Imóvel - Laudo para IRPF

Bom dia Caros colegas!

Estou precisando esclarecer um caso:

Cliente era casada, não declarava IRPF. Esposo adquiriu um terreno e fez a "venda" via escritura no cartório (ela não pagou de fato). Depois que o terreno era dela, ele bancou a construção de um prédio, não guardou os documentos: NFs, recibos com mão de obra, não tem nenhum documento. Eles se separaram, nas 2 declarações de IRPF ela nunca declarou o terreno pois só valia R$ 20.000,00 pelo valor de aquisição, também não averbou o imóvel. Agora ela quer vender. No intuito de diminuir a mordida do IRPF, orientei a fazer um laudo de avaliação do imóvel, para que o mesmo possa ser averbado e em caso de venda, havendo ganho de capital haja economia tributária.
Pergunto: devo retificar as declarações anteriores já com o imóvel, ou deve constar somente no IRPF 2023 (ano base 2022), pois foi quando o imóvel de fato passou a existir, pois é quando foi averbado?
Como justificar a origem desse R$ pra construir o prédio, pois o ex esposo não declarou nada?
Como fazer "nascer" esse prédio no IRPF da cliente?

Grato e desde já agradeço quem puder dar uma dica.

Atenciosamente, Lázaro Labre.