Desmembramento de terreno urbano

Uma pessoa possui um imóvel(12.000m2) costeando uma Br na zona urbana. Esta pessoa resolveu desmenbrar em 2003 uma parte deste imóvel em 9 parte, e despois fez desmenbramento de uma das parte e formando 6 lotes de 450m2 cada, com uma rua de servidão para acesso aos dois lotes de fundo, registrou no Reg Imóveis como desmembramento, vendeu os 6 lotes neste ano, não gerando ganhos de capital. Em 2004, desmembrou mais uma parte dos 9 lotes , mesmo procedimento anterior, mas não vendeu nenhum lote. Em 2005, vendeu 3 lotes deste último desmembramento, e fez novo desmembramento de mais uma parte do imóvel remanescente, mas a prefeitura local desta vez não autorizou a fazer uma rua de servidão, fez uma rua normal, registro o desmembramento, e vendeu 4 lotes deste novo. Em 2006 vendeu o restante dos lotes, cada um não gerando ganhos. Agora em 2007 o contador desta pessoa o orientou a declara as vendas na sua DIRPF, pois este precisava comprovar renda ao fisco para a aquisição de um bem móvel. Logo após a entrega de sua DIRPF, esta pessoa apresentou documentação para comprar um veículo para deficiente(no caso a esposa deste), e o auditor da RF, analisou a sua DIRPF e constatou estas vendas, tudo nesta declaração!!! Lógico que a pessoa que fez a declaração errou, deveria ter retificado todas, e colocar as vendas dentro de cada período, mas o auditor da RF entrepetou estes desmembramentos como loteamento!. Mesmo que ele registro em cartório de reg. imóveis como desmembramento, e a PFM também considerou como desmembramento, pois já existia a Br que passa ao longo do terreno. Esta pessoa me pede ajuda para resolver seu problema com a fiscalização. Onde posso me basear para que o fisco não o considere loteamento e equiparar ele a Pessoa Jurídica??

Boa noite Anne

O técnico da Receita Federal está correto ao considerar como loteamento a sucessão de "desmembramentos" praticada pelo contribuinte em questão. Isto porque, o simples fato de ter promovido a venda de alguns destes lotes desmembrados antes de decorrido o prazo de cinco anos da data da averbação, já é o bastante para que a operação seja considerada loteamento, equiparando o proprietário à Pessoa Jurídica, ainda que o mesmo os tenha registrado no Cartório e na Prefeitura como desmembramento e não como loteamento ou incorporação.

Tenha em conta que inclusive foram construídas Estradas (ruas) para servidão e acesso público normal. Portanto, não há como negar que se trata de loteamento. É justamente por este motivo que a Receita Federal irá tributá-lo como Pessoa Física equiparada à Jurídica, que é.

Lê-se no Artigo 152 do RIR/1999 que:

Art. 152. Equipara-se, também, à pessoa jurídica, o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de decorrido o prazo de sessenta meses contados da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras do loteamento (Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 6º, § 1º, e Decreto-Lei nº 1.510, de 1976, arts. 10, inciso IV, e 16).

(...) (eu grifei)

Se você (conforme se lê acima) está buscando fundamentos legais para que o fisco considere seu cliente como Pessoa Física Equiparada à Jurídica, já os encontrou, pois é justamente por promover a execução de loteamento e alienação de lotes, que ele equipara-se à Pessoa Jurídica.

...

Bom dia Saulo!
Obrigfada pela ajuda.
Pelo que eu enterpretei, também logo vi que esta pessoa foi aconselhada desde o princípio, pois o terreno uma parte costeia um rio, então dividiram em 9 glebas, nestas já contidas a área de preservação permanente e área verde. Esta pessoa deveria estar já sabendo que o lote dele estava para sair da área rural e passar para urbana. Então se aproveitou em 29/02/2002 solicitando para dividir em 9 glebas, para não ser considerado loteamento rural(10 glebas), e todas as glebas com áreas diferentes 24/03/2003 foi solicitar a averbação das medidas, mudança do nome da rua principal, baixar o imóvel do rural, mudar o nome da rua lateral para Travessa Tal...(que passa no final dos terrenos e foi feita uma ponte)a frente fica para a BR-SC(que antes se chamava R. 15 nov.) e o lote faz esquina com essa rua Tal... que não tinha saída, e onde deixa uma parte de uma gleba para a passagem do travessão(ponte) e para área verde e permanente, onde desta gleba sobra apenas 340m2 área útil. A Pref. Mun. e o Cartório registram sem nenhuma objeção, mas no ano passado quem não aprovou foi o juíz, referente as ruas de servidão, é para fazer rua normal. E o erro foi logo no começou onde começou a desmembrar as glebas, num ano 2, no outro 1, e ja´encaminhando outro no mesmo ano.... eu logo percebi que estavam querendo que se parecesse que era desmembramento e não loteamento.
Mas o eng. civil que separou as glebas, esqueceu de avisar, ou não sabia do restante...Pois uns bons anos atraz se fazia muito disso, desmembrar no limite mínimo permetido em glebas ou lotes, desmembravam até venderem toda a área e atingirem assim seu objetivo que era burlar a lei.
Bom, então chegamos a mesmo conclusão, este cidadão é sim equiparado a Pessoa Juridica.
Obrigada, mais um vez pela ajuda.
abraços
Anne Monika