Boa noite André,
Bastante interessante este caso, vamos analisá-lo juntos, com base nas seguintes informações (corrija-me se estiver errado):
- Sua esposa é proprietária desde 1995 e tem declarado um apartamento (01) no valor de R$ 63.000,00.
- Vocês declaram (ou deveriam declarar) na Declaração de Bens da DIRPF 2007/2006 que em Maio/2006 adquiriam um apartamento no valor de R$ 296.000,00 e na de "Dividas e Ônus Reais" que devem R$ 153.000,00 (o valor é menor em 31/12/2006).
- O imóvel acima, denominado "Apartamento 02" ainda não foi escriturado a despeito de existir um contrato de compra e venda ou de financiamento com a imobiliária e incorporadora.
- Em Outubro de 2007 o Apartamento primeiro foi vendido por R$ 153.000,00.
- Em Outubro de 2007 a receita da venda do apartamento primeiro foi usada para aquisição do Apartamento 02.
Diante do exposto, discordo do parecer da pessoa consultada, haja vista que segundo a lei, vocês já possuíam outro apartamento (portanto não era o único imóvel) uma vez que em Maio/2006 já tinham adquirido o segundo apartamento fato consumado ao darem a entrada e assinarem o contrato de compra e venda.
O negócio efetuado nestes termos já foi informado a Receita Federal por vocês (DIRPF) e pela própria imobiliária ao entregar a DIMOB.
Considerando que hoje o saldo devedor deste apartamento é mais do que R$ 153.000,00 haja vista que o valor total era de R$ 296.000,00, (segundo sua informação), se pode afirmar que vocês já quitaram mais algumas parcelas no período, além da entrada já quitada em 2006, ou seja, também estas informações constam ou deverão constar da vossa DIRPF.
Pelo até então exposto, discordo porque é sabido que a isenção não se aplica nos casos em que o produto da venda do imóvel residencial for usado para quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de outro imóvel residencial já possuído pelo alienante.
E foi justamente isto que aconteceu. Vocês usaram o produto da venda do primeiro apartamento para quitar o segundo que já possuíam.
Ratificando este entendimento a Receita Federal em resposta à Pergunta 517 e seguintes, assim se pronunciou:
517 - Quais são as isenções relativas ao ganho de capital?
(...)
6 - A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.
Atenção:
No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação.
A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
No caso de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção de que trata este item aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.
Na hipótese de venda de mais de 1 (um) imóvel, estarão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.
Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção, observada as condições precedentes:
I - nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);
II - nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;
III - nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.
Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.
Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.
A isenção aplica-se, inclusive:
I - aos contratos de permuta de imóveis residenciais;
II - à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.
A isenção não se aplica, dentre outros:
I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;
II - à venda ou aquisição de terreno;
III - à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.
Fonte: Lei nº 11.196, de 2005, art. 39; IN SRF nº 599, de 2005, art. 2º
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