Boa noite Eduardo,
A Instrução Normativa SRF nº 84/1979 dispõe que:
a) os bens adquiridos para estocagem (portanto, sem destinação específica) devem ser debitados a uma conta de almoxarifado e somente se tornarão apropriáveis ao custo de qualquer empreendimento quando nele aplicados;
b) todos os custos pagos ou incorridos devem ser, primeiramente, debitados a uma conta representativa das obras em andamento, classificável no Ativo Circulante ("Obras em Andamento"), para depois serem considerados na formação do custo de cada unidade vendida.
c) os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário.
Registro permanente de estoque
A empresa imobiliária deve manter registro permanente de estoque, para determinar o custo dos imóveis vendidos.
Para tanto, pode ser adotado livro, fichas, mapas ou formulários contínuos emitidos por sistema de processamento de dados, a critério do contribuinte, observadas as seguintes regras:
a) o modelo do registro permanente de estoques deve seguir as fichas usuais de controle de estoque, mas pode ter outros elementos informativos, peculiares às atividades imobiliárias, que o contribuinte entender necessários;
b) o livro ou os conjuntos de fichas, mapas ou formulários não precisam ser registrados nem autenticados por nenhum órgão ou repartição, mas devem conter termos de abertura e de encerramento assinados pelo contribuinte e por contabilista legalmente habilitado;
c) devem ser adotados, em relação aos termos de abertura e de encerramento dos conjuntos de fichas, mapas ou formulários, as mesmas regras aplicáveis para a substituição do livro Diário por fichas ou formulários contínuos;
d) a dispensa de registro e autenticação não desobriga o contribuinte de manter o registro de estoque em boa ordem e guarda, à disposição da autoridade fiscalizadora, até que ocorra a inexigibilidade dos créditos tributários originados de operações nele escrituradas;
e) o registro permanente de estoque deve ser escriturado com base nos lançamentos dos custos pagos ou incorridos e das baixas de estoque constantes da escrita comercial;
f) a escrituração pode ser feita de forma sucinta, mediante simples referência à folha e ao número do Livro Diário em que forem efetuados os lançamentos mencionados na letra "e", ou, então, mediante indicação do número de ordem de cada lançamento contábil, no caso de contabilidade feita por processamento de dados;
g) o registro de estoque deve abranger todos os imóveis destinados à venda, inclusive terrenos oriundos de desmembramento ou constantes de loteamento em implantação, edificações em andamento e respectivos terrenos ou frações ideais de terreno resultantes de incorporação imobiliária e quaisquer outros prédios em construção para venda;
h) no caso de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoque deve discriminar, ao menos por ocasião do balanço, o custo de cada unidade distinta. Considera-se atendida tal exigência se a discriminação constar no livro de registro de inventário na forma acima. De todo modo, a forma de proceder a essa discriminação fica a critério do contribuinte.
A Instrução Normativa SRF nº 84/1979 prevê que o contribuinte que mantiver a escrituração dos empreendimentos ou unidades, individualmente, em conta analítica de Razão, pode valer-se de cópia da ficha sintética ou da ficha analítica dos lançamentos respectivos para suprimento da exigência do registro permanente de estoque.
Mas, para tanto, exige que esse controle seja ampliado por mapas complementares para neles se indicar a quantidade de unidades construídas, de unidades vendidas e de unidades em estoque, bem como das áreas correspondentes em metros quadrados ou em frações ideais.
Opção pelo Lucro Presumido
Por oportuno cabe lembrar que desde o período-base iniciado em 1º.01.1999, passou a ser permitido às pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis optar pelo lucro presumido, desde que atendidos os demais requisitos para opção por essa modalidade de tributação (Lei nº 9.718/1998 , art. 14 e art. 17 , II).
No entanto é imperativo que se tenha em conta, também, a restrição mencionada abaixo.
Restrição à opção pelo Lucro Presumido
As pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis não podem optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (Art. 2º, IN SRF 25/1999).
Tal vedação prevalece mesmo que a pessoa jurídica seja optante pelo Programa de Recuperação Fiscal (Refis), conforme ADE Cosit nº 15/2001.
A restrição mencionada neste subtópico é extensiva às sociedades em conta de participação que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis, ou seja, tais sociedades não podem optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (Art. 2º,IN SRF nº 31/2001).
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