Boa noite André,
A despeito de não concordar com o endereçamento da questão, haja vista que existem dezenas de pessoas que freqüentam o Fórum e são tanto ou mais capazes do que eu para respondê-la, vou fazer isto na mesma ordem aposta por você:
" 1) eu ser somente o investidor e contratar uma empreiteira que fará toda a obra e no final eu vou vender;"
Quando você menciona "a diferença da soma dos valores investidos para a construção + terreno do imóvel e do valor de venda do bem pode gerar ganho de capital que será tributado pelo programa Ganhos de Capital do ano que ocorrer as operações" automaticamente está considerando toda operação efetivada pela pessoa física, neste caso, o investidor. Até mesmo porque a citada isenção só é concedida à Pessoas Físicas. Face ao exposto a opção 2 confunde-se com a 1, daí tratarmos as duas no item seguinte.
A "diferença" em construir e comercializar imóveis pela pessoa física e fazer isto pela jurídica está na tributação, principalmente no controle desta. A Receita Federal quer impedir que pessoas físicas deixem de constituir empresas cujo controle fiscal e tributário já está ajustado e perfeitamente legislado, para fazer isto pessoalmente de certa forma "longe dos olhos do fisco".
" 2) eu mesmo construir e vender como Pessoa Física;"
Em princípio tenha em conta que construir, enquanto pessoa física, mais do que dois imóveis para comercialização o equipara à Pessoa Jurídica Individual (Empresário). Vale dizer que esta hipótese, devido ao risco fiscal implícito, está fora de cogitação. (Resposta da RFB a Pergunta 237 )
Considerações acerca da venda de imóveis pela Pessoa Física:
- Nada há que impeça a pessoa física de contratar pessoas jurídicas para construção de imóveis em terrenos de sua propriedade. Para tanto deve ter o cuidado de documentar todo o custo, pois para que possa ser reconhecido na Declaração de Bens de sua DIRPF, o imóvel deverá ser averbado no Cartório do Registro do Terreno, e os documentos guardados para futura apresentação à Receita Federal se for intimado à isto.
- Os pagamentos efetuados pela pessoa física à jurídicas pelos serviços prestados por estas últimas não sofrem retenções na fonte. Isto porque a proposição básica das retenções na fonte é a antecipação do imposto e das contribuições retidas, daquelas devidas pela fonte retentora. Portanto, não é o caso da pessoa física que não tem tais obrigações a serem pagas.
- Todo o dinheiro gasto na construção e averbação dos imóveis - se considerado quando da alienação - deve ter origem comprovada na Declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física sob pena de ficar em malha fina por sonegação.
- O Ganho de Capital será a diferença positiva entre o custo do imóvel (terreno mais construção) e o valor da venda. Sobre este ganho incidirá Imposto de Renda a alíquota de 15% à ser recolhido até o último dia útil do mês subseqüente ao da alienação, via DARF com código da Receita 4600
- É isento o ganho de Capital apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969 bem como o valor da redução permitida do ganho de capital para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988.
- É isento o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
Observações: No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de cento e oitenta dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação. A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada. No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este item aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
O contribuinte somente pode usufruir deste benefício uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício.
Na hipótese de venda de mais de um imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.
- É isenta a alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não. (Resposta da RFB a Pergunta 530 )
" 3) eu mesmo construir e vender como Pessoa Jurídica;"
Entre as duas opções aventadas por você está é indubitavelmente a mais sensata porque:
- A Receita Federal com vistas a manter o controle de (todas) suas operações, equipara à Pessoa Jurídica a Física que construir mais de duas unidades imobiliárias para comercialização. (Artigos 151º e 152º do Regulamento do Imposto de Renda )
- Se considerados os tributos federais, a carga tributária da Pessoa Jurídica Incorporadora é sensivelmente menor do que a da Física. Enquanto tributada pelo Lucro Presumido, a primeira pode optar pelo Regime Especial de Tribulação - RET ou construir imóveis nos moldes do Programa Minha Casa Minha Vida - PMVMV. Estes dois regimes tributários trazem notórias vantagens tributárias haja vista que fazem parte de programas incentivados pelo governo.
- Se você não quiser constituir uma empresa, pode celebrar contrato de Sociedade em Conta de Participação - SCP com empresa incorporadora e construtora já constituída.
- Alternativamente pode constituir empresa tributada pelo Lucro Real por Estimativa, ou Lucro Real Trimestral em que a tributação do IRPJ e da CSLL se dá sobre o lucro real propriamente dito, assim entendido o contábil (receitas menos custos e despesas) ajustado pelas adições, exclusões e compensações.
Se a Pessoa Jurídica tem todas estas "vantagens" por que o governo faz questão de equiparar as Pessoas Físicas à Jurídicas, não estaria "perdendo dinheiro" ou "deixando de arrecadar mais impostos"? Não se iluda! As empresas (Pessoas Jurídicas), repito, têm a movimentação financeira incontestavelmente maior e as operações (todas) regulamentadas e sujeitas a fiscalização.
Hoje praticamente todas as informações prestadas (e não prestadas) pelas empresas são passíveis de conferência via cruzamentos de dados de diversas Declarações entregues à Receita Federal pela própria Pessoa Jurídica e por outras com quem direta ou indiretamente se envolva. Sua movimentação financeira, as operações registradas em Cartórios, nas Administradoras de Cartões de Crédito, Concessionárias de Veículos, tudo é informado à Receita Federal. A contabilidade é digital e apresentada juntamente com a escrituração fiscal via Sistema Público de Escrituração Digital ( Sped ), todo o sistema é informatizado e caminha a passos largos rumo a inevitável unificação.
Tendo em conta a extensão do assunto, é aconselhável que busque junto a empresa contábil mais próxima informações que o auxiliem na "escolha" da melhor entre as alternativas que se lhes apresentam.
Estou certo de que em conversa pessoal com o contador o entendimento fica mais fácil e as orientações (agora focadas) serão facilmente absorvidas.
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