Incorporação de imóveis

Boa tarde!
Um cliente pessoa física, deseja comprar dois terrenos e contruir em cada um, um apartamento com 3 unidades cada, ou seja, construir no total 6 apartamentos, minha dúvida é ele pode vender estes apartamentos como pessoa física, ou está obrigado a contituir uma empresa de incorporação? Lembrando que ele venderá os apartamentos já contruídos.
Também gostaria de saber quais tributos deverá pagar no caso de pessoa física e jurídica, sei que não poderá optar pelo Simples Nacional, mas sei que poderá optar pelo RET, estou correta?
Agradeço desde já a atenção!

1. Esta atividade é de Incorporação Imobiliária, portanto deverá constituir uma empresa, no caso incorporadora, ou fazer a equiparação de pessoa física equiparada a pessoa jurídica.
2. Quanto ao pagamento de impostos, como pessoa jurídica é mais vantajoso. No Lucro Presumido por exemplo terá o total de 5,93% de encargos federais. Se optar pelo Ret terá que ver os valores, de acordo com o valor do imóvel.
3. Todo esse assunto está bem detalhado aqui no fórum. Faça uma busca e verá.

Boa tarde Aparecida Mota,
Muito obrigada pelas informações prestadas.

Boa tarde!

Duas empresas constituirão uma SPE para a construção de um prédio de apartamentos. A empresa "A" é a detentora dos terrenos e a "B" é a construtora. Os apartamentos serão vendidos apenas depois de prontos, não haverá venda na planta, os custos e o lucro serão divididos em partes iguais. Minhas dúvidas:
a) A SPE, ao ser constituída deverá integralizar capital que suporte todo o seu custo, visto que as unidades serão vendidas apenas após sua conclusão?
b) a empresa "A" possui o terreno que é parte do custo e aportará valores para custear outros gastos, a empresa "B" é quem construirá os prédios, sendo a outra parte dos custos. Na SPE, como contabilizo essa operação pois entendo que a questão financeira ficará nas empresas "A" e "B", vou tentar exemplificar de forma prática: a empresa "B" que efetuará a construção dos prédios, emitirá nota para a SPE? Se sim, como considero a questão financeira, a SPE ficará devendo para sua sócia empresa "B"(?)
c) como não tenho experiência com SPE bem como com Incorporações Imobiliárias, acredito que deva existir particularidades na contabilidade deste tipo de empresas.
Já pesquisei aqui no fórum e não consigo encontrar respostas específicas a estas dúvidas.
A quem possa me ajudar, antecipadamente agradeço.

Alexandre, Bom dia!
Primeiramente, os funcionários contratados pela construtora serão registrados na SPE, ou na Construtora que é sócia?

Bem, se os funcionários, forem registrados na SPE, não precisa ser emitida nota fiscal.
A contabilidade para esse tipo de empresas, realmente tem particularidades, vce terá que estudar o CPC 17 e aplicar essas normas na sua contabilidade dessa SPE.

Boa tarde Paulo,

Em primeiro lugar quero agradecer por sua atenção e colaboração. Sobre o registro dos funcionários, não tenho esta informação de forma exata, até porque preciso entender melhor a questão, mas acredito que como a construtora é quem efetuará a construção, ela deva manter os funcionários registrados em sua própria empresa, neste caso a construtora emite a nota para a SPE, correto? Como esta parte do custo cabe à construtora, a SPE fica devendo para a construtora?
Sobre o CPC 17 e suas aplicações, farei um estudo mais aprofundado para tentar entender estas particularidades.
Novamente muito obrigado.

Bom dia Alexandre!

Você está correto, a Construtora vai precisar emitir as notas fiscais para a SPE, como comprovante de integralização do capital social. se os custos gastos pela construtora for maior que o capital social subscrito da construtora no empreendimento, a SPE ira ficar devendo para construtora.
Meu escritorio é especializado em construtoras e incorporadoras, se vce tiver duvidas em relação a contabilidade societaria e fiscal dessa SPE, posso está te encaminhando apostilas, ou por aqui mesmo tirando duvidas.abraços.

Boa tarde Paulo,

Eu lhe agradeço se você puder disponibilizar algum material sobre estas questões, pois como já lhe disse, não tenho conhecimento sobre SPE´s e incorporações imobiliárias, tanto nas questões societárias quanto contábeis. Estou fazendo um estudo para um cliente que pretende se associar à uma construtora para construção de um prédio de apartamentos, que serão vendidos apenas depois de prontos. Os custos serão divididos, porém esse cliente possui uma empresa onde estão os terrenos e uma parte dos custos e a construtora a outra metade dos custos que será a construção da obra em si. Você mencionou em dar baixa no capital com as notas da construtora, e uma das minhas inúmeras dúvidas é justamente como constituir a SPE, pois como eles suportarão todo custo eu tenho que integralizar um capital no total do custo do empreendimento? Ou posso constituir um capital a integralizar conforme os custo forem acontecendo? etc....
Toda informação será bem vinda e aproveito para novamente lhe agradecer pela sua atenção e colaboração.
Abraços.

Boa tarde
estou com uma dúvida preciso de uma orientação de profissionais mais experientes:

uma pessoa recebeu de doação da prefeitura um terreno de 2.000m2, na beira de estrada, futuramente ele ira construir um posto de gasolina com lojas de conveniências, restaurante, etc...

minha dúvida: como devo proceder neste caso contabilmente, abrir como incorporadora e construção? e em relação aos tributos como faço ? impostos, obrigações fiscais ? ficaria grata pela resposta breve
Obrigada!
Valeria

Bom dia Valeria

Por enquanto deve apenas contabilizar tal imóvel no Imobilizado (Ativo Não Circulante) da empresa sem qualquer alteração contratual.

Futuramente quando pronto o tal posto de gasolina com lojas de conveniências, restaurante, etc., deve promover alteração contratual com vistas a inclusão e permissão para exploração de tais atividades (se ainda não a tem).

Uma vez feito isto, informe o qual o sistema tributário adotado pela empresa, para que alguém lhe responda a segunda parte de seu questionamento.

PS: Para saber mais acerca dos lançamentos contábeis, repita seu questionamento na sala "Contabilidade em Geral"

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