Construção e Venda de Imóveis - Impostos

Saulo primeiramente quero agradecer a imensa paciencia e dedicação com as pessoas aqui no forum sou uma admiradora de seus conhecimentos....
Saulo, eu entendi que a prestação de serviço eu tributo pelo LP normal, e na parte de prestação eu não tenho a RET Regime Especial Tributário. (se estiver errada me desculpe)
Quando optar pelo regime especial tributario, como ficaria o trimestral?
Na sua opinião se abrir uma empresa que seja construtora simples nacional seria mais viavel ter uma SPE ( incorporadora LP)apenas para vender os imoveis. (isso pode ocorrer)
A tributação seria menor?

Desculpe minha ignorancia, é que estou aprendendo sobre esse assunto aqui no forum.

Atenciosamente

Boa tarde Edilene,

Caso você afete determinado patrimônio com vistas a adesão ao RET, a carga tributária federal total (aqui não importa o sistema tributário adotado) passará a ser de exatos 6%.

Então você pode me perguntar: E qual é a "vantagem" em aderir ao RET se no Lucro Presumido minha carga tributária é de 5,93%, portanto menor do que os 6% mencionados? A vantagem está que no RET estão inclusos os 10% do Adicional do imposto de renda previstos para empresas do lucro presumido a cada vez que o lucro exceder a R$ 20.000,00 multiplicados pelo número de meses do período. E isto (em se tratando de incorporadoras) por significar muito.

Quanto a periodicidade, a tributação continua a mesma, ou seja, trimestral

Se a referida empresa constroi para venda, não pode aderir ao Simples Nacional. É mais viável (neste caso) constituir uma incorporadora que seja também a construtora, ou que terceirize a construção dos imóveis que negociará. Neste caso último há que se promover um estudo minuscioso com vistas a verificação da pretendida "economina tributária" pois na mão-de-obra da consrtutora estarão inclusos os lucros pretendido por esta.

A tributação só será menor do que os 5,93% previstos no Lucro Presumido, se a empresa optar pelo RET (6%) ou construir imóveis que obedeçam as normas do Programa Minha Casa Minha Vida (1%) válido até 2014

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Boa tarde Saulo


Me desculpe novamente a ignorancia......

Sobre o trimestral pelo RET eu vou pagar
1 )
Base IRPJ 8% Aliquota 15%

BAse CSLL 12% Aliqupta 9%

ou
2)
Base IRPJ 8% Aliquota 1,89%
Base CSLL 12% Aliquota 0,98%

Atenciosamente

Boa tarde Edileine

Lucro Presumido Incorporadoras:

Venda de Serviços:
IRPJ: Presunção de lucros de 32% no trimestre e alíquota de 15% ou 4,80%;
CSLL: Presunção de lucros de 32% no trimestre e alíquota de 9% ou 2,88%;
PIS de 0,65% e Cofins de 3%.
Carga tributária federal total: 11,33%

Venda de mercadorias/imóveis:
IRPJ: Presunção de lucros de 8% no trimestre e alíquota de 15% ou 1,20%;
CSLL: Presunção de lucros de 12% no trimestre e alíquota de 9% ou 1,08%;
PIS de 0,65% e Cofins de 3%.
Carga tributária federal total: 5,93%

Nota
Nos dois casos haverá a incidência do Adicional do Imposto de Renda - 10% sobre a parcela de lucros que exceder a R$ 20.000,00 multiplicados pelo número de meses no período -.

Fundamento IN RFB 93/1997, 390/2004 e Lei 9718/1998)

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Muito obrigada Saulo mais uma vez por sua ajuda...

Saulo no caso ..... uma empresa já constituida como Construtora CNAE 4120400 optante pelo Simples Nacional. e que só trabalha com prestação de mão de obra.
E uma outra empresa incorporadora LP , Essa incorporadora pode contratar a construtora Simples Nacional para prestar a mão de obra.

Atenciosamete

Boa tarde Saulo mais uma pergunta....

Se a empresa for construtora e incorporadora e a propria tem a mão de obra que vai prestar fazendo os imoveis, ela tera que emitir NF sobre a prestação de mão de obra....... ou

A mesma pode incluir a mão de obra na venda dos imoveis?


Muitissimo obrigada e desculpe a ignorancia.... mas é que estou aprendendo sobre isso através desse maravilhoso forum e de seu infinito conhecimento Saulo.

Atenciosamente

Boa tarde Edleine

Resposta a pergunta primeira:
Nada há que impeça a Incorporadora de contratar a construtora para construir os imóveis que irá vender. O único aspecto que deve ser observado são os custos, ou seja, há que se promover estudo no sentido de verificar se não seria "mais barato" a própria incorporadora construir tais imóveis.

Resposta a pergunta segunda:
Se a incorporadora for também a construtora a mão-de-obra fará parte do custo de imóvel assim como ocorre no caso de não ser ela a construtora. A única "diferença" é que no primeiro caso ela terceiriza a mão-de-obra encarecida pelo lucro imbutido no valor pago a construtora e neste útimo a mão-de-obra é dela mesma sem acréscimo algum.

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Boa tarde Saulo

Agradeço imensamente suas respostas, saiba que me ajudou imensamente.

Fica minha respeitosa admiração


Abraços.

Bom noite a todos, estou com uma dúvida, e goatria de um esclarecimento se ppossível.
Quando uma empresa no ramo de construção cívil, compra um terreno e constroi apartamentos neste terreno, ela sendo do Lucro Presumido, ela só paga os impostos federais? não paga ISS e nem ICMS pela venda dos apartamentos, é isto mesmo?
Sei que é uma dúvida simples,mas agradeço o esclarecimento desde já.

Bom dia Ricardo!
Até onde eu sei se não houver venda de serviços você não recolherá ISS e o ICMS não incide sobre a venda de imóveis. Portanto só recolherá os impostos federais.

Bom dia!
Tenho uma dúvida quanto ao ICMS: a construtora e incorporadora está cadastrada no estado, compra de outro estado mercadorias, com preço mais acessível, para construção do imóvel destinado à venda, pergunto:
- é devido ICMS (diferencial de alíquota) sobre a compra interestadual do bem ?
Antecipadamente agradeço.

Bom dia Nivaldo,

È devido sim o diferencial de alíquota no caso de compra interestadual para consumo.

Mauricio.

Bom Dia. Estou com dúvida, contabilizo uma empresa do ramo de atividade de revenda de aço e metais, porém na cidade comprou lotes urbanos, construiu e agora efetivou a venda da casa através de nota fiscal, como contabilizo esta venda, como dou baixa no ativo imobilizado?

No Aguardo.

Obrigado.

Att.
Cristiano Cadore

Bom dia Cristiano, tenho dúvida a respeito de sua pergunta.
A casa foi construída especificamente para comércio ou era prédio da empresa (uso da empresa) e foi vendido?

A Empresa comprou os terrenos sem intenção de realizar construção, porém resolveram desmenbrar os lotes e construir casas, venderam as casas fizeram nota fiscal eletronica de venda e agora preciso saber como baixar o lote no ativo imobilizado?

Bom dia Cristiano,

Esta empresa está explorando atividades de incorporação. Face ao exposto deve promover alteração contratual, segregar as receitas e despesas e seguir a legislação tributária própria de incorporadoras.

Tais unidades foram construídas para venda e não devem constar do imobilizado da empresa, logo não cabe a emissão de Notas Fiscais como se tratasse de simples venda de ativos.

Para saber mais acerca dos procedimentos para regularização e registros contábeis, repita seu questionamento na sala "Contabilidade em Geral".

...

Saulo, só para entender melhor, pois acabei esquecendo de comentar um detalhe importante a empresa tem atividade construção civil, pois ela também constroi postos de combustiveis, porém estes terrenos que mencionei, eles comprar a tempo e não foi com a intenção de revendê-los e sim, para ter como ativo imobilizado, para posteriormente ampliar a empresa, porém resolveram construir casas e revende-las e agora como proceder na contabilização? como será vendida por minha casa, minha vida, como optar para que a empresa pague 1% de tributo?

Obrigado pela Atenção.

Att.
Cristiano Cadore

Cristiano, para pagar 1% o lote deveria ter sido afetado e feito a opção perante a receita federal.
Agora resta pagar o imposto de acordo com a tributação da empresa.
Se for lucro presumido 5,93% mais adicional do IRPJ se alcançar.
Se for lucro real, sobre o lucro.
Um Detalhe a contabilidade deve ser feita por centro de custo.
Cada construção ou o lote incorporado ou desmembrado num centro de custo e dividido para cada empreendimento de acordo com o FIT.
O imóvel que estava no ativo imobilizado deve ser passado para estoque
Criar um centro de custo da construção
e mensalmente enviar a incorporação do custo para o imóvel construído.
Quando houver terminado a construção, faz se a venda normal apurando se então o lucro.

Boa tarde...
Eu tbém estou começando agora a trabalhar com incorporadora e construtora...estou me informando tbém.
Quanto ao centro de custos é sim...
Cada apartamento tem uma porcentagem no todo, isso é determinado pelo engenheiro que assina a planta. No memorial descritivo dela ele mencionará o FIT - de cada apartamento, pois variará de acordo com o tamanho de cada um.
Vc terá que criar plano mais ou menos assim:
Estoque
1 01 01 - Edifídio Teste
1 01 01 0001 - apartamento 11
1 01 01 0002 - apartamento 12
.
.
.
1 01 01 0104 - apartamento 103 (10 andar n°4 - exemplificando)

Centro de custo

3.01 01 - Edifício Teste - custo
3 01 01 0001 - mão de obra
3 01 01 0002 - alugués de equipamentos
3 01 01 0003 - materiais eletricos
3 01 01 0004 - serviços tercerizados - pedreiro..
(da forma que vc achar melhor)

e todo final de mês, calcular o a % referente a cada unidade construída e alocar ao apartamento.
Porém, se a unidade já está recebendo do cliente (já foi vendida) aí tem outra maneira...

Coloco meu caso aqui esperando numa ajuda dos participantes do forum.
Sou pessoa fisica e junto com um colega temos a opção de comprar dois terrenos para depois construir e vender:
1) comprar um lote onde pelas regras de zoneamento da Prefeitura de São Paulo podemos somente construir duas unidades habitacionais
2) comprar um lote onde pelas regras de zoneamento da Prefeitura de São Paulo podemos desdobrar o lote e construir duas unidades habitacionais por lote (por um total de quatro unidades)
Pela RFB no primeiro caso não deveriamos ser equiparados a pessoa jurídica, no segundo caso eu e meu colegas estaremos equiparados a Pessoa Jurídica pela RFB e seria melhor constituir empresa incorporadora e construtora. Meu entendimento estã correto?

Sendo que para mim esta é uma atividade ocasional e devido aos altos custos para se abrir e manter uma empresa no país, vou preferir a opção 1. Ainda assim nesta discussão inteira não entendi porque abrindo empresa teria SEMPRE um ganho em termos de impostos, quando na verdade o pagamento de 15% sobre o ganho de capital pela pessoa fisica é muitas vezes inferior ao 5.93% sobre a receita pago pela pessoa jurídica. Vamos assumir este caso:
Custo da obra R$ 1.000.000, valor de venda/receita R$ 1.200.000, ganho de capital R$ 200.000. Assumindo o PJ pagar somente 5.93% sobre a receita o valor vai ser de R$ 71.160, a PF pagando 15% sobre o ganho de capital pagaria R$ 30.000 (menos do que a metade da PJ e sem considerar os custos de abertura e manutenção da empresa). Não entendo portanto a afirmação comun neste forum que abrir empresa para construir vale sempre a pena sob a ótica tributária. Poderiam explicar por favor?

Outra pergunta importante é sobre a contratação de mão de obra pela pessoa fisica. Se eu quero contratar um pedreiro pessoa fisica tenho que contratar o pedreiro na folha de pagamento (i.e. como funcionário) ou posso fazer um contrato de empreitada com uma pessoa fisica. Do que entendi se o pedreiro tem CCM e está cadastrado no INSS ele pode me deixar um recibo valido, o que tem que constar no recibo para ser valido pela RFB?

A pessoa fisica tem também a vantagem de poder regularizar o INSS por aferição indireta no final da obra o que normalmente sai muito mais em conta do que o recolhimento mensal (e também menos burocrático) e permite receber a CND necessária para averbação em Registro de Imóveis. Meu entendimento estã correto?
Este link é bom para entender o conceito de empreitada:
http://www.sebrae-sc.com.br/leis/default.asp?vcdtexto=1361&^^

Bom dia Giovani,

Se você se propõe aplicar R$ 1.000.000,00 aqui considerados todos os encargos com materiais, engenheiro, mão-de-obra, com habite-se, etc., se tem documentos idôneos que comprovem o custo da obra e da averbação, se pode provar a origem do dinheiro que o permitirá ter este acréscimo patrimonial em sua DIRPF - caso seja solicitada a apresentação pela Receita Federal - e pretende ter apenas 20% de lucros no empreendimento,

deve (sim) optar por construir as duas unidades e prestar contas pela Pessoa Física ou invés de constituir empresa para tanto.

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Boa Tarde

Por gentileza, gostaria de saber como faço para afetar o patrimonio, procurei aqui em minha cidade e ninguem sabe, nem no cartório.

Na verdade a RFB daqui nem sabe como é o procedimento para que eu possa me enquadrar no RET.

Peço ajuda nos procedimentos.


Atenciosamente

Boa tarde Edleine,

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Lei 4591/1964

A afetação não atinge o direito subjetivo do incorporador. É um gravame e, assim, apenas condiciona o exercício dos poderes sobre a propriedade e sobre os direitos creditórios decorrentes da alienação das unidades, visando assegurar a consecução da destinação.

Constitui-se o patrimônio de afetação mediante averbação, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e pelos titulares de direitos reais sobre o terreno e a acessões.

Indique a lei para o Cartório para que eles lhe orientem como agir para averbar o Termo de Afetação. Tanto o Cartório quanto a Receita Federal tem a obrigação de conhecerem o processo e de lhe orientarem acerca do assunto.

Promova pesquisa no banco de dados do fórum para saber mais acerca do Oculto469%3Ajgr23wms47u&cof=FORID%3A10&ie=ISO-8859-1&q=como+afetar+o+patrimonio+site%3Ahttp%3A%2F%2Fwww.contabeis.com.br%2Fforum&sa=Buscar&bpq=1" target="_blank" rel="nofollow" class="redirect-link"> Patrimônio de Afetação

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Bom Dia!

Edleine, para optar pelo RET tem que seguir algumas etapas:
1) Registo da afetação em cartório - Conforme o Saulo lhe explicou;
2) Terá que fazer o PGD (programa de CNPJ da Receita Federal) com o código 109 - data do registro do cartório.
3) Preencher e entregar na Receita Federal o "Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação - RET".

Não se esquecendo que não poderá haver distribuição, nem antecipação de lucros antes de o encerramento do balanço final. Vale lembrar que o ideal é fazer uma contabilidade à parte.

Bom dia Saulo e Nivaldo

Agradeço imensamente pelas respostas e a atenção....

Bom dia

Entendi que não se pode haver distribuição, mas poderia me explicar mais detalhadamente se for possivel sobre

Boa tarde Edleine

Nesse novo regime de Patrimônio de Afetação os bens não são contabilizados como patrimônio da administradora e sim como pertencentes ao grupo de adquirentes das unidades imobiliárias, motivo pelo qual terá sua escrituração contábil efetuada em separado. Isto significa que cada empreendimento imobiliário ou cada incorporação terá sua própria contabilidade, embora possam ser utilizados os mesmos registros contábeis do incorporador ou construtor.

Pode ser utilizado plano de contas idêntico ao da construtora, desde que tenha condições de apresentar os seguintes detalhes mínimos de cada empreendimento controlado:

a movimentação financeira (recebimentos e pagamentos) - Disponibilidade - Caixa e Bancos

os créditos de unidades vendidas (valores recebidos e a receber dos adquirentes) - Clientes - Créditos a Receber (por Unidades Vendidas e a Comercializar) e Créditos Recebidos

a aplicação na construção dos recursos financeiros disponíveis - Custos - Custos da Construção - Despesas de Administração

as formas do investimento das sobras de caixa no mercado de capitais - Aplicações Financeiras em Títulos e Valores Mobiliários

a captação de recursos financeiros com base em títulos de crédito - Empréstimos e Financiamentos - Títulos de Crédito

as obrigações relativas à incorporação imobiliária, incluindo as tributárias, trabalhistas e previdenciárias - Obrigações a Pagar

o custo de construção das unidades já comercializadas e a comercializar Custos - Custo das Unidades Comercializadas e das Unidades a Comercializar

as receitas e custos previstos para os exercícios futuros - Receitas Orçadas e Custos Orçados

as receitas e correspondentes custos relativos a cada ano calendário - Contas de Compensação - Valores Recebidos e Custos Incorridos por Unidade comercializada e a comercializar.

Em suma: com esse tipo de contabilização as parcelas pagas pelos adquirentes das unidades em construção, as dívidas e os encargos de natureza financeira, administrativa, tributária, trabalhista e previdenciária ficam restritos a cada um dos empreendimentos em construção, não tendo qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidas pela empresa incorporadora.

Fonte: COSIF

Para saber mais acerca do assunto, repita seu questionamento na sala Contabilidade em Geral

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Saulo

Obrigada mais uma vez,

Será que seria demais pedir quais são os tributos que uma incorporadora é obrigada, no caso trabalhista e previdenciaria....

Pois sobre os federais já me respondeu com muita clareza, anteriormente


Fica minha gratidão e admiração.

Olá, Boa tarde!

Gostaria de embasamento legal, para que uma empresa de construção civil, optante pelo simples nacional, pague apenas 1% de tributos na venda do imóvel, pelo programa minha casa minha vida. O que pesquisei, só diz respeito a empresas sendo incorporadoras que aderiram ao RET, mas o cliente afirma existir uma medida provisória ou instrução normativa que trate a respeito, para empresas do simples no programa MCMV.
Alguém sabe algo a respeito?

As respostas acima me ajudaram muito sobre o assunto.

Abço, Viviane Andrade.

Boa tarde Viviane

A redução da carga tributária federal para 1% face a adesão ao Programa Minha Casa Minha Vida só é concedida a incorporadoras.

Empresas cujas atividades sejam as de incorporações imobiliarias estão impedidas de optarem pelo Simples Nacional.

A Medida Provisória mencionada por seu cliente certamente não existe.

Art. 15. Não poderá recolher os tributos na forma do Simples Nacional a ME ou EPP: (Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, caput)

XXIV - que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis; (Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, inciso XIV)

Fonte: Resolução CGSN 94/2011

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