Tributação Incorporadora

Boa tarde colegas;

Li e reli todos os tópicos referentes a tributação de uma empresa construtora e incorporadora pelo Lucro Presumido com base no Regime de Caixa, porém, estou com uma situação bastante especifica e não encontrei tópico com a mesma dúvida, para que eu pudesse sanar a minha,

O fato ocorre que, temos um cliente Incorporadora, pagando seus tributos através do Regime de Caixa,
há cerca de 3 meses estamos com uma dúvida, na qual fizemos consulta ao ITC e também consulta junto a Receita Federal, no qual ainda não foi respondida, acontece que por falta de termos um embasamento legal, ou algo que sanasse a nossa dúvida por completo, o escritório onde trabalho resolveu assumir juros e multa sobre a guia em atraso se ela vier a existir.

Segue então a dúvida:

A Incorporadora permutou um apartamento de seu estoque por um terreno de pessoa física, onde:
- O Valor do apartamento é de R$ 120.000,00;
- O Valor do terreno é de R$ 170.000,00;
Então a pessoa jurídica teve de retornar o valor de R$ 50.000,00 para a pessoa física;

Verificamos a IN nº 107/88 da RFB sobre a consideração de permuta;
Este terreno adquirido através da permuta será futura obra de novo conjunto residencial, para posterior venda;

Então vamos as dúvidas:

1º - Qual valor a Pessoa Jurídica deva considerar como Receita? Considerando que ela não tenha recebido nenhum valor, e sim deu como valor de troca.
2º - Em qual momento deve-se considerar a receita? No ato do contrato, na escritura da permuta, na averbação do registro de imóveis?
3º - Quais impostos e alíquotas deverá recolher sobre a Receita Bruta?

O ITC nos respondeu que a tributação seria 0,00 (zero), já que não houve valor recebido e que aconteceria somente esta tributação no momento que o terreno comprado se transformasse, então assim, haveria a tributação das vendas deste terreno que compensariam o valor não tributado deste apartamento permutado, eu acredito que mesmo não recendo valor algum a empresa vendeu o imóvel recebendo por ele parte de um terreno com valor maior e por isso teve de ainda voltar valor a pessoa física, mas que deva tributar pelo valor do apartamento, ainda assim, nos gera muita confusão.


Colegas, agradeço imensamente qualquer auxílio para esclarecer a dúvida aqui postada,

Muito obrigada e um ótimo resto de semana à todos.

Bom dia Laís

Ainda que com atraso - uma vez que não havia legislação especifica para permutas de pessoas jurídicas tributadas pelo Lucro Presumido - a Receita Federal publicou no dia 05 do corrente mês e ano o Parecer Normativo Cosit 09/2014 .

Quero crer que ele irá dirimir a maioria de suas dúvidas.

...

Sr. Saulo Heusi, bom dia;

Obrigada pelo auxílio;

Mas, gostaria de pedir a opinião do Sr. nesta instrução normativa diz que, a receita bruta para ser tributada, será do imóvel que recebi;
Ou seja, vou tributar pelo valor do terreno que é de R$ 170.000,00, e não pelo valor do imóvel que entreguei.

Agora vamos ver se o sr. concorda,
Este terreno a incorporadora irá construir novo prédio, e vender novos apartamentos;
Na venda destes apartamentos irá também tributas.
O sr. não crê, que tributando o terreno que fiz a permuta, mais os apartamentos construídos futuramente sobre ele, irá 'bitributar' este imóvel?

Fico no aguardo;
Muito obrigada pelo envio do parecer.

Boa tarde Laís

Lê-se no citado Parecer Normativo que:

5. Cabe consignar que não há dúvidas quanto ao fato de que as operações de permuta, de acordo com o art. 533 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), a seguir transcrito, estão adstritas às mesmas disposições relativas à compra e venda (...)

7. Se a permuta se equipara à compra e venda e se a receita bruta compreende o produto da venda nas operações de conta própria, claro está que o valor do imóvel que a pessoa jurídica que explora atividades imobiliárias recebe em permuta compõe sua receita bruta e, por conseguinte, a apuração da base de cálculo do IRPJ, da CSLL, do PIS e da COFINS

Vale dizer que para Receita Federal você está vendendo imóvel permutado, logo o valor neste caso será considerado como receita bruta.

O RIR/1999 assim determina em seu Artigo 224º
"Art.224. A receita bruta das vendas e serviços compreende o produto da venda de bens nas operações de conta própria, o preço dos serviços prestados e o resultado auferido nas operações de conta alheia (Lei nº 8.981, de 1995, art. 31). (eu grifei)

Nestes termos só será tributada sua receita bruta decorrente da permuta/venda. O que você vendeu/permutou foi um apartamento no valor de R$ 120.000,00 e não R$ 170.000,00 os R$ 50.000,00 dados em torna não é receita sua e sim investimento

Nota:
Agora a parte "ruim"...
em consulta ao ITC obtive hoje a seguinte resposta: O momento para incidência dos tributos federais será o momento da contratação da permuta.

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Saulo Heusi, bom dia;

Muito obrigada pelo esclarecimento;
Uma ótima semana ao sr.

Prezado Saulo,
Gostaria de merecer a sua atenção no seguinte assunto...

Eu li no site de uma conceituada empresa de consultoria contábil que "As pessoas jurídicas que exploram atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados a venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido relativo às unidades imobiliárias vendidas (RIR/1999, art. 227)"

Perguntas:

1 - Isso significa dizer estas PJ's (lucro presumido) estariam necessariamente obrigadas a recolher seus tributos pelo regime de caixa?
2 - Quando é feita a opção pelo regime de caixa (lucro presumido), seria em janeiro? Esta opção tem que ser informada à RFB?
3 - No caso destas empresas que tem escrituração contábil normal, optando pelo regime de caixa estariam também obrigadas a manter o livro caixa?

Perdoe pela quantidade de perguntas, mas desde já agradeço.

Abraço,

Boa noite Geraldo.

O regime adotado deverá/poderá ser o de competência, entretanto as receitas devem ser reconhecidas apenas quando auferidas.

Nem poderia ser diferente, imagine você vender um apartamento para ser pago em quarenta anos e ter de reconhecer a receita total e oferecê-la a tributação quando da assinatura do contrato de venda!

Nestes termos (repito) permaneça no regime de competência e tribute as receitas só quando efetivamente forem recebidas.

Nota
Com a adoção do IFRS as incorporadoras passarão a reconhecer suas receitas pelo método denominado POC (Percentage of Completion) conforme orientação do CPC 17 (Contratos de Construção). Nestes termos a regra geral é que se reconheça as receitas na mesma proporção em que os trabalhos forem executados no período.

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Prezado Saulo,
muito obrigado pela resposta!

Entendi bem os seus esclarecimentos, mas restou uma dúvida porque no meu caso, os recebimentos estão com valores e datas diferentes dos estabelecidos no contrato de compra e venda.
Mesmo assim você entende que somente devo oferecer à tributação o que foi efetivamente recebido?

Bom dia Geraldo,

As receitas auferidas no ano de 2014 (caso você ainda não esteja obrigado as normas internacionais de contabilidade) devem ser reconhecidas e oferecidas a tributação no mês do efetivo recebimento.

A partir de 01/01/2015 a adoção do IFRS será obrigatório e você deverá obedecer o CPC 17 Resolução CFC 1411/2012 que trata dos Contratos de Construção e a regra geral determiuna que se reconheça as receitas na mesma proporção em que os trabalhos forem executados no período.

Nota
A opção pelas alterações trazidas pela Lei 12973/2014 deverá ser assinalada na DCTF de 08/2014 ou (no mais tardar) na DCTF de 12/2014.

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Prezado Saulo,

Muito obrigado pelas informações, foram de muita valia.

Tenha uma ótima semana!

Bom dia Saulo, lendo sua ultima postagem acima, descrita.
"A partir de 01/01/2015 a adoção do IFRS será obrigatório e você deverá obedecer o CPC 17 Resolução CFC 1411/2012 que trata dos Contratos de Construção e a regra geral determina que se reconheça as receitas na mesma proporção em que os trabalhos forem executados no período."

Pergunta.
uma construtora/incorporadora, construindo imóveis para venda, sem contrato de construção, pois constrói com recursos próprios deve levar a tributação no momento do recebimento de suas vendas tanto pelo RET como Presumido ou deve ser tributado mês a mês conforme andamento das construções?

Boa Tarde!

Quanto a tributação no lucro presumido da atividade de incorporadora sem opção ao RET, sob regime de competência tenho a seguinte duvida:
A obra iniciou em 2014 encerrando no mesmo ano a construção;
A incorporadora recebeu em outubro/2014 valor de 10.000,00 de entrada e o restante foi financiado pela CEF;
Sendo os 10.000,00 recebido em 2014 e o restante que foi financiado recebeu em março/2015;
A documentação de registro e escritura saiu em 2015.
Em qual data era devido os impostos ? 2014 ou 2015?

Obrigado.