Imobiliária (construção imóv.)

boa noite saulo. estou com um pequeno problema.

sou pessoas fisica e possuo um terreno no qual vou construir 10 casas. tenho o dinehiro para a construçao. eu quero vender as casa na planta, mas como pessoa fisica não vislumbro nenhuma hipotese de faze-lo.

tenho um conhecido que tem uma construtora/incorporadora em são paulo mas a construção é no rio de janeiro. pergunto:
=> vendendo as casas pela empresa dele. como eu faria para transferir o lucro auferido para as pessoas fisicas?
=> eu poderia abrir uma construtora/incorporadora para fazer a obra em parceria e vender as casas na planta usando o geric da empresa dele? neste caso poderia receber todo o lucro pela minha empresa,?

Bom dia Flavio,

São várias as opções neste caso. Todas permitidas em lei e cada uma delas com dotadas prós e contras. A Sociedade em Conta de Participação (por exemplo) é uma das alternativas que atende a parceria pretendida, outra é tornar suas casas patrimonio de afetação na empresa dele. Constituir sua incorporadora e deixar a promoção e a venda dos imóveis a cargo de outra incorporadora, também é uma solução plausivel e inteligente, haja vista que estará usando o conhecimento e a credibilidade desta.

O Contrato Social é soberano no tocante a distribuição de lucros, ou seja, o que nele estiver determinado deverá ser cumprido, vale dizer que você pode (sim) fazer parcerias e ter para sí o total dos lucros auferidos em determinada obra.

O ideal é que você e seu amigo reunam-se com um contador para juntos estudarem a alternativa que atenda aos interesses de ambos e (é claro) que seja a menos onerosa.

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Bom dia Saulo,

obrigado pelas respostas. Então pelo jeito acho melhor abrir uma incorporadora e fazer em parceria, assim ficaria mais seguro o negocio.

Eu estou de olho em um CNPJ de uma construtora que tem uns 20 anos de mercado mais ja se encontra parada a muitos anos, teria alguma vantagem em adquiri-la?

na modalidade lucro presumido, o que adianta as notas dos gastos com a obra e a mão de obra,seria apenas para comprovar a saida de dinheiro?não teria nenhuma vantagem fiscal já que o lucro é presumido?

Boa tarde Flavio,

Se por um lado os CNPJs antigos "funcionam" como cheques especiais, ou seja, tem credibilidade por datarem de muito tempo e serem de empresa adimplente, pelo outro traz consigo um histórico irreal, pois para todos os efeitos não é o da sua empresa.

Sem considerarmos a necessidade de manter a contabilidade fundamentada em fatos reais que incluem também (e principalmente) os gastos com a obra e a mão-de-obra, tenha em conta que na falta dos documentos que contabilmente comprovem os gastos com a Folha de Pagamento, a Previdência Social quando da análise da DISO para concessão do "Habite-se" irá aferir o custo do INSS sobre a obra com base no CUB ou valor real de mercado desconsiderando os valores informados pela contabilidade, o que torna o custo indubitavelmente mais elevado, pois a diferença pode ser salgada.

Vale dizer que a Previdência Social para determinação do custo do INSS sobre a obra levará em conta os valores contábeis apenas (somente se) todos os gastos com o pessoal empregado na obra (mesmo que sub-contratada) forem contabilizados e comprovados.

Nestes termos não está errado afirmarmos que há (sim) "vantagem fiscal" em se reconhecer contabilmente todos os gastos da empresa e em especial das incorporadoras.

É certo que tais custos não influenciam a base de cálculo dos impostos e contribuições federais, posto que seja feita por presunção de lucros, mas é certo também que a contabilização dos mesmos além de obrigatória atenderá a diversas outras exigências.

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Obrigado pelas dicas saulo,

Você tem alguma indicação de um contador no rio de janeiro, bom nesse ramo?

Saulo e demais foristas, depois de ler todo este tópico, tenho algumas duvidas.

4 pessoas físicas compraram um lote de R$200 mil, sendo 25% para cada.
Com um dos proprietários tinha uma construtora, criamos uma SCP.

No contrato da SCP, constamos que o capital social será de R$400mil, a ser integralizado pelo lote no valor de 200mil e o restante (R$50 mil de cada) em espécie.

Construimos 2 casas no lote e assinamos o contrato de promessa de compra e venda no valor de 400 mil para cada casa.

Dúvidas:
1) O lote e todos os documentos da constução/habite-se está em nome das pessoas físicas bem como a assinatura do contrato de compra e venda. Deveríamos ter transferido o lote para o nome da construtora?

2) Vamos optar pelo lucro presumido, nesta opção, antes da tributação, podemos descontar a comissão da imobiliária de 5% da venda, para depois tributar? Ou nesta opção deve ser tributado pelos 400mil para casa casa.

3) Como estamos iniciando outros investimentos, vocês aconselham comprar o lote em nome da pessoa jurídica?

Agradeço a ajuda de todos?

Saulo tenho uma dúvida/;

Se tratando de atividade imobiliaria com base no lucro real queria saber o que pode ser deduzido nele???

aguardo uma resposta

Como não tive resposta aqui no fórum, tirei minhas dúvidas por outras fontes.
Como outros colegas podem ter a mesma dúvida, vou postar minhas respostas.

1) O lote e todos os documentos da construção/habite-se está em nome das pessoas físicas bem como a assinatura do contrato de compra e venda. Deveríamos ter transferido o lote para o nome da construtora?
Resposta:
Sim, o lote deveria ter sido transferido para a Pessoa Jurídica no momento da integralização do capital.

2) Vamos optar pelo lucro presumido, nesta opção, antes da tributação, podemos descontar a comissão da imobiliária de 5% da venda, para depois tributar? Ou nesta opção deve ser tributado pelos 400mil para casa.
Resposta:
Na opção de lucro presumido, será tributado o valor total de venda.

3) Como estamos iniciando outros investimentos, vocês aconselham comprar o lote em nome da pessoa jurídica?
Resposta:
Sim, antes de comprar o lote, abram uma SCP como o capital social em dinheiro. Com este capital a empresa compra o lote.
Caso o lote seja de uma pessoa, esta deverá no momento da integralização do capital em bens, transferir o lote para a pessoa jurídica.

Espero que minhas respostas estejam corretas e possam ajudar alguém.

boa tarde!
estou com uma grande duvida, qual seria a tributação para uma empresa de imobiliaria, ficaria isento de algum imposto como o pis e cofins.

sem mais, obrigado..

agradeço.

Boa noite Jéssica,

Para obter as respostas que procura, nos informe qual o regime tributário adotado por esta empresa e quais (exatamente) são as atividades exploradas por ela.

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boa a tarde a todos

estou com o seguinte problema: Trabalho atualmente em uma construtora no Rio de Janeiro, começei a trablhar nela recentemente, e ocupei o cargo de um contador que pediu demissão da empresa; a empresa faz diversas construções com o sistema de Patrimonio de afetação, e pra cada obra é aberto uma empresa, mas o problema meu na realidade é o seguinte: No ano de 2010, esse contador apurou os impostos conforme dita a legislação do patrimonio de afetação, 6% sobre a receita do empreendimento mais a receita de aplicação financeira e mais as variações monetarias ativas, isso foi feito mensalmente; no final do ano no fechamento do balanço patrimonial, na apuração do resultado foi apresentado um lucro contabil e na apuração do lucro real ele fez da seguinte maneira: pegou o lucro apurado mais os custos e as despesas do empreendimento menos as receitas do empreendimentos, só que ele não incluiu a receita financeira, por ele não ter incluido a receita financeira ele apurou um resultado positivo com isso ele apurou o IRPJ e a CLLS, eu não concordo com isso; eu acho isso errado o resultado pra deveria ter sido zero na apuração do lucro real, ficando apenas os impostos recolhido durante os meses do ano. Eu queria que ver com vcs se estou errado ou não nesse meu julgamento.

Saulo, eu li todos as repostas desse tópico, mas ainda ficaram algumas dúvidas:

1) Os 6% para que opta pelo RET é pago sobre o valor total da venda do imóvel, ou apenas sobre o lucro?

2) No meu caso, que possuo uma pequena empresa e as incorporações são de baixo valor, se eu não optar pelo RET pagaria 5,93% de impostos? Por ser atividade comercial teria ICMS sobre a venda?

Boa Noite Senhores,

Sou de João Pessoa - PB,estou começando um novo empreendimento,que será no ramo da construção civil.Ainda não sei se irei construir para vender ou apenas construir para alugar.Vocês poderiam me auxiliar na abertura da minha construtora?Qual seria á opções que tenho?(Simples...Presumido...Real)?Preciso necessáriamente ter sócios?LTDA?

Agradeço muito!

Obrigado.

Caro Saulo:
Boa Tarde:

Depois de ter realizado uma incorporação como pessoa física, estou estudando para abrir uma Construtora e Incorporadora (cursando, inclusive, um MBA em Gestão Imobiliária e Construção Civil, mas infelizmente ele está apenas no início) e surgiram algumas dúvidas:

- A princípio, as atividades da empresa seriam: comprar lotes, empreitar a mão de obra e vender os imóveis. No caso, seria só incorporação, certo?

- Pelo que entendi, ao abrir tal empresa é certo optar em tributa-la pelo regime de Lucro Presumido e aderir ao RET ou ao PMCMV a fim de pagar menos impostos e maximizar o lucro líquido. Mas antes de aderir ao RET ou PMCMV como ela deve se caracterizaria? ME, LTDA., etc.?

- E se as atividades da empresa se estendessem para construção civil (de obras para terceiros) e projetos (daí sim seria obrigatório registro no CREA), que impostos incidiriam? Mudaria alguma coisa em relação ao quadro anterior?

Boa noite Giuliano,

Na mesma ordem aposta por você:

A construção (terceirazada ou não) de imóveis para venda quando ainda na planta, acabados ou não, carateriza a incorporação. Por uma questão de diminuição de custos é aconselhável que a incorporadora seja também a construtora, pois não tem lógica terceirizar a construção se a mesma empresa pode construir e promover a venda.


ME (Microempresa) EPP (Empresa de Pequeno Porte) são siglas que determinam apenas o porte da empresa, portanto não influenciam o regime tributário adotado, ou seja você pode ter uma empresa tributada pelo Lucro Presumido que é ME porque seu faturamento anual não ultrapassa R$ 3.600.000,00.
Os termos Limitada (Ltda) individual ou Sociedade Anonima S/A referem-se a condição constitutiva da empresa e a responsabilidade dos sócios implícita em cada caso, mas também não exercem qualquer influencia no sistema tributário em si. Para saber mais acerca do assunto recomendo a leitura do artigo Comparação entre sociedade limitada e sociedade anônima de autoria de Rachel Brambilla publicado no sitio Juris Way.


A empresa cuja atividade seja apenas a construção civil pode inclusive ser optante pelo Simples Nacional. Se construtora e enquanto incorporadora deverá optar pelo tributação na sistemática do Lucro Presumido ou Lucro Real. O simples fato de ser também construtora não altera a tributação da incorporadora.

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Saulo,

Li o que vc escreveu, mas ainda tenho dúvidas.

Tenho uma pequena construtora, optante pelo Simples Nacional, não registrada como incorporadora.

Compramos um terreno, construimos 4 casas e vendemos. Ou seja, fizamos uma incorporação, se estar prevista no contrato social.

Agora, ficamos sem saber ao certo sobre a incidência dos impostos, a base de cálculo, alíquotas, prazo, e obrigações acessórias.

Consultei alguns contadores, mas cada um fala coisas diferentes.

Você pode me ajudar?

Bom dia Julio

Art. 15. Não poderá recolher os tributos na forma do Simples Nacional a ME ou EPP: (Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, caput)

XXIV - que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis; (Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, inciso XIV) ( Resolução CGSN 94/2011 )

Uma vez impedida de permanecer no Simples Nacional esta empresa deverá (obrigatóriamente) solicitar por opção sua exclusão do Simples Nacional sob pena de ser excluída de oficio.

Consequentemente passa a adotar o regime tributário de Lucro Presumido ou Real. Promova pesquisa no banco de dados para saber mais acerca da tributação de incorporadoras. Se persistirem dúvidas torne a entrar em contato.

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Obrigado Saulo. Vou fazer a exclusão e passar a seguir a legislação pertinente ao lucro presumido. A dúvida é como farei com o condomínio(4 casas) que foi construido, sendo que uma já foi vendida este ano.

Respondendo ao Julio Cesar Santos Mulatinho (Saulo me corrija se eu estiver errado) vc pode como Construtora:

1) Comprar o Terreno;
2) Construir a casa;
3) Quando a casa estiver pronta vender a casa.

A incorporação se dá se vc vender a casa durante o processo de construção.

Qto ao Lucro Presumido x Simples Nacional, por exemplo no meu caso fazendo as contas vi q valia mais ficar no Lucro Presumido.

Bom dia Luis

A incorporação imobiliária é definida pelo artigo 28 da Lei 4591/1964 como sendo a atividade exercida com a finalidade de promover e realizar a construção, para alienação, total ou parcial, de edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

A Formalização da Incorporação Imobiliária se dá por meio do Instrumento de Incorporação Imobiliária que, registrado em cartório, permite que a empresa comercialize as unidades, provenientes de uma edificação, ainda em construção.

Constitui-se Unidade Imobiliária:
01 - O terreno adquirido para venda, com ou sem construção;

02 - Cada lote oriundo de desmembramento de terreno;

03 - Cada terreno decorrente de loteamento;

04 - Cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;

05 - O prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma.

Desmembramento (ato de dividir glebas em lotes)
É a subdivisão de uma gleba (área) em lotes para edificação, na qual seja aproveitado o sistema viário oficial local, isto é, não se abrem vias, ruas ou logradouro públicos nem se ampliam ou modificam os existentes, para que as edificações e os acessos a elas sejam factíveis.

Loteamento (ato de dividir terrenos em terrenos menores)
É a subdivisão de uma gleba (área) em lotes, destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos ou de ampliação, modificação ou prolongamento dos existentes.(Fonte: ITC Consultoria)

Nestes termos face ao disposto no Inciso XXIV Artigo 15º da Resolução CGSN 94/2011 a empresa pretendida pelo Julio tem impedida a opção pela sistemática do Simples Nacional. (vide item 01)

PS: Resposta editada com vistas a corrigir o lapso apontado na mensagem imediatamente abaixo

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Boa Tarde, Saulo

Não conseguir localizar o inciso citado (Inciso XXIV Artigo 5º da Resolução CGSN 94/2011).
Também não entendi o que quiz dizer com item 01 ''(vide item 01)''.

Boa tarde Julio

Desculpe, o Artigo é o 15º e não o 5º como inadvertidamente digitei.

Está impedida por não obedecer o disposto no item 01.
Item 01 - O terreno adquirido para venda, com ou sem construção;

Uma vez alertado para o lapso permito-me editar a resposta citada.

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Prezado Saulo

Entendi, porém a questão levantada pelo Luis, cerio, é outra.

Na verdade, entendo que a questão é sobre a definição de INCORPORAÇÃO.

Acho que o que ele defende que construir e depois vender não é, a princípio, incorporar.

Também tive essa dúvida durante as pesquisas, já que vi alguns colegas alegando isso nos diversos foruns e artigos sobre o assunto.

Concluí que se a empresa adquire um lote de terra, constroe um prédio para utilização em suas atividades, p. ex. para escritório, almoxarifado etc., e futuramente realiza a venda desse bem, não se configurara aí uma INCORPORAÇÃO. Estaríamos diante de VENDA DO ATIVO IMOBILIZADO.

Por outro lado, se a venda é feita "na planta", torna-se inquívoca a intenção, desde o início, da comercialização do bem, daí não haver dúvidas de se tratar de INCORPORAÇÃO.

A diferença parece ser tênue e creio que partindo da premissa de a venda ser feita após o habite-se, sempre poderá se alegar não tratar-se de INCORPORAÇÃO.

Tenho lá minhas dúvidas.

O que restaria aferir seria a intenção da empreitada. E "intenção" é coisa subjetiva. Quem poderia garantir que o construtor está construindo para comercializar ou se construiu para outra finalidade, tendo mudado de idéia a seguir?

Se a empresa optante pelo Simples contabiliza a obra no ativo imobilizado, e depois procede à alienação do bem, deverá oferecer à tributação toda a receita relativa à mesma, somente o valor agregado(o lucro) ou será que a transação não é tributável?

Como caracterizar a INCORPORAÇÃO ou VENDA DE BEM DO ATIVO IMOBILIZADO ou outra qualquer, para efeito de tributação (não somente contábil)?

São dúvidas que naturalmente as pessoas têm durante essa empreitada de firmar entendimento sobre essa matéria.

Boa noite Julio,

Conclusão irretocável, portanto idiscutivel.

Neste caso este imóvel deve ser classificado contabilmente no "Ativo Não Circulante - Imobilizado" da empresa e não como estoques de bens destinados a venda.

Quer dizer que se vendermos um bem do imobilizado estaria caracterizada a incorporação? Claro que não! Qualquer empresa pode vender todos os imobilizados que quiser ou puder sem necessariamente ser incorporadora, entretanto esta operação não se caracteriza como atividade de "construção e venda de imóveis", a carga tributária e a classificação/registro contábil também não será a mesma dos imóveis destinados a venda.

Vale dizer:
Trata-se de operação eventual e não habitual.

O entendimento que postei tem o respaldo em consultas efetuadas a ITC, IOB e ao fisco (Secretaria da RFB da 9ª Região Fiscal) o que não significa que você não possa ter ou que não hajam entendimentos diferentes.

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tenho umas duvidas quanto a incorporação de empresas, por exemplo:

trabalho em uma construtora, vamos fazer uma incorporação com outra empresa esta vai ceder o terreno e vamos construir, pergunto, faço esse trâmite no cartorio ou na junta comercial? tem algum modelo especifico? tem que adotar um outro nome para empresa devido essa incorporação?

De cara, te digo que vc terá que fazer a "afetação do imóvel" no Registro de Imóveis. Depois, de posse da documentação, na Receita Federal, o registro do empreendimento para que passe a ter o CNPJ específico (o mesmo radical com novo controle, se só tiver o 0001, passará a ser 0002). Para cada empreendimento deverá ser cadastrado um novo controle. Aí, vc poderá ter a contabilização de tudo à parte e o empreendimento estará mais seguro para os participantes, no caso de falência da empresa, já que não será alcançado pela mesma. Deixa o Saulo responder, qualquer coisa posso te passar as fontes pra vc pesquisar depois.

Bom dia Ismael,

Não se trata de incorporação de empresas, pois este ato implica em uma empresa ser incorporada a outra.

Se sua empresa vai construir o imóvel sobre o terreno de outra empresa que o colocará a venda, a incorporadora de fato é a dona do terreno, sua empresa será apenas a construtora.

Entretanto, se sua empresa terá participação neste negócio é imperativo que seja constituida uma sociedade em conta de participação (SCP) com vistas a legalizá-lo e deixá-lo transparente, mas nem assim sua empresa será incorporadora, pois

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. Lei 4591/ 1964 (eu grifei)

Notas
- A afetação do imóvel e demais providências indicadas pelo Julio deverão ser promovidas pela incorporadora.

- Efetue pesquisa no banco de dados do forum acerca das Sociedades em Conta de Participação, estou certo de que obterá respostas a dúvidas que eventualmente tenha.

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Saulo, como ele diz que vai fazer uma incorporação, entendi que quem vai fazer a venda é a construtora. Acho que não está bem claro. mas se for esse o caso, como ficaria?

Boa tarde Julio

Mesmo que ele efetue a venda a incorporadora (neste caso) ainda é a empresa dona do terreno, pois lê-se na definição/conceito de incorporadora dado pelo lexto legal transcrito acima, que:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno(...) (eu grifei)

Em outras palavras:
Incorporador é a pessoa fisica ou juridica que embora não construa, venda o contrate a venda de frações ideais de terreno, ou seja,

sua empresa (dona do terreno) será considerada incorporadora mesmo que contrate uma outra para construir o imóvel e uma terceira para promover a venda.

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Desculpem possa ser que tenha me equivocado, a empresa que vai ser nossa parceira no empreendimento é quem possui o terreno, nos vamos entrar para construir, nessa caso de acordo com nosso nobre colega julio nos que iremos estar sendo incorporados por ela, porém como irei fazer a contabilidade, pq pela legislação da receita fereral referente a incorporação que possuo em mãos, tudo que for faturado dessa incorporação, teremos que pagar apenas 6% de impostos federais, a contabilidade dessa incorporação para tal empreendimento, deve ser feita como se fosse de uma empresa normal, correto! apenas teremos que definir quem vai fiscar responsavel pela contabilidade, é isso ?