Aluguel de Imóveis Próprios

Obrigado Saulo Heusi, pelos esclarecimentos
Att
Ailton

Prezados, Bom dia!

Alguém poderia me ajudar????


Temos uma empresa de Incorporação e Empreendimentos Imobiliários, que compra terrenos, incorpora e depois os vende.

Porém ela adquire apartamentos e/ou outros imóveis para revenda. Contudo, enquanto ela não procede a venda destes imóveis ela está colocando estes a disposição para locação, para PF e PJ.

Minhas dúvidas são as seguintes:

1º) Contabilmente, os imóveis que serão objeto de locação deverão constar no Ativo Imobilizado ou em Estoque de imóveis para Revenda? Caso esses imóveis estejam no Ativo Imobilizado, este sofrerá depreciação correto? E numa eventual venda, o impostos a ser pago é a diferença do valor de venda e o valor depreciado correto?

2º) As minhas receitas de alugueis, serão na base presumida (IRPJ 32%*15% CSLL 32%*9% PIS 0,65 e COFINS 3%) ou aplica-se a alíquota cheia (IRPJ 15% CSLL 9% PIS 0,65 e COFINS 3%)? Lembrando que consta a como atividade secundária a locação de imóveis próprios.

Bom dia, sei que o tópico está para por algum tempo. Mas preciso sanar uma dúvida.
Eu como pessoa jurídica devo deduzir da base de calculo (sobre rendimentos de aluguel) do Imposto de Renda os valores referente a: IPTU, Condomínio, Seguros contra incêndio Etc?

Desde já agradeço.
Joel Neves.

Bom dia Joel,

Em se tratando de Pessoa Jurídica locadora, tais deduções não são devidas, são simples despesas. Logo o que deve ser oferecido a tributação é a receita total decorrente do aluguel.

...

Bom dia!

Ok Saulo, muito obrigado.

Joel Neves.

Boa tarde,

Li as outras mensagens do topico, mas ainda tenho uma duvida: tenho uma empresa do lucro presumido que tem receita de aluguel, mas recebe pela imobiliaria. Por exemplo: o valor do aluguel é R$ 1000,00. No recibo da imobiliaria vem o valor das taxas de adminitração, IPTU, etc. Quero saber quais valores utilizo para base de calculo dos impostos, valor do aluguel somente ou outros valores também integram a base de calculo dos impostos? Poderiam me passar a base legal?

Muito obrigada,

Janaina

Bom dia Janaina,

Você (sua empresa) celebrou com a imobiliária um contrato de locação. Logo, sua receita é decorrente de aluguel.

As despesas (taxas e demais) devem ser reconhecidas contabilmente como tais. À tributação você deve oferecer apenas o valor do aluguel.

...

Olá! Exite a possibilidade de uma Administradora de Bens e Imóveis Próprios ser optante pelo Lucro Real? Se sim, é vantajoso?

Boa tarde Ivan

Nada a impede de optar pelo Lucro Real ao invés de pelo Lucro Presumido.

Entretanto, se as despesas desta empresa não forem superiores a 68% das receitas, ou seja, se a receita líquida dela for superior a 32% das receitas, não será vantajosa a opção pelo Lucro Real.

Isto porque no Lucro Presumido a presunção de lucros é de 32% sobre a locação ou seja, admite-se uma despesa (presumida) de 68%.

O mesmo raciocínio aplica-se também sobre as receitas da venda de imóveis próprios tendo-se o cuidado de alterar os percentuais. Neste caso será de 8 ao invés de 32%

De qualquer maneira é imperativo que você reína-se com um contador de sua confiança para juntas simularem a comparação entre os dois regimes tributários.

...

Pessoal,
Bom dia!

Tudo bem com vocês?

Tenho um cliente que tem atividade de indústria gráfica, ela é optante pelo simples nacional. E tem um imóvel que está desocupado e agora ele está querendo alugar.

Como devo calcular os impostos sobre esse recebimento do aluguel? Pelo Anexo III?

Desde já agradeço a atenção de todos.

Atc

Ellysson Lima

Boa tarde Ellysson

A locação de imóveis próprios é atividade impeditiva a opção ou permanência no Simples Nacional.

Art. 15. Não poderá recolher os tributos na forma do Simples Nacional a ME ou EPP: (Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, caput)

XXV - que realize atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS; (Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, inciso XV)

fonte: Resolução CGSN 94/2011

...

Sras. e srs, bom dia!
Por favor, necessito auxilio quanto a questão abaixo:
Comecei o ano de 2016 com um novo cliente, cujo forma de tributação da empresa é Lucro Presumido, é uma empresa de aluguéis, que contratou uma empresa (imobiliária) para administração dos mesmos. Essa empresa cobra do meu cliente o valor de comissão de cada aluguel pela administração. Pergunto: Devo calcular os impostos sobre o valor bruto dos aluguéis + comissão ou somente pelo valor bruto dos aluguéis?
Aguardo retorno e agradeço antecipadamente.

Renato Timoteo,

Bom dia! Dê uma lida na mensagem postada em:
"Segunda-Feira, 16 de novembro de 2015 às 07:08:15"

Obrigado, Saulo!

Olá bom dia!!

Gostaria de orientação sobre o seguinte, a atividade da empresa é locação de imóvel próprio;

Os sócios possuem rendas de imóveis particulares que cosnta em seus respectivos nome, e almejam lançar esses valores na empresa, É legal eu lançar em outras receitas ou é melhor incluir uma atividade de locação de imoveis de terceiros, ou adm de imóveis. ?

o que aumentaria de impostos?
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É sabido que para ATIVIADE DELOCAÇÃODE IMOVEIS PROPRIOS é 11.33%. e no demais casos?

Boa tarde Arnaldo,

Em obediência ao Princípio de Entidade você não pode misturar os dinheiros da pessoa física com os da jurídica. Se pretende incluir tais valores na empresa não deve ser como "outras receitas". Alternativamente os sócio pode aumentar o Capital Social com a subscrição de quotas no valor anual dos alugueis e a integralização parcelada de acordo com o recebimento do aluguel mensal.

Para o exemplo imagine que o aluguel mensal percebido pelo sócio seja de R$ 1.000,00/mês. Ele pode subscrever R$ 12.000,00 em quotas de capital e integralizar iguais R$ 1.000,00 por mês.

Afora esta alternativa, só se a empresa adquirir o imóvel do sócio, seja pela simples compra ou pela integralização de quotas de capital com a entrega do imóvel em questão. Nestas duas hipóteses o sócio deverá apurar o ganho de capital e (se for o caso) pagar o imposto de renda incidente sobre este.

...

Boa tarde colegas,



Minha dúvida referente a esse CNAE (Aluguel de imóveis próprios) é quanto a depreciação. A empresa integralizou o capital social com os próprios imóveis locados.

Começo a depreciar a partir da data de registro do contrato social?




Desde já, agradeço.

Boa tarde senhores(as)

Tenho uma empresa de aluguel de imóveis próprios, cobro IPTU e Condomínio junto ao aluguel, e pago IR CSLL PIS COFINS sobre o total da receita pelo Lucro Presumido, como já esclarecido anteriormente. Porém me pareceu em algumas respostas que se eu tiver uma imobiliária administrando meus contratos, eu só precisarei pagar os impostos sobre o valor do aluguel, sendo que as taxas entrarão como despesas (na imobiliária ou na minha empresa ?) e por conseguinte não irei pagar impostos sobre outros valores que não o aluguel.

Meu entendimento procede? Agradeço desde já pela atenção.

Gustavo

Ola Gustavo,

É evidente que voce não irá pagar impostos sobre o ressarcimento do iptu, pois o iptu geralmente é encargo do inquilino.

abçs

Boa Tarde!

Realizei a leitura das mensagens anteriores, porém, continuo confuso.

Alguém podeira me auxiliar?

Tenho cliente, pessoa jurídica cuja a receita é de imóveis locados, administrados por uma imobiliária, que cobra 10% de taxa de administração. No caso, o contrato de locação de R$ 1.000,00 e a imobiliária repassa R$ 900,00, com abatimento dos 10% ref. taxa de administração. A empresa está enquadrada no Lucro Presumido, para base de calculo dos impostos devo considerar R$ 1.000,00 ou considero R$ 900,00.

Desde já agradeço pela atenção.

Reiner - Madra,

Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

• impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

• aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;

• despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e

• despesas de condomínio.

(Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14; art. 50; IN SRF nº 15, de 2001, arts. 12 e 22)

Adailson, obrigado pela resposta.

O se entende por despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento?

No caso, a comissão cobrada pela imobiliária contabilmente é considerada uma despesas, entretanto, na solução de consulta abaixo, trata comissão como não dedutível.

SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 72, DE 16 DE ABRIL DE 2012
MINISTÉRIO DA FAZENDA

SECRETARIA DA RECEITA FEDERAL DO BRASIL

SUPERINTENDÊNCIAS REGIONAIS

9ª REGIÃO FISCAL

DIVISÃO DE TRIBUTAÇÃO

DOU de 07/05/2012 (nº 87, Seção 1, pág. 29)

Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ.

Lucro Presumido. Receita Bruta. Administração de Imóveis Próprios. Aluguel. IPTU. Água. Multa. Juros. Condomínio. Comissão de Imobiliária.

Todas as receitas auferidas pelas empresas de administração de imóveis próprios, decorrentes do exercício de sua atividade principal, como aluguéis, IPTU, taxa de água, multa, juros, taxas de condomínio, entre outras, constituem receita bruta para fins de cálculo do IRPJ, por serem receitas operacionais próprias da atividade empresarial. As PJ optantes pelo regime de Lucro Presumido, devem aplicar sobre tais receitas o percentual de 32% previsto no art. 15, § 1º, III, "c", da Lei nº 9.249, de 1995, consoante previsão do art. 25, I, da Lei nº 9.430, de 1996. Não há que se falar em deduzir das receitas obtidas os valores pagos a título de comissão a imobiliárias, haja vista que todas as despesas operacionais e custos das prestação de serviços são substituídos pela sistemática de presunção do lucro.

Dispositivos Legais: Lei nº 6.404, de 1976, arts. 176 e seguintes; Lei nº 8.981, de 1995, art. 31; Lei nº 9.249, de 1995, art. 15, § 1º, III, "c"; Lei nº 9.430, de 1996, arts. 2º, 3º, 25 e 26, §§ 1º e 2º; Decreto nº 3.000, de 1999 (RIR/99), arts. 251, 274, 277, 278, 280, 290, 299 e 344.

MARCO ANTÔNIO FERREIRA POSSETTI - Chefe

Pessoal, boa tarde!!!

Estou precisando de ajuda com relação a dois pontos:

1) Acabei de assumir um cliente que possui o CNAE 68.10202 Aluguel de imóveis próprios. Ele aluga 3 galpões e me informou que os imóveis estão no nome da pessoa física dos sócios. Esses imóveis não deveriam estar em nome da pessoa jurídica? Ou pode permanecer em nome dos sócios?

2) Para essa atividade, é necessário enviar a DIMOB?


Obrigado!!!!

Prezado Saulo boa tarde!

Em resposta a sua mensagem abaixo, gostaria de saber se a empresa que é optante pelo simples é obrigada a "migrar" para o lucro presumido ou real para poder alugar um imóvel próprio? No meu caso eu tenho uma locadora de bens móveis e estou no anexo III do simples nacional e tenho um galpão próprio que gostaria de alugar para outra empresa, eu não posso? Obrigado pela ajuda.


Sua resposta ao outro colega:

Boa tarde Ellysson

A locação de imóveis próprios é atividade impeditiva a opção ou permanência no Simples Nacional.

Art. 15. Não poderá recolher os tributos na forma do Simples Nacional a ME ou EPP: (Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, caput)

XXV - que realize atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS; (Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, inciso XV)

fonte: Resolução CGSN 94/2011

...

Michel,

No Perguntas e Respostas, no Portal do Simples Nacional, consta a seguinte orientação, na pergunta 7.27.

6. A locação de imóveis próprios continua vedada aos optantes pelo Simples Nacional, exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS (art. 17, XV, da Lei Complementar nº 123, de 2006).
7. A locação, cessão de uso e congêneres, de bens imóveis próprios com a finalidade de exploração de salões de festas, centro de convenções, escritórios virtuais, stands, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversões, canchas e congêneres, para realização de eventos ou negócios de qualquer natureza, são tributadas pelo Anexo III (art. 25-A, § 1º, III, “m”, da Resolução CGSN nº 94, de 2011).

Se esse galpão não for utilizado nas atividades que constam no item "7", então entendo que essa locação é impeditiva ao SN.

Bom dia, Caríssimo Márcio,

Entendi, agradeço a ajuda e ao esclarecimento.

Obrigado.

Bom dia!

Tenho um cliente que o CNAE 68.10202 Aluguel de imóveis próprios. E esse cliente tem imoveis alugados através de imobiliária e recebe mensalmente um valor de aluguel. Devo entregar DIMOB?

Desde já obrigada!

Tássia, bom dia!

Vejamos o que traz a legislação sobre a obrigatoriedade de entrega da DIMOB.

Art. 1º A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob) é de apresentação obrigatória para as pessoas jurídicas e equiparadas:
I - que comercializarem imóveis que houverem construído, loteado ou incorporado para esse fim;
II - que intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis;
III - que realizarem sublocação de imóveis;
IV - que se constituírem para construção, administração, locação ou alienação de patrimônio próprio, de seus condôminos ou de seus sócios.

Fonte: IN 1115/2010

Portanto, seu cliente fica obrigado a entrega da DIMOB.

Abraços

Senhores, bom dia!

Estou com um caso de aluguel de imóvel próprio em relação ao qual foi pago um valor de caução como garantia da locação. A minha dúvida é em relação a tributação desse valor de caução. O mesmo deve ser tributado em qualquer circunstância, em situações específicas ou não deve ser tributado a menos que sejam integrados de fato ao patrimônio do locatário (proprietário do imóvel)?

Abraço.

Joedson Bezerra

Senhores, bom dia!

Tenho o caso de um cliente PJ, onde ele possui um parque industrial, no qual loca galpões. No contrato de locação consta a cobrança mensal de aluguel e de condomínio.
Sobre a locação já é sabido que não incidirá ISS.
Porém sobre este valor que ele cobra de condomínio?
Como vocês agem nestes casos? independente do município gostaria de verificar como vocês procedem.

Att

Tatiane