 - os bens adquiridos para estocagem (portanto, sem destinação específica) devem ser debitados a uma conta de almoxarifado e somente se tornarão apropriáveis ao custo de qualquer empreendimento quando nele aplicados;
2 - todos os custos pagos ou incorridos devem ser, primeiramente, debitados a uma conta representativa das obras em andamento, classificável no Ativo Circulante (Obras em Andamento), para depois serem considerados na formação do custo de cada unidade vendida.
3 - os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário.
4 - os registros acima obedecem ao disposto na IN SRF 84/1979.
pela utilização dos materiais de construção
D - Obras em Andamento - Casa 01 (AC)
C - Estoque de Materiais de Construção (AC)
pela apropriação do custo, por rateio, a cada unidade da obra
D - Estoque de Unidades à Venda (AC)
C - Obras em Andamento - Casa 01 (AC)
Notas
1 - a baixa dos estoques de materiais de construção e a apropriação do custo do imóvel se dá pela utilização dos mesmos.
2 - a aquisição de insumos e materiais utilizados por empresas de construção civil não dá direito de crédito do ICMS.
3 - se contratados, os custos relativos a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário;
4 - os custos contratados poderão ser atualizados monetariamente, desde que cláusula contratual nesse sentido tenha sido estipulada entre o contribuinte e o fornecedor dos bens ou serviços;
5 - o contribuinte fica obrigado a manter, à disposição da fiscalização ou dos órgãos da Receita Federal, demonstração analítica, por empreendimento, dos custos contratados incluídos na formação do custo de cada unidade vendida
6 - o custo contratado a contabilizar será apenas o que disser respeito ao imóvel vendido, o que significa que a contabilidade não deverá registrar custos contratados apropriáveis a unidades por vender. Para fins de contabilização desses custos, devem ser observados os critérios preconizados pela IN SRF nº 84/1979
pela celebração de contrato de venda a prazo
D - Promitentes Compradores (AC) ou (ELP)
C - Receita Diferida de Unidades Vendidas (REF)
pelo registro do custo dos imóveis vendidos
D - Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF)
C - Estoque de Unidades à Venda (AC)
pelo recebimento de parcelas do contrato
D - Caixa ou Bancos Conta Movimento (AC)
C - Promitentes Compradores (AC) 10.000,00
pelo registro da receita a ser tributada no mês
D - Receita Diferida de Unidades Vendidas (REF)
D - Receita de Unidades Vendidas (CR)
pelo reconhecimento do custo proporcional à receita recebida
D - Custo das Unidades Vendidas (CR)
C - Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF)
Notas
1 - os Contratos deverão ser contabilizados em obediência ao regime de competência a Curto e Longo Prazos conforme as datas de vencimentos das parcelas
2 - a despeito de tributada pelo Lucro Presumido, o reconhecimento dos custos deve ser registrado proporcionalmente à receita recebida para que não haja distorções nas Demonstrações Contábeis
3 - os exemplos de acima foram demonstrados de forma simplista tendo-se em conta os registros contábeis básicos efetuados em empresa tributada pelo Lucro Presumido, sem a inclusão de custos orçados que a obrigariam a tributação pelo Lucro Real.
4 - se a empresa em questão for tributada pelo Lucro Real, caberiam os registros do direito de crédito do PIS e da COFINS sobre aquisição destes materiais, dos custos orçados, contratados e outros que a legislação permite.
5 - o valor do terreno deve ser rateado e compor o custo dos imóveis vendidos na conta "Estoques de Unidades à Venda" no Ativo Circulante.
6 - os registros contábeis de acima têm como base a hipótese de venda a prazo de unidades concluídas. Para outros tipos de transações como a venda a vista de Unidades Concluídas ou não, vendas a prazo de unidades não concluídas, com (ou sem) o reconhecimento de custos orçados ou contratados, devem ser modificados para que reflitam a transação e atendam a legislação pertinente.
O grupo Resultado de Exercícios Futuros é utilizado em observância às orientações fornecidas pela legislação fiscal.
Cabe lembrar que, o que determina a possibilidade, ou não, de diferir a tributação, é o prazo de vencimento. Se a venda for contratada com parcelas a vencer após o ano-calendário subsequente ao da venda, poderá ser utilizado o critério de diferimento. Ao contrário se as parcelas vencerem integralmente, de acordo com o contrato, até 31 de dezembro do ano imediatamente posterior ao da venda, não poderá haver diferimento.
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