Pessoa física Equiparada Jurídica - Loteamento

Bom dia Anne,

Devo-lhe desculpas por não ter correspondido às suas expectativas, o que me valeu a avaliação "abaixo da média", vou me corrigir e desta feita tentar ser mais explícito.

Se sua dúvida se atém unicamente a movimentação do Capital Social, vamos analisar juntos as providências tomadas desde que se constituiu a empresa.

Conforme dito por você, " por se tratar de PF equiparada, as terras saíram da declaração da PF ao valor declarado, deu-se entrada na PJ das terras no Ativo e no Capital no Passivo". Na prática o registro contabil do fato ficaria assim:

D - Estoques - Imóveis para Venda (AC)
C - Capital Social Integralizado (PL)

Note que a despeito de o Capital Social ter sido integralizado com a entrega de imóveis, estes não devem ser classificados no Ativo Permanente por haver a intenção da venda, ou seja, são imóveis para comercialização, portanto, devem ser classificados no Ativo Circulante (Estoques) ou em conta própria, no Realizável a Longo Prazo.

Na medida em que se realizam gastos com a manutenção, benfeitorias e outros ligados a comercialização dos mesmos, devem ser contabilmente reconhecidos como custos diretos e indiretos, e podem ser lançados na conta de "Estoques" (individualizados) se assim preferir. Afora estes, as despesas serão registradas em contas próprias nas Contas de Resultados. Até aqui, como você mesma afirma, você sabe e está agindo corretamente.

A partir do instante em que você realiza a venda, o registro contábil não envolve o Capital Social como você imagina, envolverá, conforme o caso:

Vendas a Vista
D - Bancos Conta Movimento (AC)
C - Receitas de Venda de Imóveis (CR)

Vendas a Prazo
D - Promitentes Compradores (AC)
C - Receitas de Venda de Imóveis (CR)

D - Bancos Conta Movimento (AC)
C - Promitentes Compradores (AC)

No final do período você deverá apurar os custos e dar baixa dos imóveis vendidos, simplesmente levando-os a débito da conta "Custos dos Imóveis Vendidos" nas Contas de Resultado e a crédito da conta "Estoques - Imóveis para Venda" no Ativo Circulante, na prática;

D - Custos do Imóveis Vendidos (CR)
C - Estoques - Imóveis para Venda (AC)

Uma vez apurados os custos, resta-nos promover a apuração dos resultados propriamente ditos, que nos indicará os lucros ou prejuízos apurados no período.

Note que desde sua formação, a conta Capital Social não se alterou. As contas do Ativo - "Bancos Conta Movimento" e "Estoques - Imóveis para Venda", e as do Passivo - "Capital Social Integralizado" e "Lucros ou Prejuízos", comporão o Balanço Patrimonial levantado no período.

Uma vez que todos os imóveis tenham sido vendidos, os custos apurados e as despesas reconhecidas, restarão apenas o dinheiro no banco, o capital social e os lucros ou prejuízos acumulados. Promova então a baixa da empresa "devolvendo o numerário" ao titular.

É como se ele (Pessoa Física) tivesse vendido os imóveis e pago os custos e as despesas, "sobraria" o lucro eventualmente apurado nas transações.

Nota
Naturalmente o raciocínio de acima foi desenvolvido e demonstrado de forma simplista. Isto porque levei em conta o fato de você ter dito que já o conhece e também a desnecessária alusão à detalhes que não entram no mérito da questão, tais como, Fornecedores, Contas a Pagar, forma de tributação etc.

Por se tratar de imóveis, portanto não muitos, é aconselhável que você controle o Estoque de maneira individualizada, ou seja, através de fichas nas quais você possa anotar os custos diretos e indiretos de cada um. Desta maneira a apuração dos custos ficará bem mais fácil e a "transferência" destes para o Resultado por ocasião da venda, se dará de maneira rápida e transparente.

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Oi, Saulo!
É bem isto que eu queria ter certeza, mto obrigada.
è que não era bem a minha área, mas fui digamos intimada a fazer de emergência essa contabilidade, antes de se tornar loteamento definitivo já vinha controlando em fichas, devidos os acréscimos ao bem(custos). E andei lendo muito sobre o assunto, e todos ficava com uma resposta vaga da finalização (encerramento) da empresa. Num livro encontrei o seguinte: a cada perído o valor do capital será igual ao seu estoque!????
Fiquei com isto na cabeça!!!! como???? Pois nem na legislação tem uma explicação coerente como fazer, nem o próprio fiscal da receita federal, sabia me dizer certo como abrir a empresa equiparada, como que era esse CNPJ "específico"!. Imaguine . como eu me encontrava confusa....e como o prazo de 60 dias, para que o cliente não fosse notificado!
Bom agora realmente fico mais tranquila. Obrigada.

Ola amigos, muito boa explicação, gostaria de aproveitar e pedir mais informações quanto ao assunto. Estou com um loteamento de um cliente e ele quer que cuide mas nao tenho experiência no assunto.

A duvida que gostaria de esclarecer nesse momento seria qto a contabilização das vendas a prazo. Como vou tratar os juros recebidos nas prestações. No meu caso as prestações possuem uma correção mensal de acordo com o INCC. Sendo entao que todo mes sofrerá alteração.

E no ato da benfeitoria feita no loteamento por exemplo a energia elétrica do mesmo, nesse caso
D - Despesas (CR)
C - Caixa, Banco

Desde ja agradeço a atencao de todos...

Bom dia Vinicius,

Os juros cobrados nas parcelas (prestações) são juros ativos, portanto devem ser tratados como Receita Financeira.

As benfeitorias devem integrar (agregar) o custo dos lotes, ou seja, não devem ser tratadas como despesas, haja vista que contribuem para sua valorização.

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Bom dia, gostaria de saber quanto a venda de Ativo Imobilizado de uma passoa juridica, pois uma empresa vendeu parte do seu terreno como devo lançar essa baixa e principalmente qual o imposto que deve ser pago com essa venda no ambito governamental,digo Federais e quais as alíquotas.Estou muito confusa, devo lançar como Receita Não Operacional e pagar normalmente os impostos COFINS,PIS,IRPJ E CSSL as alíquotas são as mesmas e os prazos também, iguais aos de um faturamento?Desde já agradeço a atenção.

Prezada Helen,

Esta operação de venda caracteriza uma Receita não Operacional, caso a empresa em questão não tenha como atividade principal a comercialização de terrenos ou lotes, conforme a legislação.
Quanto aos lançamentos serão da seguinte forma:

Pela venda:
D - Clientes / Banco (AC)
C - Receita com Vendas Ativo Imobilizado (CR)

Pela baixa:
D - Custo c/ Alienação de Bens (CR)
C - Terrenos (AP)

Os impostos que incidem na operação, caso haja ganho de capital (valor de venda maior que o custo de aquisição) serão:

IRPJ - 15% sobre o ganho apurado no programa.
CSLL - 9% sobre o ganho apurado no programa. (PESSOA JURÍDICA). Se for física só terá o IR.

OBS.: você só pagará os impostos acima caso haja o ganho de capital, apurado naquele programinha da Receita Federal.

Att.

Ricardo

Obrigada! mas vc poderia me dizer qual é esse programa?
São dois programas? 1 de IRPJ e outro CSSL, qual o programa que vc falou que devo fazer esses cálculos e qual o vencimento desses impostos?Vc pode me ajudar?

O programa é o DIPJ. Nele você informará o IR e a CSL.
O vencimento é de acordo com o regime de apuração que sua empresa está enquadrada.
Se for presumido, por exemplo, e vc tenha escolhido a purçaão trimestral, eles vencem em 30/04, 31/07, 31/10 e 31/01 do ano seguinte.


Espero ter contribuído.

Qualquer dúvida, é só perguntar.
Não se esqueça de presquisar antes ok?

Att.
Ricardo.

Boa Tarde Saulo !!!

tenho um cliente que fez um contrato de loteamento com uma empresa, a empresa fará todas as bem feitorias e deixará os terrenos prontos para serem vendidos e meu cliente colocou no contrato que pagará a empresa com lotes e a empresa também fará as vendas dos terrenos do loteamento.

está certo ? ou tem algo que foi feito da maneira errada ? e como deve ser informada a venda dos lotes ?
não sei muito sobre este assunto se puder me ajudar

at.

Daniel Macedo

Boa dia Daniel,

Se este cliente for pessoa física estará automaticamente equiparado a Pessoa Jurídica e deverá abrir uma empresa individual como vistas a obedecer a legislação atinente ao assunto.

Uma vez Pessoa Jurídica toda a negociação deverá ser registrada contabilmente com base no Contrato firmado com a incorporadora.

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bom dia saulo!!!

o meu cliente me disse que fez um contrato de doação para empresa que fará o loteamento com seção de direitos, está certo ?
tem alguma possibilidade de ser feito um loteamento sem ter que abrir uma empresa ?
se a pessoa fisica então tem que abrir uma empresa, qual será a forma de tributação desta empresa e qual será o objetivo comercial da mesma? e como a pessoa fisica deve declarar a venda dos terrenos no IRPF, e como fica a questão dos terrenos que ela irá passar para empresa que fará o loteamento?

se puder me ajudar ficarei grato !!!

at.

Daniel Macedo

Tenho uma grande duvida quanto a este assunto. Estou com um loteamento e estou iniciando a contabilidade, mas com um outro enfoque que nao tenho certeza se está correto:

a) Ao vender o lote á vista:
Banco conta movimento (AC)
a Receitas de Vendas de Imoveis (CR)

Custo de Imoveis vendidos
a Estoque de Imoveis para Venda
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Ao vender o lote a prazo:
Promitentes compradores (AC)
a Receitas de vEndas de Imoveis (Passivo Diferido)

Ao receber o valor da prestaçao:
Bancos conta movimento (AC)
a Receitas de Vendas de Imoveis (CR)
Neste caso o valor está incluido os juros, que será tributado incluido no valor recebido.

Custo de Imoveis vEndidos (CR)
a Estoques de Imoveis para venda (AC)
Neste caso o valor é 1/avos do custo contabilizado, ou seja, o custo de cada prestaçao.

Receitas de Vendas de Imoveis (Ativo Diferido)
a Promitentes compradores (AC)
Neste caso o valor é 1/avos do valor de cada parcela
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Assim, os lucros vao surgindo conforme as prestaçoes vao sendo recebidas, com disponibilidade para distribuiçao.

Boa tarde Daniel,

Uma fez efetivada a doação (já que não existe "contrato de doação" ou doação contratada) o imóvel - para todos e quaisquer efeitos - passa a ser do donatário.

A partir de então seu cliente não tem mais nada a ver com o imóvel, pois ele o doou. Deve atentar apenas para que a doação seja feita pelo mesmo valor constante de sua Declaração Anual de Ajuste do Imposto de Renda (IRPF) com vistas a não configurar ganhos de capital. Por oportuno cabe lembrar também do ITCMD incidente sobre doações.

Para saber mais acerca da equiparação de Pessoa Física a Jurídica pelo loteamento e venda de bens imóveis, leia as respostas dadas pela Receita Federal às Perguntas 235 e seguintes disponibilizadas no link indicado.

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Boa tarde Iderlindo,

Para saber mais acerca dos registros contábeis devidos quando destas operações, repita seu questionamento na sala Contabilidade em Geral

Estou certo de que obterá as respostas que procura.

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