Incorporação de empreendimentos Imoveis

Boa Tarde!

Estou precisando de ajuda... tenho um cliente que comprou um predio fez uma boa reforma e agora vai vender as unidades em separado. sendo ele uma empresa registrada com cnae 41107-00 incorporação de empreendimentos imobiliarios.

Preciso saber como serão feitos os lançamentos contabeis, pois ele alega que podemos lançar como mercadoria e assim ele fica no Lucro Presumido.
Isso é possivel? Alguem possui o mesmo caso?

Obrigada!

Carmen,

Sim está correto a afirmação dele, somente com ressalva que o tratamento é igual ao de mercadorias e produtos, não que seja os itens, pois se não seria regulado pelo RICMS, o que não se aplica.

No caso de imóveis, o sentido é próprio e não pode ser considerado como mercadoria e nem produto, simplesmente venda e compra de imóvel.

No caso como ele já terminou, então o custo de aquisição + o custo das reformas, deverão compor seu estoque de imóveis para venda, onde o total em R$ do estoque, dividido pelo apartamento em m2, será o custo de cada unidade imobiliária.

Na venda haverá ainda a "Receita de Vendas de Imóveis" e o "Custo de Imóveis Vendidos (CIV)".

Sobre a tributação no Presumido, a apuração da base do IR é de 8% e do CSLL é de 12% sobre o faturamento. No caso do PIS e COFINS, a base é o próprio faturamento.

Abs

Leandro, muito obrigada por suas respostas

- Eu verifiquei que existe a obrigatoriedade de custo orçado.. o que seria isso? é obrigatorio?

- Existe a obrigatoriedade de registro de estoque?

Desculpe minha ignorância mas é meu primeiro caso desses..

Obrigada e um Feliz Ano Novo!

Carmem,

O custo orçado é quando o engenheiro na elaboração do projeto ele estima um gasto e faz uma previsão para a conclusão da obra.

Neste caso, você vai apropriando o valor do estoque e custo, conforme decorre o orçamento deste engenheiro.

Exemplo:

Supondo que foi comprado em 02/01/X1 um terreno de R$ 100.000 com 1000m2 e ocorrerá o desmembramento em duas partes sendo uma de 600m2 e outra de 400m2.

Ocorrerá obras e segundo o engenheiro, o mesmo estimou um custo de obras de R$ 200.000 e a obra ocorrerá em 10 meses e o desembolso do total da obra ocorrerá em 15/01/X1.

No desmembramento, foram nomeados lote 1 para o de 600m2 e lote 2 para o de 400m2.

O lote 1, foi vendido no 9º mês (30/09/X1) após o inicio das obras por 300.000 e o lote 2 somente foi vendido 1 mês após a conclusão da obra (15/11/X1) por 290.000.

Então teremos as seguintes contabilizações:

02/01/X1 - Compra do Terreno
D - Obras em andamento (AC) - 100.000
C - Banco (AC) - 100.000
Histórico - Compra do Terreno

15/01/X1 - Pagamento da obra
D - Obras em andamento (AC) - 200.000
C - Banco (AC) - 200.000
Histórico - Pagamento da obra em terreno para revenda

31/01/X1 - Apropriação da 1º parte de 1/10 do custo orçado
D - Estoque (AC) - 30.000
C - Obras em andamento (AC) - 30.000
Histórico - Apropriação de obras em andamento

28/02/X1 - Apropriação da 2º parte de 1/10 do custo orçado
D - Estoque (AC) - 30.000
C - Obras em andamento (AC) - 30.000
Histórico - Apropriação de obras em andamento

... fazer a apropriação até o final da obra que foi previsto pelo engenheiro.

30/09/X1 - Venda do Lote 1
D - Caixa (AC) - 300.000
C - Receita s/ vendas de imóveis (Resultado) - 270.000
C - Receita a apropriar (PC) - 30.000
Como nesta data, existe apenas 90% da obra concluida, então a receita deve ser na mesma proporção.

30/09/X1 - Custo do Lote
D - CIV (Resultado)- 162.000
C - Estoque (AC) - 162.000
Histórico - Custo sobre venda do lote 1 (Para obtenção do custo foi utilizado a compra do terreno (100.000) + as obras (200.000) dividido por 10 meses que estimou a obra, vezes 9 que é o prazo decorrido das obras, dividido por 1000 que é a metragem do terreno, vezes 600 que é a metragem do lote 1).

31/10/X1 - Apropriação da receita do lote 1
D - Receita a Apropriar (PC) - 30.000
C - Receita s/ vendas de imóveis (Resultado) - 30.000
Histórico - Apropriação da Receita sobre venda de imóveis

31/10/X1 - Apropriação do Custo sobre a venda do lote 1
D - CIV (Resultado) - 18.000
C - Estoque (AC) - 18.000
Histórico - Apropriação do custo sobre imóveis vendidos com obras em andamento.

Nesse ponto observa-se que a obra está totalmente concluída e a receita e custo todos apropriados ficanco um residual do estoque, que é referente ao lote 2 (400m2) no valor de R$ 120.000.

15/11/X1 - Venda do lote 2
D - Caixa (AC) - 290.000
C - Receita s/ vendas de imóveis (Resultado) - 290.000
Histórico - Venda do lote 2

15/11/X1 - CIV do Lote 2
D - CIV (Resultado)- 120.000
C - Estoque (AC) - 120.000
Histórico - Custo sobre venda do lote 2

No seu caso reparei que a obra das unidades já estão concluidas, então não existe mais o custo orçado e tudo já é estoque, apenas quis demonstrar a sistmática do custo orçado.

Sobre a obrigatoriedade de registro de estoque, não deve ser feito em livros como no caso de mercadoria, não existe um livro para isso, mas deve manter um controle da contabilização de estoque, no meu caso como tenho mais de 15 mil unidades imobiliárias concluidas e em andamentos, então tenho esse controle em sistema que consegue demonstrar a trajetória de cada unidade, mas se não for muito grande esse estoque, pode ser feito em excel sem problemas. O importante é o controle.

Abs

Leandro.. mais uma vez muito obrigada

Agora só para finalizar meu entendimento... nesses custos posso colocar custo de engenharia, projetos serviços de advogados para elaboração das plantas etc...?

Muito obrigada mesmo...

Se esses custos forem diretamente envolvidos com a obra e o engenheiro entender que é da obra, tudo bem, pode ser rateado no custo para as respectivas unidades.

Lembrando que se acaso você tiver que orçar o custo, a receita também deverá ser apropriada conforme evolução da obra.

Abs

Muito obrigada....

Leandro, Bom dia!

Só uma duvida, tenho uma incorporadora certo...
e ela está enquadrada no lucro presumido ok...
Minha duvida é a seguinte, como não existe mais
o grupo resultado de exercicios futuros,
posso utilizar a nomenclatura receita diferida
no lugar do resultado de exercicios futuros?

e outra duvida, vcs comentaram sobre o custo orçado.
pelo que sei só empresas enquadradas no lucro real
podem utilizar esse metodo.

Leandro... voltando ao assunto.. se a empresa decide sair do lucro presumido para o real como fazer com os lançamentos contabeis de estoque? e as amortizações?

Uma Incorporadora pode ser lucro real? qual é a diferença?

Obrigada

carmem, boa tarde!

eu sei que vc perguntou ao leandro, mas vou aproveitar a oportunidade para te responder!

vc pode sim optar pelo lucro real, desde que vc nao tenha optado pelo lucro presumido.

exemplo: esse ano de 2013, o irpj do 1 trimestre vc apurou o imposto no regime de lucro presumido, entao até o final do ano, tera que ser esse regime de tribuação.

o leandro, mecionou o custo orçado, caso vc opte por essa tecnica
obrigatoriamente terá que ser o lucro real sua empresa.



bom a diferença do lucro real para o lucro presumido, é que o lucro real vc apura os impostos sobre a receita atraves da contabilidade.
e o lucro presumido nao, vc aplica um percentual de 8% sobre seu faturamento e vc vai ter a base de calculo, nessa base de calculo
vc vai aplicar 15% para irpj e 9% cssl.

em relação as declarações destinadas aos orgãos,
lucro real tem um pouco mais de declarações a ser
emitidas do que o lucro presumido,
alem claro das empresas do lucro real
serem mais visadas pelo fisco.


qualquer duvida
pode perguntar.

att,

paulo

Paulo, obrigada porém minha dúvida persiste eu posso deixar lançado no estoque mesmo sendo lucro real ou tenho que mudar para ativo.

A empresa mesmo sendo incorporadora pode locar os imoveis? Pergunto pois o prédio em questão ainda esta sendo usado e posteriormente após aprovação da planta sera reformado.

COmo fazer nesse caso?

Muito obrigada!

Pode sim, deixar no estoque. Em relação a incorporadora nao pode alugar imoveis, so no caso se fosse uma imobiliaria, que seria credenciada pelo CRECI, para poder alugar.

muito obrigada