Fato Gerador na Venda de Imóveis

Boa Tarde!
Temos uma empresa, no ramo de contrução civil, que além de construir, e vende os imóveis.
Gostaria de saber, em qual momento é considerado fato gerador para recolhimento dos impostos.
Já lí e ouvi, que é apenas na escritura, e que deve ser recolhido proporcionalmente conforme os recebimentos.
Qual a forma correta e qual a base legal?
Desde já agradeço...

Denis,
Os impostos são recolhidos pelo recebimento (caixa) das unidades, ou totalmente no momento da venda (competência).
Nenhuma construtora usa competência, então, você recolhe os impostos devidos no momento de cada recebimento.

Bases: artigo 30 da Lei 8.981/1995, artigo 7 da Lei 11.051/2004 e Instrução Normativa SRF 247/2002.

Primeiramente, muito obrigado!
Quando você diz "no momento da venda", devo considerar o contrato de compra e venda, certo??

Sim.
Após o contrato assinado é que você reconhece, caso haja antecipação de valores, você mantém em adiantamento de clientes.

E contabilmente falando, como ficaria os lançamentos??

Na Antecipação

D - Caixa (AC)
C - Adiantamento de Clientes (PC)

Na Venda
D - clientes (AC)
C - Receita Diferida de Venda de Imóveis (REF)

No Recebimento pós Vendas

D - Caixa (AC)
C - Clientes (AC)
D - Receita Diferida de Venda de Imóveis (REF)
C - Receita de Venda de Imóveis (CR)

Caso haja a baixa com antecipação, somente troque as contas de Caixa pela conta de Adiantamento de Clientes.

Me desculpe, mas ainda ficou confuso pra mim, quando vc menciona contrato de venda quer dizer a escritura, ou não ??
Por exemplo:
Uma venda de um apto cujo o contrato(Instrumento Particular de Compromisso de venda e compra) foi assinado em 12/2011 e teve recebimentos de parcelas no valor de R$ 2.000,00 por mês durante 01 ano, após essa data o apto ficou pronto e saiu a escritura no valor de R$ 100.000,00.
Por favor me auxilie com os lançamentos contabéis e como e quando deve ser feito o recolhimento dos impostos federais ???
Desde já agradeço!

Vale a data do instrumento particular de compra e venda, a escritura é um documento de transferência de bem, mas a posse se dá com o instrumento.
Vamos a contabilização
Venda R$ 100.000,00

D - Clientes
C - Receita de Vendas Diferidas R$ 100.000,00

1º Mês (Janeiro para exemplificar)
D - Caixa
C - Clientes
D - Receita de Vendas Diferidas
C - Receita de Venda de Imóveis R$ 2.000,00

Recolhe-se Pis e Cofins em Fevereiro (caso seja lucro real ou presumido) e o IR/Cs no prazo devido (em fevereiro ou Abril, se for mensal ou trimestral).

E o lançamento do 1º mês se desdobra até o 12º mês.

Em Dezembro se houver a quitação (recebimento de R$ 76.000,00) recolhe-se os impostos sobre o valor total no mês subsequente.

Ok! Muito Obrigado!
Qualquer outra dúvida, volto a questioná-lo!

Olá Anderson, vamos ver se ainda pode nos ajudar:

1) Devo considerar os lançamentos de antecipação quando ainda não assinaram o contrato particular de venda e compra e após a assinatura ai sim considero os lançamentos de venda e pós venda? Pois acho difícil aguém pagar algum R$ sem contrato assinado...
2) Depois uso a baixa com antecipação para zerar a conta adiantamento de clientes?
3) Nos onfirme se "Receita Diferida de Venda" faz parte o Passivo não Circulante (PNC), pois não existe mais o grupo Resultado de Exercicios Futuros (REF).
4) Pelo o que entendemos, as contas de resultado (DRE) se dará nos recebimentos?
5) E no Sped Contribuições, como iremos proceder?
Desde já agradeço!!! E muito!!!

Denis, bom dia.
Vi sua MP, estava fora uns dias devido ao feriado, por isso não entrei antes.
Sobre suas perguntas, vamos lá:
1 - Nos contratos de longo prazo (construção civil incluido) se considera o recebimento por caixa, recebeu do cliente, mesmo que ainda em processo de assinatura do contrato, deve oferecer à receita, em caso de distrato futuro, você abate da receita oferecida.
2 - A conta adiantamento, você zera direto contra clientes e lança o Passivo contra resultado.
3 - Sim, registra no PNC, indico que você de uma lida no CPC 17;
4 - Sim, no momento do recebimento, registra no DRE como receita de venda de imóveis.
5 - Em qual parte do Sped você tem problemas (essa não é minha praia, mas posso perguntar aqui na empresa).

Att

Muito Obrigado!

Anderson, de acordo com a IN SRF 84/1979, Considera-se efetivada ou realizada a venda de uma unidade imobiliária quando contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda.

É suspensiva a condição que subordine a aquisição do direito à verificação ou ocorrência do fato nela previsto, tal como a cláusula que faça a eficácia da operação de compra e venda dependente de financiamento do saldo devedor do preço, ou a que sujeite essa eficácia à liberação de hipoteca que esteja gravando o bem negociado.
No caso de venda sujeita a condição suspensiva, as quantias recebidas pelo contribuinte, a qualquer título, na fase que anteceder ao implemento da condição, poderão ser contabilizadas em conta de antecipações de clientes, classificável no passivo circulante.
Uma vez implementada a condição suspensiva convencionada, as quantias antecipadas pelo comprador do imóvel serão convertidas em receita do exercício social da efetivação da venda.

O que você entende como "condição suspensiva"? Já ouviu falar??

Grato

Denis,

Sim, sempre usei isso, é a alinea N da lei de incorporação, fale com o advogado da construtora que ele conhece (eu só conheço bem por cima).
Como funciona, você registra na incorporação que você pode desistir do empreendimento em até 180 dias ou X% vendido, o que ocorrer primeiro.
Neste caso todo o recebimento fica em adiantamento, pois o empreendimentos pode não ir para frente, e quando atingir uma das metas você assume os valores como receita e recolhe os impostos.
Tudo legal e normal.

Boa noite Dênis

Você mesmo respondeu a seu questionamento:

Na verdade, eu gostaria de saber, em qual situação podemos utilizar essa condição suspensiva, e pagar os impostos, somente na quitação do contrato.

Anderson,
Bom Dia!
Outra dúvida... rs
Minhas parcelas são corrigidas pela INCC-DI. Essa correção, lanço como Juros Recebidos?
Mais uma vez, obrigado!

De acordo com a IN SRF 093/97 - Art.4º inciso VI Serão acrescidos à base de cálculo de IRPJ e CSLL, no mês em que forem auferidos, as variações monetárias ativas.

Na hipótese de atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, a receita bruta corresponde ao valor efetivamente recebido pela venda de unidades imobiliárias, de acordo com o regime de reconhecimento de receitas previsto, para o caso, pela legislação do Imposto de Renda.

Alcança também o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela venda de unidades imobiliárias. IN SRF 247/02 Pis/Cofins - Art.16 Parágrafo único inciso II.

Boa tarde,

Como proceder no caso empresa lucro presumido que constriu e vendeu casa?
Qual o sped que informo?

Desde já agradeço a orientação dos colegas de profissão!

Att,

Irineu

José Irineu,
Boa Tarde!
No Sped Contribuições, preencher a ficha F200.
Atenciosamente

Boa tarde Dênis Roberto,

Obrigado pela força você não o quanto vocês nos ajudou com essa informação!
Valeu mesmo!

Deus abençoe você e sua familia!


Att,

Irineu

Boa tarde Dênis Roberto mais uma vez,

No caso do CNAE 74901-04 como proceder?

mas qual a atividade exercida?

Bom dia Dênis,

CNAE 74.90-1/04 - ATIVIDADES DE INTERMEDIAÇÃO E AGENCIAMENTO DE SERVICOS E NEGOCIOS EM GERAL,EXCETO IMOBILIARIOS.

Sds...