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FÓRUM CONTÁBEIS

TRIBUTOS FEDERAIS

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Construtora e Incorporadora TRIBUTAÇÃO

Vitor Falcão

Prata DIVISÃO 1, Contador(a)
há 5 anos Quinta-Feira | 13 março 2014 | 08:34

Boa Tarde,

Uma construtora poderia se enquadrar no Simples Nacional e ser Tributada pelo ANEXO IV correto ? CNAE 4120-4/00

Agora, se um empresário resolve abrir uma empresa de construção civil e ele próprio entra com o dinheiro, divulga, constrói e vende os imoveis, (plano minha casa minha vida) ,não poderia apenas se enquadrar como Construtora e sim também como INCORPORADORA DE IMÓVEIS - CNAE 4110-7/00, ficando assim impedida de optar pelo Simples Nacional e somente pelo Lucro Presumido ou Real. Estou correto em minha afirmativa ou poderia sim se enquadrar no simples APENAS COMO CONSTRUTORA e exercer as funções descritas acima?
Eu poderia abrir uma empresa com os 02 CNAES acima ?

Outra duvida:
Caso ela seja Simples ou Lucro Presumido, a CPP seria 2% sobre a receita bruta? (conforme desoneração da folha de pagamento)
E quais os impostos DEVIDOS a construtora tributada pelo Lucro Presumido?

Desde já agradeço.

Aparecida Mota

Ouro DIVISÃO 2, Consultor(a) Contabilidade
há 5 anos Quinta-Feira | 13 março 2014 | 20:21

A atividade da construtora, conforme podemos verificar na descrição de seu CNAE restringe-se a prestação de serviços, seja somente com mão de obra ou mesmo fornecimento de material + mão de obra, mas é uma prestadora de serviços. Para a atividade e venda de imóveis, e no caso a incorporação, que seria a união de todos os elementos, terreno, materiais, recursos financeiros, etc, é necessário ser incorporadora e neste caso optar pelo Lucro Presumido ou Real como mencionou. A desoneração da folha é somente para a atividade da Construtora, não se aplica a Incorporadora. Sempre deve-se levar em conta a origem da Receita. Se a Receita da empresa veio da prestação de serviços da construtora haverá a desoneração, caso a Receita veio da venda de imóveis não haverá a desoneração.

Consultoria em Contabilidade Imobiliária
aparecidamota.8@hotmail.com

Vitor Falcão

Prata DIVISÃO 1, Contador(a)
há 5 anos Sexta-Feira | 14 março 2014 | 17:25

Aparecida, Obrigado pela resposta.

Só mais uma dúvida, uma empresa, PODE TER as duas atividades , (construtora e incorporadora) no mesmo CNPJ? ou tem alguma lei que impeça isso ?

Aparecida Mota

Ouro DIVISÃO 2, Consultor(a) Contabilidade
há 5 anos Sábado | 15 março 2014 | 14:48

Sim, pode ter as duas atividades e receitas das duas atividades. Para o pagamento dos impostos deve-se segregar as receitas e depois de definidas podem ser somadas e pagas em uma única guia, para cada código.

Consultoria em Contabilidade Imobiliária
aparecidamota.8@hotmail.com

Rafael Teske

Bronze DIVISÃO 5, Auxiliar Contabilidade
há 5 anos Terça-Feira | 8 abril 2014 | 09:47

Aparecida.

Acredito que você possa me ajudar, pois percebi que você entende do assunto.

Estou com duvidas referente a tributação na incorporação. Se uma incorporadora tiver uma receita de 100.000 como é feito o calculo dos impostos qual é a porcentagem para base de calculo e qual a porcentagem dos impostos pis, cofins, CSLL e IRPJ ?


fico grato se puder tirar essas duvidas para mim.

Aparecida Mota

Ouro DIVISÃO 2, Consultor(a) Contabilidade
há 5 anos Terça-Feira | 8 abril 2014 | 12:50

No caso de Receita de Incorporação de Imóveis, ou seja, construção para venda, são os seguintes percentuais para o Lucro Presumido, visto que essa atividade não poderá optar pelo Simples.
irpj: 8% x 15%=1,2 darf= 2089
csll; 12% x 9% = 1,08 darf= 2372
pis: 0,65 % darf= 8109
cofins: 3,00% darf= 2172
Total de Tributos - 5,93% -
Não cabe o pagamento de ISS na incorporação - conforme já determinou o STF por não haver prestação de serviços para terceiros - o que é devido no caso da construtora.

Consultoria em Contabilidade Imobiliária
aparecidamota.8@hotmail.com

Rafael Teske

Bronze DIVISÃO 5, Auxiliar Contabilidade
há 5 anos Quarta-Feira | 9 abril 2014 | 14:57

Aparecida

muito obrigado por ter respondido a minha duvida, mas agora surgiu outra duvida.

Os impostos na Incorporação são pagos conforme o andamento da construção ou somente na venda dos apartamentos?

Aparecida Mota

Ouro DIVISÃO 2, Consultor(a) Contabilidade
há 5 anos Quarta-Feira | 9 abril 2014 | 20:14

Os impostos serão pagos de acordo com a escolha do regime: competência ou caixa - se for competência, sempre que foi emitido um documento de venda, seja contrato ou escritura, os tributos deverão ser pagos no valor total declarado nestes documentos, mesmo que não tenham sido recebidos - Se for regime de caixa conforme os valores forem sendo recebidos, seja integral ou parcelado, serão recolhidos os respectivos tributos.
As empresas que só vendem à vista escolhem a opção regime de competência, quando se vende à prazo, a escolha é regime de caixa.

Consultoria em Contabilidade Imobiliária
aparecidamota.8@hotmail.com

Rafael Teske

Bronze DIVISÃO 5, Auxiliar Contabilidade
há 5 anos Quinta-Feira | 10 abril 2014 | 07:46

Aparecida

no caso se a incorporadora tiver 10 apartamentos e 5 são à vista e outros 5 são à prazo eu poderia tributar 5 com regime de caixa ( conforme valor da venda à vista) e outros 5 como regime competência ( conforme recebimento da parcela)?

Aparecida Mota

Ouro DIVISÃO 2, Consultor(a) Contabilidade
há 5 anos Quinta-Feira | 10 abril 2014 | 20:07

A opção será feita no início de cada ano, ou na abertura da empresa e será irretratável para o referido ano, sendo possível apenas um regime para todas as receitas auferidas.
Regime de competência - tributos são pagos pelo valor total dos documentos emitidos, independente do recebimento.
Regime de caixa - tributos são pagos de acordo com o dinheiro que entra no caixa. Ex: vende-se uma casa por 100.000,00 e recebe somente 10.000,00 - declara-se o valor da venda, e o valor da entrada no caixa e paga-se os tributos somente pelo valor efetivamente recebido, no caso sobre os 10.000,00.

Consultoria em Contabilidade Imobiliária
aparecidamota.8@hotmail.com

Juscicleia

Bronze DIVISÃO 5, Auxiliar Escrita Fiscal
há 5 anos Segunda-Feira | 5 maio 2014 | 16:53

Boa tarde,

Li alguns tópicos e fiquei na duvida, se no caso eu abrir uma incorporadora, compra de terrenos e construção de casas
para vender, não sendo casas de condomínio nem prédios, eu irei pagar o IR adicional?
não poderei tb aderir ao Ret? Caso as casas que construir quando for vender pelo Minha Casa Minha Vida qual beneficio
terei? agradeço pois estou muito confusa.

Juscicleia.

Paulo Queiroz Fernandes Junior

Prata DIVISÃO 2, Contador(a)
há 4 anos Segunda-Feira | 13 abril 2015 | 20:28

Boa noite Aparecida Mota. dei uma lida nas respostas dadas aos meus colegas o que já me ajudou bastante, porem Gostaria de saber onde e de que forma posso optar pelo regime de caixa ou competência? e quais as obrigações mensais e anuais em relação as declarações a serem apresentadas.

Aparecida Mota

Ouro DIVISÃO 2, Consultor(a) Contabilidade
há 4 anos Quinta-Feira | 16 abril 2015 | 22:06

A opção pelo regime de tributação, lucro presumido ou real, será manifestada com o pagamento da primeira ou única quota do imposto devido correspondente ao primeiro período de apuração de cada ano-calendário. A pessoa jurídica que iniciar atividades a partir do segundo trimestre manifestará a opção com o pagamento da primeira ou única quota do imposto devido relativa ao período de apuração do início de atividade. A opção escolhida será irretratável para o referido ano-calendário, podendo ser trocada somente no próximo ano.

Consultoria em Contabilidade Imobiliária
aparecidamota.8@hotmail.com

Junior Siqueira

Iniciante DIVISÃO 1, Contador(a)
há 4 anos Sexta-Feira | 8 maio 2015 | 11:16

bom dia aparecida

no caso da incorporadora, tenho um terreno em nome da empresa que dÁ pra construir 3 casas, faÇo a venda dessas casas
como faÇo o pagamento do imposto, a base seria o valor total da venda de cada casa, ou deduziria os valores do terreno,
material/mÃo de obra, para fazer o recolhimento sÓ do lucro?

grato, desde agradeÇo.
junior

Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 4 anos Sexta-Feira | 8 maio 2015 | 16:17

Boa tarde João,

Exatamente!

Se a empresa vai promover incorporações sobre este terreno é imprescindível que o terreno seja dela.

...

Alexsander Lando

Iniciante DIVISÃO 1, Engenheiro(a) Eletricista
há 4 anos Quinta-Feira | 14 maio 2015 | 10:45

Bom dia, quanto ao IR da incorporação. É pago somente sobre o lucro? Se um apartamento custou R$ 100 mil e vendi por R$ 130 mil, pago imposto sobre os R$ 30 mil? E depois disso posso transferir o lucro para pessoa física sem nova tributação?

Obrigado.

Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 4 anos Terça-Feira | 23 junho 2015 | 07:10

Bom dia Alesander

No caso de incorporadoras a tributação incide sobre as receitas decorrentes da exploração de suas atividades e não apenas sobre o lucro. Incidiria sobre este se o imóvel fizesse parte do Imobilizado da empresa, mas neste caso faz parte dos estoques, logo você deve oferecer a tributação os R$ 130.000,00.

A distribuição de lucros é isenta do IR e do INSS, entretanto tenha em conta que se esta for em valores superiores aos percentuais de presunção já diminuídos de todos os impostos e contribuições que a empresa esteja sujeita, ensejará a obrigatoriedade da Escrituração Contábil Digital - ECD

...

Josi

Bronze DIVISÃO 3, Não Informado
há 3 anos Quinta-Feira | 22 outubro 2015 | 09:19

Bom dia. Saulo
Supondo que o imóvel citado acima vendido por R$ 130.000,00, já tendo pago os tributos que nossa colega Aparecida Mota citou , irei no final do ano distribuir os lucros e farei esse lançamento na declaração de PF do sócio, referente aos R$ 30.000,00 de lucros na venda do imóvel, novamente ele será tributado na pessoa física?
Tenha um ótimo dia.

Desde já agradeço.

Anderson Aredes

Prata DIVISÃO 2, Técnico Contabilidade
há 3 anos Sexta-Feira | 23 outubro 2015 | 11:42

Busco uma orientação, no caso de uma empresa incorporadora que esta construindo e passa meses sem realizar venda e depois de 8 meses começa a vender as unidades construídas, pelo que entendi pagará impostos federais somente ao realizar a venda, nos 8 meses em que estava construindo não terá impostos a pagar (exceto trabalhista).

Aparecida Mota

Ouro DIVISÃO 2, Consultor(a) Contabilidade
há 3 anos Sexta-Feira | 23 outubro 2015 | 20:49

Por regime de competência - haverá pagamento de tributos sempre que houver a venda, sobre o valor venal, independentemente de ter recebimento total, parcial ou nem haver o recebimento no momento da venda. Se for regime de caixa, haverá o pagamento dos tributos sempre que houver recebimentos (entradas no caixa).

Consultoria em Contabilidade Imobiliária
aparecidamota.8@hotmail.com

Josi

Bronze DIVISÃO 3, Não Informado
há 3 anos Segunda-Feira | 26 outubro 2015 | 10:49

Alguém poderia me ajudar?
Supondo que o imóvel citado acima vendido por R$ 130.000,00, já tendo pago os tributos que nossa colega Aparecida Mota citou , irei no final do ano distribuir os lucros e farei esse lançamento na declaração de PF do sócio, referente aos R$ 30.000,00 de lucros na venda do imóvel, novamente ele será tributado na pessoa física?

Aparecida tenho lançado somente as despesas com materiais de construção, a mão de obra dos pedreiros , engenheiros, impostos nos casos de compra dos terreno como o ITBI, como não há ainda a venda de imóveis a empresa tem dado prejuízo, pois está operando somente com o seu Capital Social integralizado. A empresa opera por "competencia", Acho que é o mesmo caso que o Anderson citou a cima. Somente depois de começar a vender é que a empresa terá que pagar os impostos, mas não seria sobre o valor total da venda, pois os valores venais dos terrenos são em torno de R$ 10.000,00.

Att.

Josi

Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 3 anos Segunda-Feira | 26 outubro 2015 | 11:31

Bom dia Josi

A distribuição de lucros - desde que comprovados contabilmente ou obedecidos os percentuais de presunção - é isenta do imposto de renda e das contribuições previdenciárias.

Entretanto deve se obedecidas também as demais regras para distribuição, tais como os percentuais de participação de cada sócio no capital da empresa, a existência de disponibilidades, a inexistência de débitos junto a Receita Federal, Procuradoria e Previdência Social, etc.

...

Josi

Bronze DIVISÃO 3, Não Informado
há 3 anos Segunda-Feira | 26 outubro 2015 | 12:00

Ótimo. Saulo muito obrigada, quanto a empresa ela está ok, em relação aos tributos e contribuições, porem no ano passado depois de termos fechamos o balanço dessa incorporadora e, chegada a hora de fazer a DIRPF o sócio ligou no escritório pois precisava lançar os lucros da PJ em sua declaração e um outro contador disse que ele só poderia distribuir o valor de R$ 26.816,55 o que fosse acima disso seria tributado e, ele fez dessa forma.
E teve uma fortuna de imposto a pagar, já que todo o lucro que ele teve na PJ foi tributado na PF, (novamente), achei estranho esse fato que caracteriza bi tributação, por isso achei melhor pesquisar, e pesquisando aqui encontrei a IN 93/1997, (IN da RFB nº 1.420/2013), que deverá estar previsto no contrato social, conforme consta no art. 204º da Lei nº 6.404/1976, dentre outras se não me engano com comentário seu respondendo pra alguém, e isso me está ajudando muito, estou lendo para poder passar ao cliente e a esse contador.

Muito obrigada
São pessoas como você que fazem, a diferença no mundo, é lógico como muitos outros aqui.

Eternamente grata.

Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 3 anos Segunda-Feira | 26 outubro 2015 | 14:03

Boa tarde Josi,

Realmente ele não foi bem assessorado pelo dito contador que acabou prejudicando-o ao invés de ajudá-lo.

Além da legislação citada por você, veja o que diz o próprio Regulamento do Imposto de Renda - Decreto 3000/1999:

Art. 39. Não entrarão no cômputo do rendimento bruto:

XXIX - os lucros ou dividendos calculados com base nos resultados apurados a partir do mês de janeiro de 1996, pagos ou creditados pelas pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real, presumido ou arbitrado (Lei nº 9.249, de 1995, art. 10);


E no menu "Ajuda" da DIRPF 2015 acerca dos "Rendimentos Isentos e não tributáveis":

Linha 05 - Lucros e Dividendos recebidos pelo Titular ou Dependentes

Informe o valor correspondente a lucros e dividendos apurados em 1993 por pessoa jurídica tributada com base no lucro real e os apurados a partir de 1º de janeiro de 1996, distribuídos em 2014 a titular, sócio ou acionista de pessoa jurídica submetida ao regime de tributação pelo lucro real, presumido ou arbitrado.


Veja com a Receita Federal a possibilidade deste contribuinte retificar a DIRPF e incluir tais rendimentos na ficha correta. Se isto for possível ele deve pedir a restituição dos valores já pagos via PerDComp (uma para cada pagamento indevido).

A DIRF fará prova de que tais rendimentos são isentos por se tratar de distribuição de lucros.

...

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