Imobiliária (construção imóv.)

Oi Saulo,

Fiz alguns levantamentos para abrir a empresa pelo Lucro Presumido e cheguei a isso:

Haverá um adicional de 10% no IRPJ caso o lucro presumido no trimestre ultrapasse a R$ 60.000,00, ou seja R$ 20.000,00 mensais, esse adicional será sobre o valor que exceder.

Veja se estou entendo certo:
Se eu vender uma casa por R$ 180mil eu pago 10% sobre R$ 120 mil?

Boa tarde Luis,

A menos que eu esteja enganado, você está confundindo Pessoa Jurídica com a Pessoa Física.

Se a casa é da pessoa física a venda pode ser isenta ou tributada apenas pelo ganho de capital propriamente dito. Se é da pessoa jurídica a tributação dependerá da classificação contábil deste imóvel.

Face ao exposto, não há como orientá-lo acertadamente se não soubermos exatamente quais suas dúvidas. Para tanto dê-nos mais detalhes.

...

Oi Saulo,

Minha idéia é abrir uma construtora para construir 4 casas por ano e vender cada casa por R$ 180 mil, sendo assim cheguei ao seguinte:

PIS - 0,65% - Incide sobre a receita bruta total

COFINS - 3% - Incide sobre a receita bruta total

IRPJ- 1,20% - Incide sobre a receita bruta total do trimestre

CSLL - 1,08% - Incide sobre a receita bruta total do trimestre

Haverá um adicional de 10% no IRPJ caso o lucro presumido no trimestre ultrapasse a R$ 60.000,00, ou seja R$ 20.000,00 mensais, esse adicional será sobre o valor que exceder.

Minha duvida são esses 10 % do IRPJ, sendo que como disse acima quero construir 4 casas por ano e cada uma com valor venal de R$ 180 mil.

Boa tarde Luis,
Sei que a pergunta foi direcionada ao Saulo, mas gostaria de ajudar nesse assunto.

A Opção pelo Lucro Presumido significa que o fisco presume que seu lucro seja resultado de um determinado percentual correspondente sua receita e que esse resultado da aplicação formará a base de calculo que será tributado pelas alíquotas de 15% para IR e 9% para CSLL.

No caso serviço de construção o qual agrega material a presunção para IRPJ e CSLL é de 8% e 12% respectivamente. Portanto, a base de calculo do adicional do IR compreende no resultado da aplicação da alíquota de presunção subtraindo 60.000,00.

Na hipótese de você vender as quatro casas no mesmo trimestre, decorrerá um receita bruta no valor de 720.000,00 * 8% = 57.600,00. Ou seja, o resultado da aplicação (57.600,00) é menor que 60.000,00 não ocorrendo adicional de IR, neste pressuposto.

Grato por sua resposta!

At.,

Luis

Caro Saulo,

Estou querendo abrir uma construtora para construir e vender casas ( prontas ), peço, na medida do possível , as seguintes orientações:

1- devo abrir construtora ou incorporadora?

2- Posso optar pelo lucro presumido?

3- O percentual sobre a receita é de 8% ou 32% para chegar na Base de cálculo ?

4- É necessário ter engenheiro assinando na contrato social ou só no projeto?

Bom dia Silvia,

Na mesma ordem aposta por você;

1. Constitua uma Incorporadora que também é construtora.

2. Dada a complexidade da contabilização e as exigências do Sped, é aconselhável que opte pela tributação no sistema do Lucro Presumido

3. Existem beneficios que reduzem a 1% a aliquota total de todos os impostos e contribuições. Pesquise no banco de dados do Fórum, muito já se comentou acerca do assunto.

4. O engenheiro pode ser Contratado.

...

Caro Saulo,

- Em relação ao ponto 3, vou construir ( usando material e vender ) é correto usar o percentual de 8% para chegar a base cálculo ( pois minha intenção é de vender imóveis na faixa de R$ 100.000,00 ou +, portanto fora da faixa de benefício que reduzem a alíquota para 1% ), ou 32%?

- Em relação ao ponto 4, quando você diz " o engenheiro pode ser contratado", posso entender que não precisa ter engenheiro no contrato social ( consequentementea a empresa não precisa ter registro no crea ), podendo contratá-lo apenas para fazer cada projeto especificamente?

Está correto este objeto social para uma construtora/incorporadora " a atividade da empresa será Administração de bens próprios e de participações em outras sociedades, construção e venda de imóveis residências e comerciais de qualquer tipo" ?

Ainda não sei como consigo ir para um assunto direto, para chegar estou fazendo pesquisa no goglee?

Desculpe por tantas perguntas, pois estou com muitas dúvidas.

Tenho uma empresa de loteamento, mas nao conheço esta possibilidade de reduzir os impostos a 1%, estou interessado em conhecer. Por favor se alguem souber como fazer me explique.
Iderlindo

Boa tarde Iderlindo,

As diretrizes e fundamentação se encontram na Lei 10931/2004

Oculto964&cof=FORID%3A13%3BAH%3Aleft%3BS%3Ahttp%3A%2F%2Fwww.forumcontabeis.com.br%3BCX%3APesquisar%253AF%25C3%25B3rum%2520Cont%25C3%25A1beis%3BL%3Ahttp%3A%2F%2Fwww.contabeis.com.br%2Fforumcontabeis%2Fweb%2Fimages%2Ffoumcontabeis.jpg%3BLH%3A50%3BLC%3A%230000ff%3BVLC%3A%23663399%3BDIV%3A%23336699%3B&adkw=AELymgX_MOYt_amO0VYxHqJLmDppgS1lVavlgIahT0ZArmevWSlDSDoFK5CKjKkoXwWM8CJIr0UksoUt2wXorPFzuqw50Ykeku97W0_cxREoVc589eWNufyCIL8TGojlW9c-3fSyrpBuqzoc_xF_QiaEcmOYSiK1X4pf6OCjoXPkOR7yRrrd_0J1TYEmJ-qhlbxpBG_LXRTB3D_J-f6a03CSy8nrZphdsUaWssauMp-VgxTj-0jy8aoQvlLgajMMJyczC1cw-BCnlLUQbQMi7urC9PaHfHWFBg&boostcse=0&ie=ISO-8859-1&oe=ISO-8859-1&q=Minha+Casa+Minha+Vida&cx=partner-pub-Oculto964%3A18hu4kk47ep" target="_blank" rel="nofollow" class="redirect-link"> Leia mais acerca do assunto.

...

O fato de não haver um engenheiro no quadro societário da empresa não dispensa a empresa de ter registro no CREA caso haja atividades que envolvam construção ou serviços fiscalizados pelo orgão... pelo menos é o que ocorre aqui no maranhão.

Isso ocorre pois quando há alguma construção ou projeto é necessário da ART de registro dos mesmo, e na ART de registro tem-se que colocar o responsável técnico e o responsável da empreitada que pode ser uma empresa ou uma pessoa fisica.

Espero que minhas informações estejam adequadas com a dúvida.

Boa Tarde! Alguem pode me ajudar ?
Duas pessoas fisicas proprietarias de um imovel (terras), firmaram contrato com uma empresa de empreedimentos imobiliarios para loteamento. No contrato prevê que os proprietários da terra deverão constituir uma pessoa juridica de direito privado (sociedade). Pergunto: essa sociedade é uma empresa imobiliária ou ficarão equiparados à pessoa juridica? Como ficou consignado que o resultado da venda dos lotes será dividido 50% para a empresa de empreendimentos imobiliários, que arcará com todas as despesas (por isso ficará com 50% dos valores recebidos) e 50% para os proprietarios. Consta ainda que cada um arcará com os tributos que a Lei indicar como sujeito passivo da obrigação tributária: Pergunto: O IR pelo Lucro Presumido é 15% sobre 8% e a Contribuição Social 9% sobre 12% ? calculados sobre os 50% dos proprietarios e a empresa imobiliaria sobre os outros 50%. Correto?
grata.

Boa noite Vera,

Se os proprietários da terra estão obrigados a constituir uma empresa (sociedade de direitos privados) naturalmente deverá ser uma incorporadora e ter a incorporação registrada do Registro Civil.

Neste caso a contratação de outra empresa de empreendimentos imobiliários para execução do negócio e promoção da venda dos lotes não deixa de ser custo ou despesas.

Como estamos falando de duas pessoas juridicas distintas, naturalmente a tributação será individual e o ônus dos encargos deverão ser absorvidos individualmente.

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Boa noite Saulo!

Tenho uma dúvida:

Uma pessoa física que recebeu um terreno como herança pretende proceder o loteamento do mesmo para vender "lotes" para outras pessoas físicas. Estas pessoas físicas contratarão uma outra empresa que efetuará a construção de casas.
Diante desta situação a pessoa física dona original do terreno, ao constituir uma empresa para vender somente os lotes para as demais pessoas físicas seria enquadrado como incorporador, mesmo não tendo nenhuma relação com a construtora que irá realizar a construção das casas?

Desde já agradeço sua atenção.

Boa tarde Alan,

A pessoa fisica (dona das terras) que desmembrá-las para venda em lotes (observado os prazos descritos abaixo) é equiparada pela legislação do Imposto de Renda à Pessoa Jurídica, ou seja, não precisa necessariamente construir casas destinadas à venda neste terreno, para ser equiparada a Pessoa Jurídica.

De acordo com a legislação do imposto sobre a renda, somente se considera equiparada à pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, a pessoa física que promove incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção, inclusive:

a) os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, efetuando registro dos documentos de incorporação ou loteamento, outorgar mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando o mandante se beneficiar do produto dessas alienações, ou assumir a iniciativa ou responsabilidade da incorporação ou loteamento (Decreto n º 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 151);

b) os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio de mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de corrido o prazo de 60 meses contados da data da averbação, no Registro de Imóveis da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Para os terrenos adquiridos até 30/06/77 o prazo é 36 meses (Decreto n º 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 152); Resposta 237

Uma vez pessoa jurídica, deve obedecer as normas atinentes às imobiliárias e (se for o caso) às Incorporadoras.

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Muito obrigado Saulo!

Agradeceria se pudesse me ajudar nas seguintes dúvidas:

1 - quanto a equiparação da pessoa física à jurídica, neste caso, como fica a tributação do IR e CSLL, caso a PJ seja tributada com base no lucro presumido, será a base de cálculo das atividades comerciais (8% e 12%) ou das atividades de prestação de serviços (32%) ?
2 - A pessoa física deve declarar alguma coisa das vendas destes lotes na DIRPF, ou tudo será declarado na DIPJ, uma vez que a PF terá que constituir CNPJ para equiparação a PJ?
3 - A pessoa física equiparada a jurídica para estes fins, poderia optar pelo Regime Especial de Tributação?

Desde já agradeço sua atenção.

Boa tarde Alan,

Na mesma ordem aposta por você:

1 - Por "equiparada a pessoa juridica" entenda "ser tributada como se pessoa juridica fosse", nestes termos é melhor constituir uma pessoa juridica para aproveitar de vantagens concedidas à ela e que não se concede à pessoas fisicas.

Neste caso a tributação básica (lucro presumido) será sobre os seguintes percentuais de presunção de lucros: 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL sobre os quais incidirão as aliquotas de 15 e 9% respectivamente. Além (é claro) do adicional de 10% de IRPJ sobre a parcelas de lucro superior a R$ 20.000,00 multiplicados pelo número de meses no periodo.

Nota: 32% é o percentual de presunção de lucros sobre serviços. A venda de lotes é atividade comercial.

2 - Se você for desmembrar o terreno atendendo a intenção de venda, não pode vender nenhum lote enquanto pessoa física, pois o desmembramento tem que ser registrado no Registro de Imóveis, o que caracteriza a incorporação.

3 - Lê-se no § 1º, Artigo 1º da IN RFB 934/2009 que:

Art. 1º O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

§ 1º Para efeito do disposto no caput, considera-se:

I - incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas; e (...)

Da opção pelo Regime Especial de Tributação

Art. 2º A opção da incorporação imobiliária no RET, de que trata o art. 1º, será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, a serem efetuados pela ordem em que estão descritos:

I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;

II - inscrição de cada " incorporação afetada" no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação; e

III - apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal do Brasil (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal do Brasil de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

§ 1º O Termo de Opção de que trata o inciso III deverá ser entregue na unidade da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora, mesmo quando a incorporação, objeto de opção pelo RET, estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da RFB.

§ 2º Para efeito do disposto no § 1º, o Termo de Opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.

§ 3º Para fins do disposto neste artigo, será utilizado o formulário " Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação" , constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa, disponível no sítio da RFB na Internet no endereço Receita Federal

Art. 9º O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET.

Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 6% das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do PIS, COFINS, IRPJ e da CSLL, entretanto a contabilidade deve atender as normas atinentes ao assunto (NBC) e obedecer aos Princípios Contábeis Geralmente Aceitos.

Considerando o risco fiscal implícito é aconselhável que procure um contador de sua confiança ou bem conceituado para que (juntos) discutam a forma mais vantajosa ou menos onerosa de concretizar seu negócio.

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Boa noite Saulo!

muito obrigada!

Boa Noite a Todos

Tenho um cliente pessoa jurídica que tem como atividade a compra e venda de imóveis próprios.

Neste mês o mesmo me apresentou um contrato de permuta sem torna, ou seja, ele trocou um de seus imóveis por outro do mesmo valor com uma pessoa física.

O regime de tributação que ele esta enquadrado é o lucro presumido.

Neste caso há incidência de algum imposto federal por conta da permuta sem torna?

Obrigado

Bom dia Rafael,

Na permuta (troca) de imóveis sem pagamento de parcela complementar em dinheiro não há incidência do Imposto de Renda. Entretanto, tenha em conta o disposto na Seção 2 da IN SRF 107/1988 :

2.1 Na permuta entre pessoas jurídicas, tendo por objeto unidades imobiliárias prontas, serão observadas as normas constantes das divisões do presente subitem.

2.1.1 No caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração.

2.1.2 No caso de permuta com pagamento de torna, a permutante que receber a torna procederá pela torna indicada no subitem 1.5, devendo considerar como custo do bem recebido o valor contábil do bem dado em permuta, deduzido do custo atribuído à torna recebida ou a receber. Para a permutante que pagar ou prometer pagar a torna, o custo do
bem adquirido será a soma do valor contábil do bem dado em permuta como o valor da torna.

2.1.3 Na hipótese de permuta entre as pessoas jurídicas a que se refere o subitem 1.3, cada permutante apurará o resultado entre o valor de mercado atribuído ao bem que houver dado em permuta e o seu valor contabil, resultado esse que será computado na determinação do lucro real do período base da operação, e registrará o bem adquirido pelo valor de mercado a ele atribuído.

Tratando- se de permuta com pagamento de torna, esta será computada no preço de alienação da unidade a que couber, aplicando se, quanto a sua tributação, o disposto no subitem 1.6.

2.2 Na permuta entre pessoas jurídicas, tendo por objeto unidade imobiliária pronta, incluindo-se como tal terreno para construção ou edificação, e unidade imobiliária a construir, serão observadas as normas constantes das divisões do presente subitem.

2.2.1 No caso de permuta sem pagamento de torna, a permutante que alienar a unidade pronta observará as disposições da divisão de subitem 2.1.1. A permutante que prometer entregar unidade imobiliária a construir deverá considerar o custo de produção desta como integrante do custo da unidade adquirida.

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Caro Saulo Heusi,

Li todo o tópico e também outras informações na internet, agora tenho subsídios para consolidar todas as minhas dúvidas:

Minha intenção: Comprar um lote e construir duas casas populares para vender por meio do PMCMV. Valor de cada casa R$85.000,00.

Depois de vender as casas pretendo comprar outros lotes e continuar com o negócio. Sendo assim, preciso constituir uma empresa.

Após a conclusão das casas vou vendê-las por meio de uma imobiliária, sendo assim a minha empresa precisa apenas ser uma construtora (e não incorporadora) e posso ser optante pelo Simples Nacional, certo?

Se está certo que a minha empresa será uma construtora e optante pelo Simples Nacional e enquadrada como pequena empresa (faturamento inferior a 2.400.000/ano), sigo com as maiores dúvidas:

1) A princípio não tenho a intenção de ter empregados registrados. Funciona da seguinte forma: eu compro o todo o material e contrato um mestre-de-obras, pessoa física, que fica responsável por recrutar e pagar todos os pedreiros e tocar toda a obra por sua conta. Sendo assim, como eu devo proceder com relação ao pagamento a esse mestre-de-obras já que ele será responsável por toda a mão-de-obra empregada na obra? Devo pedir recibos ou notas ficais (não sei se é possível pessoa física emitir NF)?
2) Resolvida a forma de como pagar o mestre-de-obras (recibo ou nota), eu devo recolher/reter algum imposto sobre o valor que estarei pagando para ele (+- 13 mil/casa)?
3) Se minha empresa é optante pelo Simples Nacional, não precisa apurar custos, pois o lucro é presumido (não é isso?). Sendo assim, quais as demonstrações que devo apresentar anualmente? Devo fazer Dimob?
4) Como funcionaria o pagamento do INSS da obra nesse meu caso que não tenho nenhum funcionário contratado? Como fazer o cálculo?
5) Suponhamos minha empresa optante pelo Simples Nacional e com faturamento anual de 1.275.000 (15 casas de 85mil) todas as minhas despesas tributárias se resumirão a: 126.862,5 (1.275.000 * 9,95%) + a despesa resultante da relação r (que não sei como calcular se não terei funcionários registrados) + INSS de cada obra (que também não sei como calcular)? É isso mesmo?
6) Se cada casa eu vendo por 85k. O lote correspondente custa 16k a mão-de-obra custa 13k. Seria mais vantajoso a opção pelo lucro presumido, ao invés do Simples Nacional?

Me desculpe pela pergunta grande. Quis colocar todas as minhas dúvidas de uma só vez, pois acho que sintetizam as dúvidas de várias pessoas pesquisando pela web com a intenção de construir casas populares por meio de pequenas construtoras.

Boa tarde Samuel

Segundo os §§ 1º ao 3º, Artigo 1º da IN RFB 634/2009 considera-se

I - incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas; e

II - incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

§ 2º Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

§ 3º Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

Vamos encontrar a definição de incorporação imobiliária, constante no § único, Artigo 28º da Lei 4591/1964, ao dispor que considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações composta de unidades autônomas

A Receita Federal acrescenta que incorporação mobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, estendendo-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

A despeito do Inciso I, § 5º-C, Artigo 18º da Lei Complementar 123/2006 permitir a adesão ao Simples Nacional as empresas que explorem as atividades de

I - construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, execução de projetos e serviços de paisagismo, bem como decoração de interiores

restringe (nos termos ja vistos) suas atividades a construção propriamente dita inclusive sob a forma de subempreitada.

Nestes termos todo o raciocínio desenvolvido por você que admite a possibilidade de construir com a intenção de venda pelo Simples Nacional, fica invalidado pela impossibilidade constatada acima.

Ainda que o Fórum permaneça a seu dispor, recomendamos a reunião com um contador de sua confiança para juntos elaborarem estudo no sentido de viabilizar o negócio sujeitando-o a menor tributação possivel.

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Saulo,
Eu já havia lido esses conceitos em post anteriores.
No meu caso eu vou comprar o terreno, construir e vender casas prontas. Entendi que se eu fizer isso e vender por meio de imobiliária não preciso da incorporadora.

Saulo,
Muito obrigado pelas respostas.
Estou ainda com uma dúvida de se para inscrever o CNPJ a RFB exige o registro efetuado na Junta Comercial, e se em caso positivo, a Junta Comercial encara a inscrição desta Pessoa física equipara a jurídica como a abertura padrão de uma firma individual.

Caro Saulo,


Quero tirar uma dúvida que tenho. Venho trabalhando como pessoa física, comprando, construindo e vendendo casas e as vezes prédios de pequeno porte. Cosntruo média de 3 a 4 casas por terreno e vendo. Atualmente registrei minha empresa como construtora e enquadrado no simples. Minhas perguntas são:

1. Vou poder continuar comprando terrenos em nome da empresa, construindo e vendendo como empresa?

2. Como é medido o valor para que eu seja enquadrado no simples?

3. Qual tipo de atividade pagarei menos imposto? Pessoa Física, Construtora ou Incorporadora?

4. Qual o tipo de declaração devo optar para pagar menos imposto.

Desculpe a falta de jeito para explicar, mas não tenho experiência com nada de contabilidade e tributação.

Halan

Boa noite Halan,

A incorporadora não pode ser tributada pelo Simples Nacional.

Entretanto se aderir ao Regime Especial de Tributação RET e ou ao Programa Minha Casa Minha Vida, desde que se constitua o Patrimônio de Afetação, a tributação total poderá ser de 6% (primeiro caso) ou 1% no último caso.

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Prezado Saulo,


Perdoe a minha insistência na pergunta. Atualmente registrei minha empresa como construtora (e não como incorporadora) e enquadrado no simples. Minha pergunta principal é:

1. Vou poder comprar um terreno em nome desta construtora, construir uma casa nela e as pessoas comprarem essas casas direto da construtora e financiar uma parte junto a Caixa Econômica Federal?

Bom dia Halan,

Lê-se no item 3 de seu questionamento:

Foi o que respondi. Para saber acerca dos outros itens basta promover pesquisa no banco de dados do Fórum. Estou certo de que obterá as respostas que procura.

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oi saulo,

entrei no forum hj, estou entrando no ramo da construçao civil, pretendo abrir uma construtora para poder legalizar e conseguir vender na planta, li algumas perguntas no forum e cheguei a conclusao que o melhor é :

abrir uma incorporadora e ter ela no lucro presumido!!

perguntas:

no lucro presumido a tributaçao total é de 6% sobre o lucro bruto??

esses 10% extra de irpj incidem como?

vc teria alguma indicaçao de contador na cidade do rj??

desde ja obrigado!

Boa noite Flavio,

Para que a empresa (incorporadora) tributada pelo Lucro Presumido goze do beneficio de redução de todos os impostos e contribuições a 6% ela deve - obrigatoriamente - registrar o Patrimônio de Afetação para cada incorporação. Desta maneira basta aderir ao RET (Regime Especial de Tributação) junto a Receita Federal.

Pergunta-se: Se a carga tributária na sistemática do lucro presumido normal neste ramo de atividade é de 5,93%, qual é a "vantagem" de se optar pelo RET e pagar 6%?

É simples! Tal como afirmei acima no RET o total dos impostos e contribuições será de 6% ou seja, não há neste caso o Adicional de 10% do Imposto de Renda sobre a parcela que exceder a R$ 20.000,00 multiplicado pelo numero de meses no período, comum as empresas não optantes pelo regime em questão.

Considerando que qualquer incorporadora atinge e facilmente ultrapassa tal limite, não ter o adicional em questão faz uma grande diferença em termos de desembolso.

Nota
Se sua empresa se dispor a construir imóveis nos moldes do "Programa Minha Casa Minha Vida" até 2014 a tributação será reduzida a 1%.

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