Lançamento contábil de Incorporação Imobiliária

Prezados colegas, boa tarde! 

Estou com uma duvida em fazer a contabilização de uma empresa nossa que é Construtora e Incorporação Imobiliária. 
São apartamentos que estão sendo vendidos ainda na planta (as obras ainda não iniciaram).  Minha duvida é a seguinte: Onde e como lanço os custos orçados dos apartamentos e como vou abatendo na medida em que forem sendo vendidos e recibos as parcelas? 

Boa tarde Viviane. O que deve ser feito (para ser de maneira correta) é a contabilização pelo método POC, ele nada mais é do que o reconhecimento de custos (resultado) e receitas pela evolução física da obra. Vou lhe dá um exemplo simples aqui, só para entendimento:

Supondo uma obra orçada em R$ 6.000.000 com prazo de 6 meses e seu VGV (Valor geral de vendas) seja R$ 7.000.000 e que sejam 10 unidades com custos unitários de R$ 600.000 e valor unitário de venda R$ 700.000

Inicialmente você deve ativar em "Custos de Obras Em andamentos" (conta sintética, devendo ter suas contas analíticas) todos os custos vinculados a obra como: materiais, mão de obra e etc.
OBS: empresas que já apresentam um controle de estoque bem maturado, pode fazer da forma que os livros ensinam. Quando a mercadoria chega põe no estoque de materiais e quando sai do estoque para o canteiro de obras, tira do estoque de materiais e põe nos Custos de Obras Em Andamento".

Supondo que no primeiro mês a obra evoluiu, fisicamente, em 10% e foram vendidas 2 unidades (apto 101 e 102).

Do reconhecimento das Receitas deferidas:

D - Clientes (contas a receber)
C - Receitas Deferidas                 R$ 700.000 para cada unidade

A partir do momento que o cliente for pagando:
D - Receitas Deferidas
C - Receitas Resultado (essa que será a oferecida para tributação)

Obs: Lembrando que adiantamentos vai para adiantamento de clientes e será baixado, mês a mês, de acordo com o POC.

Do Reconhecimento dos Custos:
Como a obra evoluiu 10%, você irá fazer o seguinte lançamento.

D - Custos de unidades Vendidas
C - Custos de Obras em Andamento R$ 60.000

No segundo mês continuará sendo baixado de acordo com o percentual de evolução da obra no segundo mês.
Já o que foi vendido, no segundo mês, você deve acumular o percentual do primeiro + segundo mês e reconhecer o custo, por exemplo.

A unidade 201 foi vendida no segundo mês e houve uma evolução de mais 15% da obra, totalizando 25% nos dois primeiros meses. logo a unidade 201 vai ser reconhecida assim:
D - Custos de unidades Vendidas
C - Custos de Obras em Andamento R$ 150.000

Enquanto as unidades 101 e 102, vendidas no primeiro mês:
D - Custos de unidades Vendidas
C - Custos de Obras em Andamento R$ 90.000 (para cada unidade)

Enfim, funciona assim. Espero ter lhe ajudado. 
Lembrando que para fazer o POC o setor de orçamento de engenharia é primordial, pois só através das informações deles é que você conseguirá andar.

Boa sorte.



 

Bom dia, Gabriel
Primeiramente parabéns pela sua exposição com exemplos.
Fiquei com uma dúvida a partir da sua colocação  em observações:
"OBS: empresas que já apresentam um controle de estoque bem maturado, pode fazer da forma que os livros ensinam. Quando a mercadoria chega põe no estoque de materiais e quando sai do estoque para o canteiro de obras, tira do estoque de materiais e põe nos Custos de Obras Em Andamento".
Nela você diz que as empresas de Incorporação Imobiliária que possuem estoque de materiais (em almoxarifado, ou seja que ainda não foram utilizados) quando estes materiais são utilizados na construção eles saem da conta estoques e vão para a conta Custos de Obras em andamento. 
Isso me gerou a seguinte dúvida: Estou iniciando os meus estudos nesse ramo da contabilidade e, em todos os artigos e livros que tenho lido até o momento tenho compreendido que ainda que as obras tenham se iniciado os materiais e outros gastos somente poderão sair da conta estoque para a conta Custos de obras em andamento (ou Custo de imóveis concluídos) no momento da venda (ou de um contrato de compra e venda).
Por favor, será que você poderia me esclarecer se meu entendimento está errado ou se eu não compreendi a sua colocação nas observações?
Obrigada, abraços
Maristela Giaretta Faion Vilella.

Boa tarde Maristela, exatamente isto.

Só que a saída do Estoque para Custos de Obras em andamento, os valores estarão saindo de uma conta do ativo e entrando em outra conta do ativo.
Estoque de Almoxarifado (Ativo)
Custos de Obras em Andamento (Ativo)
Custos de Unidades Vendidas (Resultado), esta será reconhecida, proporcionalmente pelo POC, a partir do momento que acontecerem as vendas e, ao mesmo tempo, a evolução física da obra.

Boa tarde, Gabriel
Obrigada pelo esclarecimento. Na verdade eu interpretei errado porque entendi que a conta "Custos de obra em andamento" seria no CUSTO.

Gabriel Francisco de Morais Lira

No meu caso, a obra ainda não começou, todos os apartamentos estão sendo vendidos na planta. Ainda não há nenhum custo com obras em andamento. 

Coloquei no meu estoque o valor de R$ 40 milhões (valores dos apartamentos a venda). Estou na duvida de sua contrapartida. 
E também estou em duvida de como lançar cada apartamento que estaria sendo vendido. Pela logica, preciso ir tirando dessa conta conforme a empresa foi vendendo, até para apurar se ele teve lucro ou prejuízo conformo as projeções dele de ganho desses apartamentos. 

Oi Viviane, na verdade a contabilidade de construção civil é bem atípica. Vamos lá...

Você não pode colocar algo, que nem começou nos seus estoques. A conta de "Custos de Obras em Andamento" é como se fosse um estoque de unidades em construção. Ao final da Obra, quando você vai aplicando o método POC, tudo (do que foi vendido) terá saído dos Custos de Obras em Andamento e irá ter ido pra Custos de Unidades Vendidas.

Caso de, ao final da obra, sobrarem unidades a serem vendidas. Você irá transportar o saldo final dos Custos de Obras em Andamento para os Estoques de Unidades Finalizadas (pois agora sim você tem unidades finalizadas e não mais em construção). Esse momento acontece quando a obra consegue a CND definitiva e o Habite-se.

Como a obra ainda não começou, subentendo que não está havendo evolução física (lembrando que custos com topografia, avaliação de terrenos e etc, normalmente, já entram nos custos orçados, assim já devendo ir para custos de obras em andamento), isso faz com que caso já tenha recebido valores sobre uma obra que ainda não começou, deverá ser lançado, no passivo, na conta de adiantamento de clientes.

Na venda você:
D - Cliente  (ativo)
C - Receitas Deferidas (passivo) no valor do contrato de promessa de compra e venda

A partir do momento que o cliente for pagando
D - Receitas Deferidas
C - Receitas Realizadas (resultado) que será oferecida a tributação

É importante você entender cada contrato, pois podem haver valores adiantados que você irá
D - Disponível
C - Adiantamento de Clientes (quando os valores forem ocorrendo, de acordo com o contrato, baixa-se contra o Resultado)

Obs: Correções monetárias, dos recebíveis, decorrente de INCC entra como receita operacional, bem abaixo das Receitas com Unidades Vendidas.

Gabriel Francisco de Morais Lira
Coloca atípica nisso ! rsrs
E quanto aos valores que tenho de custo orçado para a GASTO com a obra? Utilizo ele em algum momento agora no inicio para ir abatendo quando as obras se iniciarem? 

Viviane, esses custos devem ir para Custos de Obras Em Andamento (Ativo). Lembrando que ela é uma conta sintética, devendo abrir as analíticas vinculadas a ela.
CUSTOS DE OBRAS EM ANDAMENTO
    MÃO-DE-OBRA
        Salários
        Encargos...
    SERVIÇOS E MATERIAIS APLICADOS
        Serviços PJ
        Serviços PF
        Materiais Aplicados...
E por aí vai

Gabriel Francisco de Morais Lira

Minhas duvidas estão grandes porque a obra até hoje não iniciou. Já esta chegando a 100% dos imóveis vendidos e até agora não iniciou. 
Como você me orientaria lançar os valores dos apartamentos vendidos e os recebimentos deles? Não estou conseguindo encontrar orientação na internet sobre como fazer a contabilização com essa minha situação (venda de imóvel ainda na planta).
Vi que com o CPC 47, a partir de 2018, só pode ser considerado Receita o montante RECEBIDO. Joguei na conta 4 (receita) somente o valor das parcelas recebidas. 

Fiz dessa forma:
Valor do contrato de compra e venda:
D- Venda a receber (AC)
C- Venda a prazo (PC)

Recebimento da parcela:
D- Banco (AC)
C- Venda a receber (AC)

Recebimento da parcela:
D- Venda a prazo (PC)
C- Receita (R)

Estaria correto?