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TRIBUTOS FEDERAIS

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Construção e Venda de Imóveis - Impostos

Aparecida Mota

Ouro DIVISÃO 2, Consultor(a) Contabilidade
há 2 anos Sábado | 27 junho 2020 | 12:19

Para efeitos fiscais e tributários somente com esse Cnae de Compra e Venda pode desenvolver estas atividades que citou.
Se for vender unidades pelo PMCMV, daí vai precisar do CNAE de Construção de Edifícios - Esse Cnae é para atender a exigência do referido programa, para efeitos fiscais e tributários considere o Cnae de Compra e Venda ( se esta for a atividade desenvolvida). 

APARECIDA MOTA

Regiane

Bronze DIVISÃO 4, Contador(a)
há 2 anos Segunda-Feira | 29 junho 2020 | 08:33

Bom dia Aparecida, ainda sobre esse assunto...

No caso de abrir um outro CNPJ, Já que essa holding tem muitos sócios e apenas 2 que querem fazer essa negociação para construir e vender nesse terreno (esses 2 sócios que investiram e compraram o terreno, porém no CNPJ da Holding) Como funcionaria? Se colocar a holding no contrato social com participação societária, poderá utilizar esse imovel no nome dela e com recursos também dela? 

Gilberto de Paula

Bronze DIVISÃO 3, Contador(a)
há 1 ano Terça-Feira | 13 outubro 2020 | 15:47

Boa tarde, pessoal!
Estive lendo a discussão de vocês a respeito dos impostos, contabilização e regime tributário da empresa e gostaria, se possível é claro, saber a opinião de vocês no caso abaixo.  
Poderá me ajudar e quem sabe dar uma ideia melhor a vocês.
Estou registrando uma empresa com a atividade de construção civil com o propósito específico (SPE) de venda futura dos imóveis construídos (o empreendimento não ultrapassará os R$ 4.800.000.  Como os imóveis serão vendidos, acredito que num prazo futuro de 06 meses a 01 ano, minha dúvida é:
01) Esta empresa inicialmente será optante pelo Simples Nacional, mesmo não havendo faturamento no primeiro ano de vida e sim somente custos, com isso não incidiria nenhum imposto federal, correto?
02) Os imóveis (terrenos, casas e apartamentos) seriam lançados em estoque, sendo apurado o CMV normalmente em centros de custo separados por cada obra. Pode ser feito?
03) Quando da realização das vendas, à vista ou à prazo, aí sim haveria a tributação sobre cada faturamento/recebimento (tributados, a princípio pelo Anexo IV, iniciando-se a 4,5% a.m..  Estes recebimentos provavelmente poderão chegar a R$ 1.800.000/ano, inicialmente.
Neste cenário o que vocês acham? É possível manter esta estratégia, ou deveríamos pedir o desenquadramento do simples nacional e já começar tributando a empresa em aproximadamente 6,0% a.m.?
Agradeço antecipadamente a atenção.

Nivaldo Pagotto

Prata DIVISÃO 3, Escriturário(a)
há 1 ano Terça-Feira | 13 outubro 2020 | 16:47

Boa tarde!

Gilberto há várias formas de tributação tudo depende do que será feito. Vamos aos fatos:

1) Simples é bom se o faturamento for baixo, o que geralmente em construção civil, não é.
2) Lucro presumido quando o lucro for superior a 20% é o indicado - estando no lucro presumido dependendo da construção a empresa pode fazer afetação de patrimônio e pedir o RET (regime especial de tributação) a 4% e não precisará pagar adicional de IRPJ.

Quando pode optar pelo RET :
- quando for construir para vender pelo sistema Minha Casa Minha Vida  (PMCMV) - quando contrata a construção da casa com a caixa para vender pelo preço de 124 mil reais, no máximo.
- quando o valor for maior, precisa ser condomínio fechado ou prédio - aí afeta o patrimônio e pede o Ret.
Espero ter ajudado! Gilberto de Paula
Att

Nivaldo Ap. Pagotto
npagotto@hotmail.com

Lucas Jair Bento

Bronze DIVISÃO 2, Contador(a)
há 41 semanas Quinta-Feira | 28 outubro 2021 | 10:56

Pessoal bom dia.

Tenho um cliente que comprou um terreno e esta construindo três imóveis sobrados no mesmo e quer abrir um empresa para isso, lembrando que os serviços da construção serão prestados por terceiros ele apenas esta investindo seu capital.

1° De acordo com o que entendi lendo o tópico, o correto é abrir uma empresa com atividade de incorporação imobiliária correto? 
2° Essa empresa vai ser tributada no lucro presumido e recolherá impostos quando ocorrer a venda.
3° Fora os impostos do lucro presumido tais como ir e pcc incidirá algum outro tributo? como por ex (INSS na hora de tirar a cnd da obra, icms) ?.
4° Na venda esses imóveis poderão ser financiados normalmente mesmo não tendo a atividade de construção? o sócio não tem crea apenas a pessoa que vai prestar o serviço de construção tem.
5° Como a empresa não vai ter receita até a conclusão dos imóveis, do período da criação da empresa integralização do capital até a venda do imóvel o proprietário da empresa vai precisar injetar capital durante esse período ai eu lanço como aumento de capital ou ja faço com o capital maior a integralizar e conforme ele for aportando o dinheiro vou integrando esse capital.

Muito obrigado desde já a todos companheiros(a)

 

Nivaldo Pagotto

Prata DIVISÃO 3, Escriturário(a)
há 41 semanas Quinta-Feira | 28 outubro 2021 | 14:35

Boa tarde Lucas!
1° De acordo com o que entendi lendo o tópico, o correto é abrir uma empresa com atividade de incorporação imobiliária correto? 
R: Precisa analisar se será somente este imóvel e qual o impacto no ir pessoa física

2° Essa empresa vai ser tributada no lucropresumido e recolherá impostos quando ocorrer a venda.
R: Sim ela poderá ser tributada no lucro presumido ou real, porém os impostos serão devidos por ocasião do recebimento
do imóvel – se for parcelado de acordo com o recebimento de cada parcela, os
juros e atualizações monetárias estipulados em contrato também serão
considerados recebimentos da comercialização.

3° Fora os impostos do lucro presumido tais como ir e pcc incidirá algum outro tributo? como por ex (INSS na hora de tirar a cnd da obra, icms) ?.
R: Impostos retidos das empresas que estarão prestando serviços – IRRF, PCC Retido, INSS retido, ISS retido. INSS sim, terá que pagar
no encerramento da obra. ICMS não.


4° Na venda esses imóveis poderão ser financiados normalmente mesmo não tendo a atividade de construção? o sócio não tem crea
apenas a pessoa que vai prestar o serviço de construção tem.
R: Poderá vender financiado sim, desde que esteja dentro das normas solicitadas pelo órgão financiador. No Caso a empresa constituída
terá que estar registrada no CREA e o profissional responsável pela obra
também.


5° Como a empresa não vai ter receita até aconclusão dos imóveis, do período da criação da empresa integralização do
capital até a venda do imóvel o proprietário da empresa vai precisar injetar
capital durante esse período ai eu lanço como aumento de capital ou ja faço com
o capital maior a integralizar e conforme ele for aportando o dinheiro vou
integrando esse capital.
R: Poderá fazer como capital a integralizar e Lucas Jair Bento ir integralizando aos poucos, também pode fazer empréstimo do sócio para a
empresa – porém na devolução tem que pagar os juros.


Nivaldo Ap. Pagotto
npagotto@hotmail.com

Lucas Jair Bento

Bronze DIVISÃO 2, Contador(a)
há 41 semanas Quinta-Feira | 28 outubro 2021 | 15:35

Muito obrigado Nivaldo você foi de grande ajuda amigo.

Restou apenas uma duvida  como funciona o calculo desse INSS,   mesmo a empresa não tendo nenhum funcionário ela precisará recolher na CND de obra? Qual seria a base desse imposto?. Vi que se a empresa estiver com a contabilidade em dia tendo nota de todas a prestações de serviços esse inss não seria cobrado, procede? 

E na vdd esse vai ser apenas o primeiro investimento e ele vai fazer muitos outros por isso da abertura.

Nivaldo Pagotto

Prata DIVISÃO 3, Escriturário(a)
há 41 semanas Quinta-Feira | 28 outubro 2021 | 15:47

Lucas 

mesmo a empresa não tendo nenhum funcionário ela precisará recolher na CND de obra?  - Teoricamente SIM.
Qual seria a base desse imposto?. A construção por m².
Vi que se a empresa estiver com a contabilidade em dia tendo nota de todas a prestações de serviços esse inss não seria cobrado, procede? - Não mexo com isto, mas um amigo aqui disse que depois que entrega a ECD sai automaticamente sem precisar recolher INSS, porém isto não livra de cobranças futuras.

Att

Nivaldo Ap. Pagotto
npagotto@hotmail.com

Marcassa - Oswaldo Jr

Bronze DIVISÃO 4, Diretor(a) Negócios
há 33 semanas Segunda-Feira | 20 dezembro 2021 | 23:14

Boa noite a todos.Li todas as mensagens e fiquei com algumas dúvidas.Tenho uma empresa Comercial e prestadora de serviços dePorte ME.CÓDIGO E DESCRIÇÃO DA ATIVIDADE ECONÔMICA PRINCIPAL 46.19-2-00 - Representantes comerciais e agentes docomércio de mercadorias em geral não especializado. Quero alterar o contrato social incluindo atividades deincorporação, construção e venda de Imóveis onde comprarei um terreno em troca
de dar 2 casas prontas para o atual Proprietário e construir 6 casas das quais 4
casas serão para venda. Pelo que li o mais sensato para economizar no Imposto deRenda sobre os imóveis vendido será mudá-la para Lucro Presumido e aderir ao
Regime Especial de Tributação (RET) onde a carga tributária na venda dos imóveis
será:1,20% de IRPJ1,08% de CSL0,65% de PIS3,00% de COFINS TOTAL: 5,93% Estou certo ??? O que não entendi foi sobre o adicional de 10% incidentesobre a parcela da base de cálculo (lucro presumido mais demais receitas e
ganhos de capital) que exceder o valor resultante da multiplicação de R$
20.000,00 pelo número de meses do período de apuração ????. Caso alguém tenha uma planilha ou possa me orientar ficomuito grato. AbrsMarcassa 

Diego Ferreira

Prata DIVISÃO 1, Contador(a)
há 23 semanas Segunda-Feira | 28 fevereiro 2022 | 17:49

Prezado MARCASSA - OSWALDO JR
Para fins de apuração do adicional do IR (imposto de renda) .
Leva-se em consideração o faturamento dos últimos 3 meses, se a base de cálculo do imposto de renda ultrapassar o valor de 60.000,00, sobre o valor que ultrapassar deverá ser pago 10% de adicional.
Vou exemplificar para ficar mais claro:
Faturamento - Meses
JAN: 500.000,00
FEV: 400.000,00
MAR: 650.000,00
Total do trimestre: 1.550.000,00
Para o cálculo do Imposto de renda temos que achar o valor da base de cálculo.
então:

1.550.000,00 x 8% (alíquota ref a presunção) => 124.000,00 (Base de cálculo do IR). neste caso então, nota-se que a base de cálculo ultrapassou os 60.000,00, sendo assim, incidirá o adicional de 10%.
Cálculo do adicional:
124.000,00 - 60.000,00: 64.000,00 (base para o adc)
64.000,00 x 10%: 6.400,00 R$. Neste exemplo então haverá um adicional de imposto de renda de: 6.400,00 R$ Marcassa - Oswaldo Jr

Diego Ferreira!
Contador, pós graduado em: Gestão contábil tributária


“Uma jornada de mil quilômetros precisa começar com um simples passo”. (Lao Tzu)
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