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Ganho de Capital

ANDRE BASTOS

Andre Bastos

Iniciante DIVISÃO 2, Sócio(a) Gerente
há 16 anos Sábado | 9 fevereiro 2008 | 08:54

Prezados,,

minha esposa adquiriu um apartamento quando solteira em 1995(apartamento 1) por R$63000,00. Juntos demos entrada em um apartamento em maio de 2006(Valor R$ 296000,00)- apartamento 2- e ainda não o quitamos, o saldo devedor e mais do que R$153000,00. Vendemos oapartamento 1 por R$153000,00 em outubro de 2007. Poderiamos afirmair que não houve ganho capital? já que este valor será empregado em sua totalidade para adquirir o apartamento 2?

Na realidade, conversei com uma Procuradora da Republica, respoansável por este setor, e elea entende que não houve ganho capital. Estou na dúvida.

O apartamento 2 ainda não deveria ser considerado como meu, assim pois , ainda não foi escriturado e registrado em cartorio , o que desta forma, me isentaria de ganho capital.

Ou ainda: o apartamento 01 foi vendido por valor que será totalmente utilizado para compra do apartamento 2num prazo de 180 dias , conforme a lei.o que tambem me isentaria .

estamos corretos???? agradeço muito a ajuda........

Saulo Heusi
Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 16 anos Domingo | 10 fevereiro 2008 | 00:20

Boa noite André,

Bastante interessante este caso, vamos analisá-lo juntos, com base nas seguintes informações (corrija-me se estiver errado):

- Sua esposa é proprietária desde 1995 e tem declarado um apartamento (01) no valor de R$ 63.000,00.

- Vocês declaram (ou deveriam declarar) na Declaração de Bens da DIRPF 2007/2006 que em Maio/2006 adquiriam um apartamento no valor de R$ 296.000,00 e na de "Dividas e Ônus Reais" que devem R$ 153.000,00 (o valor é menor em 31/12/2006).

- O imóvel acima, denominado "Apartamento 02" ainda não foi escriturado a despeito de existir um contrato de compra e venda ou de financiamento com a imobiliária e incorporadora.

- Em Outubro de 2007 o Apartamento primeiro foi vendido por R$ 153.000,00.

- Em Outubro de 2007 a receita da venda do apartamento primeiro foi usada para aquisição do Apartamento 02.

Diante do exposto, discordo do parecer da pessoa consultada, haja vista que segundo a lei, vocês já possuíam outro apartamento (portanto não era o único imóvel) uma vez que em Maio/2006 já tinham adquirido o segundo apartamento fato consumado ao darem a entrada e assinarem o contrato de compra e venda.

O negócio efetuado nestes termos já foi informado a Receita Federal por vocês (DIRPF) e pela própria imobiliária ao entregar a DIMOB.

Considerando que hoje o saldo devedor deste apartamento é mais do que R$ 153.000,00 haja vista que o valor total era de R$ 296.000,00, (segundo sua informação), se pode afirmar que vocês já quitaram mais algumas parcelas no período, além da entrada já quitada em 2006, ou seja, também estas informações constam ou deverão constar da vossa DIRPF.

Pelo até então exposto, discordo porque é sabido que a isenção não se aplica nos casos em que o produto da venda do imóvel residencial for usado para quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de outro imóvel residencial já possuído pelo alienante.

E foi justamente isto que aconteceu. Vocês usaram o produto da venda do primeiro apartamento para quitar o segundo que já possuíam.

Ratificando este entendimento a Receita Federal em resposta à Pergunta 517 e seguintes, assim se pronunciou:

517 - Quais são as isenções relativas ao ganho de capital?

(...)

6 - A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.

Atenção:
No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação.

A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

No caso de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção de que trata este item aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.

Na hipótese de venda de mais de 1 (um) imóvel, estarão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.

Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção, observada as condições precedentes:

I - nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);

II - nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;

III - nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.

Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.

Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.

A isenção aplica-se, inclusive:
I - aos contratos de permuta de imóveis residenciais;
II - à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.

A isenção não se aplica, dentre outros:
I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;

II - à venda ou aquisição de terreno;

III - à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

Fonte: Lei nº 11.196, de 2005, art. 39; IN SRF nº 599, de 2005, art. 2º


...

ANDRE BASTOS

Andre Bastos

Iniciante DIVISÃO 2, Sócio(a) Gerente
há 16 anos Domingo | 10 fevereiro 2008 | 15:22

Saulo, Bom dia!!!! Muito obrigado por responder tão rapidamente a minha questão.

Em primeiro lugar, gostaria de informar que venho pagando parcelas desde maio de 2006 e a ultima parcela será em abril de 2009. Este ap 2 já foi declarado na DIRF 2006/2007.

As chaves foram pagas com dinheiro emprestado pela familia em maio de 2007 num valor total de R$138.000,00. As prestaçoes mensais são de cerca de R$3300,00 .

Recebemos o apartamento 2 somente em setembro de 2007 quando o habite-se saiu , portanto desde este mês , consideramos que houve a real e legal posse deste imóvel.

Fechamos contrato de compra e venda do apartamento 1 em 20 de outubro de 2007 . O contrato foi pago da seguinte forma:
1:R$3000,00 de sinal pagos pelo comprador no ato .
2:R$124000,00 pagos pela Porto Seguro consorcio imobiliario em 02 de fevereiro de 2008
3:R$26.000,00 por liberação de FGTS , a receber. Deverá sair nos proximos 15 dias.

Este dinheiro do ap 1 seria para pagar aos familiares e saldo das prestações.

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