Marcelo Pereira
Bronze DIVISÃO 4 , Assistente ContabilidadeO que motivou-me a construir este tópico foi a necessidade de abranger o conhecimento na parte de contabilidade imobiliária.
Podem ter certeza que antes de criar este tópico realizei muitas pesquisas neste fórum e em outras fontes.
Serei muito grato se puder me ajudar.
Estou com um cliente que é tributado pelo Lucro Presumido que tem a atividade imobiliária de forma geral como constitui o Art. 16 da IN SRF 247/2002:
"Art. 16. Na hipótese de atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, a receita bruta corresponde ao valor efetivamente recebido pela venda de unidades imobiliárias, de acordo com o regime de reconhecimento de receitas previsto, para o caso, pela legislação do Imposto de Renda"
O mesmo, em suas atividades, cria uma SCP (Sociedade em Conta de Participação) para cada empreendimento. Seja construção de condomínios, prédios, loteamentos e etc.
Já vi diversos fundamentos legais para a contabilização e tributação dessa atividade. Entendi bem a teoria, mas preciso de informações para a prática.
Então vou desempenhar algumas situações que explanam a minha dúvida:
2º - Sobre a SCP
A SCP pode ter uma ou mais sócia ostensiva onde que nela(s) são registrados os bens direitos e obrigações da sociedade. Pode ser conjunta ou separada.
Perfeito, até aí tudo bem. Eu consegui pesquisar e encontrar a forma de contabilização de forma conjunta. Mas de forma separada tenho algumas dúvidas.
Na forma separada o registro contábil da participação nessa SCP é contabilizada em Ativo Não-Circulante / Investimentos / Participações em SCP como dita o Art. 179 Inc. III da LSA.
Mas como que ficará a contabilização de lucros dessa SCP? E o que fazer com o saldo da conta "Participações em SCP" ao final desta sociedade?
O máximo que consegui chegar foi (na SCP):
Do aporte:
C - Capital Especial
D - Caixa
Dos lucros:
D - Lucro acumulado (PL)
C - Distribuição de lucros a pagar (PC)
D - Distribuição de Lucros a pagar
C - Caixa
Na Sócia ostensiva:
Do aporte:
D - Participações em SCP
C - Caixa
Dos lucros
C - Receita de Participações em SCP
D - Caixa
Isto estaria correto? Se não, como que seria? Por favor não esqueça também do saldo da conta investimento.
2º - Sobre o Regime de Caixa:
Resultados de Exercícios Futuros (excluído pela MP 449, convertida para lei 11.941/09)
O registro no REF - Resultados de Exercícios Futuros é regulado pela IN SRF 84/79. O Conselho Federal de Contabilidade, entendendo que tal procedimento fere o princípio contábil, expediu a NBC T 10.5, que trata da contabilização dos contratos a longo prazo, aprovada pela Resolução CFC 963/2005.
Porém a RFB não admite para fins tributários as determinações do CFC e expediu o ADI SRF 18/2005, esclarecendo que as disposições desta resolução do CFC não se aplicam à apuração de fins tributários.
Mantendo, portanto, as disposições do Art. 413 do RIR para as vendas a prazo ou em prestações, quando o contribuinte optar pela tributação pelo regime de caixa no lucro real.
Art. 413. Na venda a prazo, ou em prestações, com pagamento após o término do ano-calendário da venda, o lucro bruto poderá, para efeito de determinação do lucro real, ser reconhecido nas contas de resultado de cada período de apuração proporcionalmente à receita da venda recebida, observadas as seguintes normas (Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 29):
I - o lucro bruto será registrado em conta específica de resultados de exercícios futuros, para a qual serão transferidos a receita de venda e o custo do imóvel, inclusive o orçado (art. 412), se for o caso;
II - por ocasião da venda será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda e, em cada período de apuração, será transferida para as contas de resultado parte do lucro bruto proporcional à receita recebida no mesmo período;
(...)
A resolução CFC 1.154/09 aprova a NBC T 10.23 que trata da contabilização das operações das entidades de incorporação imobiliária.
Tendo isto tudo em vista, analise abaixo:
VENDA À PRAZO (REGIME DE CAIXA)
Valor de venda do Imóvel: 250.000,00
Custo do imóvel vendido: 170.000,00
Lançamentos:
Pela venda do Imóvel:
D - Clientes 200.000,00
C - Receitas Diferidas (Passivo não Circulante) 200.000,00
Pelo reconhecimento do custo e baixa do estoque:
D - Custos diferidos (PnC) 130.000,00
C - Estoque de imóveis Concluídos 130.000,00
Pelo recebimento:
D - Caixa 20.000,00
C - Clientes 20.000,00
Reconhecimento da Receita Bruta e baixa da Receita Diferida:
D - Receitas Diferidas 20.000,00
C - Receitas de Venda 20.000,00
Apropriação do Custo (Proporcional ao recebimento; Neste caso 10%):
D - Custo Das Unidades Vendidas 13.000,00
C - Custos Diferidos (PnC) 13.000,00
Do imposto Lucro Presumido Sob Regime de caixa:
Receita de Venda: 20.000,00
PIS COFINS (730,00) 3,65%
IR (240,00) BC 8% e Alíq. 15%
CSLL (216,00) BC 12% e Alíq. 9%
Do imposto Lucro Real Sob Regime de Caixa:
Receita de Venda 20.000,00
PIS COFINS (1.850,00) 9,25% (Neste caso os créditos não estão considerados. Lógico)
(=) Receita Líquida 18.150,00
Custo dos imóveis vendidos (13.000,00)
Lucro Bruto 5.150,00
Despesas totais 2.000,00
Lucro antes do IR/CSLL 3.150,00
IR/CSLL (756,00)
Lucro 2.394,00
Perguntas:
1)Posso utilizar deste meio de contabilização?
2)A contabilização dos impostos podem ser feitas na SCP, correto?
3)Se fosse alguma outra atividade a contabilização seria, de qualquer forma, considerada pelo regime de competência, mas os pagamentos de tributos pelo Regime de Caixa, Correto? (espero ter sido claro)
4)Como que se faz a adoção do Regime De Caixa para uma empresa do lucro presumido que já tenha a opção pelo Regime de Competência? Tem que informar em algum órgão? Já consultei no fórum (Link) mas não foi respondido objetivamente. Agraderecei também se puder mostrar referências legais.
Desde já sou grato!
Você pode ficar sabendo mais do que espera!
Experiência própria!
Rs