CONSTITUIÇÃO E TRIBUTAÇÃO DE SPE

Prezados, 

Não sou dá área de contábeis e possuo algumas dúvidas quanto á constituição de uma SPE para construção e Venda de imóveis:

Uma empresa A (construtora) fará em conjunto com uma investidora Pessoa Física uma SPE para construção e venda de casas populares.

A empresa A arcará com os custos e também com a aquisição do terreno  (que já é de sua propriedade) e a investidora tão somente arcará  com um montante em dinheiro.

Considerando essas características, pergunto:

As casas serão vendidas tão somente após o empreendimento pronto, portanto, não se trata de promessa de venda e, consequentemente não é uma incorporação imobiliária, correto?

Nesse caso a SPE poderia ser tributada por meio do RET, ou não se enquadra nas hipóteses do regime especial?

O terreno tem que estar em nome da SPE ou pode continuar em nome da construtora (empresa A)?

Já que o custo da obra irá afetar a participação societária, como apurar ao final os lucros auferidos? Como o preço do lote entraria na conta caso o terreno não fosse integralizado na SPE?

Ao final, na apuração de lucros a empresa construtora deve pagar IRPJ sobre o montante apurado, correto? Isso não ensejaria a bitributação? Ou estamos falando de dividendos?

Muito obrigado.